FAQ Piano Casa 2026, istruzioni per l’uso: 10 risposte alle domande più frequenti

In tutto il Piano Casa dovrebbe mobilitare circa 10 miliardi di euro, di cui 3,8 dalla riprogrammazione dei fondi di Coesione, cioè lo strumento finanziario dell’Unione Europea istituito per ridurre le disparità economiche e sociali e promuovere lo sviluppo sostenibile.

Per la riqualificazione delle case popolari i fondi programmati sono circa 7 miliardi, di cui 970 milioni già previsti nella legge di Bilancio approvata lo scorso dicembre, 1,6 miliardi dirottati dal Fondo sociale per il clima e 4,8 miliardi recuperati dai fondi per la rigenerazione urbana dei Comuni. C’è, poi, il Fondo housing con una dotazione di 3,6 miliardi, che sarà gestito da Invimit (società che fa capo al ministero dell’Economia): potrà partecipare anche a fondi d’investimento immobiliari di soggetti privati e non solo pubblici. A questa dote si aggiungono gli investimenti che (si spera) saranno attivati dai privati: l’obiettivo è attrarre investimenti oltre 1 miliardo per operazioni di nuova edificazione.

Il Piano Casa è stato considerato positivo dai costruttori, ma non piace l’obbligo di riservare il 70% dei nuovi edifici a canone calmierato. Società immobiliari, imprese e fondi dovranno ripagarsi canoni e prezzi di vendita che siano almeno il 33% sotto il livello di mercato attraverso la parte vendibile e affittabile in modo libero, cioè il restante 30% delle unità abitative.

I vantaggi ci sono: i costruttori potranno utilizzare una via preferenziale e minori ostacoli burocratici. Inoltre, i nuovi edifici possono ospitare anche cubature non residenziali (uffici e aree commerciali) fuori dai vincoli del 70-30. Un aspetto che può aumentare la redditività dell’investimento.

Il Piano Casa offre una fast track, ma solo a chi investe oltre 1 miliardo di euro: è uno dei punti contestati dall’Ance. Le semplificazioni prevedono anche che i costosi oneri di bonifica possano essere portati a scomputo degli oneri di urbanizzazione. Altri vantaggi riguardano la conferenza di servizi, che sarà velocizzata rispetto al normale iter (si svolgerà in forma semplificata con termine massimo di conclusione entro 30 giorni) e una corsia preferenziale l’avrà anche la pratica urbanistica, che consentirà di derogare ai piani previsti. Sono previste anche facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso, agevolazioni su standard urbanistici e parcheggi. Infine, il Piano prevede anche premi di cubatura, fino al 35%.

Come accennato, i costruttori sono critici sulla proporzione 70-30. Secondo un centro studi neutrale, Nomisma, un intervento misto che contemperi una componente a libero mercato e una di edilizia convenzionata non risulta quasi mai sostenibile. Se poi la quota di edilizia convenzionata sale al 70% dell’investimento complessivo, l’insostenibilità è certa. Secondo l’Ance, la proporzione 70-30 è redditizia solo in grandi città con un mercato immobiliare vivace e prezzi elevati, come Milano.

Sì, hanno già manifestato interesse Cassa depositi e prestiti, Poste Vita e le Casse professionali Enasarco ed Enpam. Ma sono per ora solo manifestazioni di interesse, che dovranno poi tradursi in impegni concreti. Altre realtà che potrebbero essere coinvolte sono il fondo sovrano di Abu Dhabi, Mubadala, e operatori come Mario Abbadessa, ex manager di Hines Italia. Le operazioni sembrano per ora concentrate su Milano e dintorni, Roma, Genova, Firenze, Bologna, Napoli, distretti industriali dell’Emilia-Romagna, del Sud Italia e della Sicilia.

Per velocizzare e coordinare gli interventi di riqualificazione degli appartamenti non utilizzati di proprietà pubblica il governo ha già stato nominato un commissario straordinario, Felice Squitieri, che opererà con l’ausilio di Invitalia, che sarà il soggetto attuatore.

L’aspetto prioritario è riconvertire e recuperare immobili inutilizzati. Per questo il primo passo è la procedura straordinaria di ricognizione degli immobili di proprietà dello Stato, delle Regioni, degli enti locali, degli enti pubblici e delle società a partecipazione pubblica non quotate da destinare a progetti di edilizia sociale. Squitieri, insomma, deve avviare la ricognizione del patrimonio pubblico disponibile, individuare gli immobili da recuperare e definire il quadro dei fabbisogni. Poi, Invitalia pubblicherà gli avvisi pubblici ai quali potranno partecipare gli enti territoriali e gli enti gestori con i propri progetti di recupero. Il decreto, inoltre, prevede la dismissione e la valorizzazione di immobili dell’Inps, peraltro già in corso da anni. Il programma prevede già la riqualificazione di un migliaio di immobili residenziali, con un potenziale più alto, che potrebbe passare anche da operazioni di riconversione di unità dedicate ad altre destinazioni.