Approvato il Piano Casa 2026: le modifiche rispetto al testo originario e le criticità ancora aperte

Piano Casa 2026: obiettivi, risorse e interventi previsti

Riepiloghiamo: il Piano Casa è un programma che ha l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili rendendo disponibili circa 100 mila nuovi alloggi nei prossimi dieci anni attraverso il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e progetti di rigenerazione urbana e social housing.

Secondo il testo originario presentato dal governo, per l’edilizia residenziale pubblica è previsto un programma straordinario (dotato di circa 970 milioni di euro) gestito tramite Invitalia e coordinato da un commissario, con l’idea di recuperare gli alloggi pubblici attualmente non assegnabili per carenze strutturali o manutentive: sono circa 60 mila.

C’è, poi, un capitolo dedicato a edilizia sociale e rigenerazione: prevede il coinvolgimento dei capitali pubblici e privati, incentivati da corsie preferenziali e semplificazioni urbanistiche. I privati, però, secondo il decreto del governo dovranno destinare una quota rilevante (almeno il 70%) delle unità immobiliari a edilizia convenzionata, con canoni o prezzi di vendita ribassati. E questo è stato uno dei punti più contestati, perché la proporzione è considerata poco incentivante dai costruttori.

Infine, nel provvedimento sono previste altre risorse con un sistema integrato di fondi per calmierare il mercato degli affitti e rispondere all’emergenza abitativa nei centri urbani. Una via rapida, con meno oneri di urbanizzazione è poi riservata a società straniere che investono oltre 1 miliardo: punto molto contestato, e modificato, nella discussione parlamentare.

Costruttori contro l’obbligo del 70%: la posizione dell’Ance

Il Piano Casa è bello. Ma è poco e, soprattutto, non funziona sul lato delle imprese private. È la conclusione a cui è giunta l’Ance, l’associazione confindustriale dei costruttori.

Secondo l’analisi di Ance, il Piano Casa potrebbe in effetti rendere accessibili acquisto e locazione a circa un quinto di famiglie in più rispetto alla situazione attuale, grazie ai prezzi calmierati. Ma nell’edilizia integrata, sostengono i costruttori, con le proporzioni previste (70% prezzi agevolati e 30% prezzo di mercato), gli interventi risultano redditizi solo nelle grandi città come Roma e Milano, mentre diventano difficilmente realizzabili in altre aree del Paese.

Secondo la simulazione dell’associazione costruttori, con il Piano Casa a Milano il reddito medio necessario per accedere a un’abitazione a costo agevolato passerebbe da oltre 76.413 euro annui a poco più di 50.154, mentre a Roma scenderebbe da poco più di 61 mila a circa 40 mila euro, mentre a Bari passerebbe da 35.630 euro a 24.980.

Ma c’è un’altra faccia della medaglia. A fronte di un intervento, per esempio, da 125 alloggi da 80 metri quadrati, con il 70% delle abitazioni a prezzi calmierati e il 30% a mercato, l’operazione sarebbe sostenibile a Milano (grazie al 6,33% il rendimento e 14,1 milioni di utile), mentre si ridurrebbe fino a quasi non essere sostenibile a Roma (0,92% di rendimento, anche se con 1,6 milioni di utile), per diventare economicamente in perdita in città come Bari.

Sotto accusa, insomma, è il prezzo calmierato che non garantirebbe rendimenti sufficienti e certi su tutto il territorio. Anche se va detto, per la verità, che il prezzo calmierato è proprio l’obiettivo del provvedimento.

Piano Casa 2026: le modifiche rispetto al testo iniziale

Premesso questo, ecco le modifiche al testo originario del Piano Casa. La sorpresa maggiore è che ci saranno a disposizione 1,2 miliardi in meno. È stato bocciato il veicolo finanziario che avrebbe dovuto incamerare i fondi Pnrr dedicati alla Rosco, la società pubblica chiamata ad acquistare e poi noleggiare i treni, con i soldi del Pnrr. L’idea è stata depennata dal ministro per l’Economia e giustificata con la mancanza di tempi tecnici necessari.

L’altro cambiamento da sottolineare riguarda però la fast track riservata ai fondi esteri. Secondo il nuovo testo le semplificazioni più incisive saranno riservate anche alle imprese italiane, ma resta la condizione di investire oltre 1 miliardo. Non certo un incentivo alla stragrande maggioranza dei costruttori. Insomma, niente semplificazioni per gli interventi piccoli e medi, come avevano chiesto a gran voce i costruttori dell’Ance.

Un’altra modifica riguarda l’accesso agli immobili a canone calmierato. Su richiesta recepita in commissione la prerogativa è stata ampliata anche ai dipendenti pubblici come insegnanti, membri delle forze dell’ordine, personale sanitario, che avranno qualche chance in più di trovare casa in aree dove i prezzi sono al momento inaccessibili per il loro reddito.

La pressione degli enti locali, che avevano stigmatizzato di non avere voce in capitolo nel Piano Casa, ha avuto un parziale effetto: Comuni e Province potranno essere assegnatari dei fondi dedicati alla riqualificazione degli immobili inagibili. Si tratta di non pochi fondi: circa 7 miliardi, ma in parte sono risorse già di competenze dei Comuni, come i famosi 4,8 miliardi di fondi per la rigenerazione urbana 2027-2034. Insomma, non una rivoluzione, ma la disponibilità lascia comunque spazio a iniziative locali, a patto che poi siano davvero messe in pratica.

Piano Casa 2026: misure per disabili, studenti fuori sede e nuove destinazioni d’uso

Nel Piano Casa entra anche una misura dedicata alle famiglie con persone affette da disabilità grave, che avranno una priorità nell’accesso al Fondo prima casa. Si tratta di un budget che aggiunge garanzie pubbliche sui mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale.

Una piccola modifica riguarda invece il fondo per gli affitti degli studenti fuori sede, rifinanziato con 8,5 milioni per il 2026. Serve a sostenere gli studenti con alle spalle una famiglia con un indice della situazione economica equivalente non superiore a 20 mila euro e che non usufruiscono di altri contributi pubblici per l’alloggio.

La proporzione di 70-30 per affitti a prezzo di mercato e calmierato non è stata estesa anche operazioni «non residenziali». Ora la quota percentuale minima del 70% di edilizia convenzionata necessaria per ottenere le semplificazioni sarà calcolata esclusivamente sulla componente residenziale. Saranno invece fuori dalla valutazione gli investimenti «destinati a destinazioni d’uso non residenziali», quindi uffici e negozi.

Passi avanti ma con molte incognite: il nodo degli immobili inutilizzati

Il Piano Casa, insomma, ha fatto un passo in avanti. Il primo obiettivo è quello di intervenire sugli immobili inutilizzati. A fine 2025 il conteggio era di 53.241 unità abitative del patrimonio pubblico non utilizzate, per oltre 9,4 milioni di metri quadrati complessivi.

Si tratta di alloggi distribuiti su tutto il territorio e con diversi livelli di necessità di ripristino che, oltretutto, fanno capo a soggetti differenti. Il primo passo sarà, dunque, un nuovo censimento per valutare quali sono quelli adatti per la possibile riconversione. In ogni caso, secondo questi calcoli, circa 44 mila unità immobiliare, secondo i calcoli, potrebbero tornare sul mercato con interventi di manutenzione soft.

Un altro tassello riguarda i fondi necessari per realizzare i 100 mila appartamenti promessi. Soldi dirottati dai fondi europei: 1 miliardo di euro sarà destinato al service housing, cioè ad alloggi per quei lavoratori che non riescono a trovare un’abitazione, specie nei grandi centri come Milano e Roma, a causa di prezzi troppo alti sul mercato immobiliare, sia per l’acquisto che per la locazione.

La battaglia persa sul rapporto 70-30: la posizione di Assoimmobiliare

La vera battaglia (persa) era sul 70-30, cioè sull’obbligo per i privati di destinare la maggior parte degli alloggi di nuova costruzione ad affitti agevolati, in cambio di una corsia ultra veloce di permessi e un taglio agli oneri di urbanizzazione, così come la citata soglia di 1 miliardo di investimento per la fast track. Contro questi paletti si erano schierate Ance e associazioni come Assoimobiliare:

«Le condizioni e le agevolazioni per le operazioni da 1 miliardo di euro devo essere applicabili anche a operazioni di dimensioni minori. Inoltre, condizionare l’impiego di 1 miliardo di euro su una iniziativa soltanto sarebbe una limitazione», è sbottato il presidente di Confindustria Assoimmobiliare Davide Albertini Petroni.

«Il capitale nazionale e internazionale deve poter essere investito su più progetti. E dovrebbe essere concesso di intervenire anche su progetti già approvati o in corso di approvazione. Accogliamo con favore l’accettazione di una nostra proposta sullo scomputo dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione che però deve essere estesa anche a progetti di dimensioni più piccole del miliardo. Il fast track amministrativo deve essere reale». Parole che, però, non hanno fatto breccia nel governo.

Piano Casa e Pnrr: 1,3 miliardi per l’efficienza energetica delle case popolari

Accanto al Piano Casa, un contributo al risanamento del disastrato sistema abitativo arriva dai fondi europei. In questo caso si tratta dell’efficientamento energetico degli alloggi popolari, misura inserita all’interno del Pnrr.

Si tratta di riqualificare circa 32 mila unità abitative di edilizia residenziale pubblica, distribuite su 2.500 edifici in tutta Italia. La misura ha a disposizione 1,3 miliardi di euro e ha come obiettivo il miglioramento dell’efficienza energetica degli immobili di edilizia residenziale pubblica (Erp) per arrivare a una riduzione di almeno il 30% dei consumi.

Le risorse sono assegnate attraverso un portale del Gse alle Esco, cioè le società specializzate in servizi per l’efficienza energetica, selezionate dagli ex Iacp (con le loro diverse denominazioni) attraverso procedure a evidenza pubblica.

Lo sportello per la presentazione delle domande è già stato attivato a settembre 2025, ma il 28 maggio scorso il Gse ha comunicato la saturazione delle risorse disponibili. Tuttavia, il portale è rimasto operativo per consentire la presentazione di ulteriori istanze, che potranno essere valutate esclusivamente in caso di disponibilità di nuove risorse, derivanti da eventuali revoche, rinunce o stanziamenti aggiuntivi.

La chiusura definitiva del portale è stata fissata al 30 giugno. A inizio mese, comunque, erano arrivate 168 richieste, per un ammontare complessivo di incentivi pari a oltre 1,92 miliardi di euro. Con i fondi attualmente disponibili risultano comunque finanziabili 110 interventi, ma il numero potrebbe salire a circa 130 in caso di incremento della dotazione finanziaria. Nel quadro delle modifiche al Pnrr, infatti, è previsto un possibile incremento di altri 200 milioni di euro (ancora in fase di approvazione a livello europeo).