Case vuote in un paese che invecchia: il futuro del mercato immobiliare in Italia

Dove va l’edilizia? Spesso chi si occupa di strategie, analisi e previsioni si ferma a considerarne l’aspetto tecnico (nuovi materiali, sistemi costruttivi), o quello economico-normativo (incentivi fiscali, leggi green, regolamenti edilizi).

C’è, però, un altro aspetto non meno importante di cui tenere conto: il cliente. Cioè il mercato immobiliare e le sue dinamiche di fondo.

Sono diversi i fattori che condizionano il rapporto tra domanda e offerta. Uno è, ovviamente, la disponibilità economica delle famiglie, in parte influenzata dal livello dei tassi bancari, che si ripercuotono sul costo dei mutui.

Un altro fattore è ancora più basico: l’influenza della demografia e delle mutazioni sociali sul rapporto tra patrimonio immobiliare esistente e richiesta di alloggi. Non è, però, un aspetto semplice da considerare.

Mercato immobiliare in Italia

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Per prima cosa, occorre analizzare quello che è lo status degli immobili residenziali. L’ultima pubblicazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, indica l’esistenza in Italia di 78,4 milioni di immobili o loro porzioni.

Di questi, però, 3,7 milioni sono censiti nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità non idonee, anche se solo temporaneamente, a produrre ordinariamente un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, oppure in procinto di crollare) e circa 7 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito o, ancora, unità ancora in lavorazione (circa 67 mila).

Le abitazioni censite sono, invece, circa 36 milioni, escludendo box e cantine. Se si rapporta questo numero con gli abitanti, quasi 59 milioni, si scopre che esiste una casa ogni 1,6 italiani, quindi due case ogni tre persone.

Se ne potrebbe dedurre che, in barba alle tensioni abitative di cui soffrono soprattutto le grandi città come Milano, Roma e Torino, dove si trova la maggiore concentrazione di immobili, non ci sia bisogno di costruire nuovi edifici, ma solo di redistribuirli.

Ma non è così, perché buona parte degli immobili è dislocata in zone in cui non c’è crescita della popolazione, oppure si tratta semplicemente di case non abitate per lunghi periodi dell’anno, tipicamente destinate a dimora per le vacanze.

Molte case, ma vuote

In questo caso, i dati delle Agenzia dell’Entrate indicano che la concentrazione di case senza residenti si trova nelle province di Aosta, Sondrio e Savona: in queste aree le unità immobiliari sono più di una per ogni abitante.

Un altro mito da sfatare è che non si costruisca più. Nonostante il rapporto matematico di 1,6 case per ogni persona indichi una grande disponibilità di immobili, la distribuzione delle unità abitative non è omogenea, perché in realtà mancano abitazioni dove ce n’è più bisogno.

Per questo, nonostante la spinta alla riqualificazione degli edifici esistenti grazie ai bonus, nel 2023 il catasto ha censito 86 mila edifici per uso abitativo in più rispetto al 2022. Più in generale, lo stock immobiliare italiano è aumentato dello 0,7%, circa 482 mila unità in più del 2022.

Riguardo le abitazioni bisogna, però, fare un distinguo, perché la crescita non ha riguardato allo stesso modo tutte le tipologie di edifici.

Per esempio, sono aumentate le abitazioni nella classe A2 e A3 (civili e di tipo economico), i villini, e gli alloggi tipici dei luoghi, anche se con tassi inferiori o prossimi all’1%. Sono diminuite, invece, le abitazioni signorili e quelle popolari, le ville, oltre alla quota minoritaria di castelli e palazzi di pregio. In calo più accentuato risultano le abitazioni di tipo ultrapopolare (-2%) e rurale (-2,6%).

Altro dato significativo: quasi il 90% delle unità residenziali risulta nella categoria abitazioni civili, economiche e popolari.

Un paese di proprietari

Un altro aspetto che caratterizza il mercato italiano rispetto a quello di altri Paesi è la diffusione della proprietà immobiliare: oltre 33 milioni di unità, quasi il 93% del totale, appartiene a persone fisiche, mentre a società o enti sono intestate meno di 2,5 milioni di unità.

Sono da considerare anche le dimensioni delle abitazioni. L’abitazione media censita dal catasto ha 5,5 vani, ma è leggermente più piccola quando non è di proprietà di privati (3,5 vani).

La superficie media delle abitazioni censite, calcolata come rapporto tra la superficie catastale complessiva e il numero di unità, è di circa 118 metri quadrati, ma sale a 126 metri quadrati per le abitazioni civili e 110 metri quadrati per le abitazioni economiche. Dimensione che scende ancora a meno di 100 metri quadrati per le abitazioni popolari, mentre è di circa 300 metri quadrati per quelle signorili.

Dinamiche demografiche e sociali

Se questa è la fotografia del sistema-immobili, bisogna chiedersi come le dinamiche demografiche e sociali impatteranno con il business dell’edilizia. Una risposta arriva se si considera una prospettiva vista a volo d’aquila, dall’alto.

Immigrazione

Secondo il più recente report dell’Onu, la popolazione mondiale (mettendo da parte guerre ed eventuali epidemie) è destinata ad aumentare di altri 2 miliardi di persone, per raggiungere quota 10 miliardi. Tra parentesi: difficile che il riscaldamento globale si arresti se si considerano i consumi indotti dalla nuova popolazione.

L’aumento è dovuto, naturalmente, all’incremento della popolazione in età riproduttiva: più giovani ci sono, più nascite saranno in arrivo. È un fattore che non riguarda l’Italia ma che, per esempio, è centrale per i Paesi dell’emisfero occidentale dell’Africa (e quindi, vista l’immigrazione, coinvolge anche il nostro Paese).

Tra l’altro, tutti i Paesi nella fase più avanzata di sviluppo, quelli occidentali, presentano una fecondità attestata sotto i due figli per donna. Secondo l’Onu la maggiore espressione dell’incremento risiede nei Paesi dell’Africa sub-sahariana, che agli italiani piaccia o meno.

Le previsioni degli esperti in demografia segnalano anche che nei prossimi decenni saranno quelli i Paesi in cui la pressione della crescita sul pianeta si farà sentire.

Tradotto: per il mercato dell’edilizia si profila per i prossimi anni una spinta alla domanda di alloggi condizionata soprattutto dal fattore immigrazione, a prescindere dalle politiche di contenimento dei governi: i proclami dei politici anti immigrazione, nei fatti, sono rimasti, appunto, dei proclami per raccattare voti.

Più anziani

Un altro punto destinato a condizionare il modo di concepire le abitazioni riguarda la longevità della popolazione, destinata a invecchiare sempre di più: si allunga la vita media, cambiano le esigenze e, allo stesso tempo, le metrature degli appartamenti, che devono essere adatti a una mobilità ridotta (per esempio, presumibilmente ci saranno ancora più ascensori), ma anche di metratura inferiore.

L’Italia, d’altra parte, è il secondo Paese al mondo più vecchio, dopo il Giappone, con una speranza di vita tra le più elevate. In Europa l’Italia ha la percentuale più alta di cittadini con età pari o superiore a 65 anni (23,5%) e più bassa di giovani (13,2%).

Addio campagna

Cambia anche la distribuzione della popolazione e, di conseguenza, la domanda immobiliare. Radicale è il mutamento del rapporto tra popolazione rurale e cittadina.

Un tempo piccoli centri e campagne erano le aree più popolose, ora è il contrario. È una tendenza mondiale: vive in città oltre il 55% degli abitanti del pianeta e nel 2050 saranno due su tre.

Grandi città, megalopoli con oltre 10 milioni di residenti, sono già oggi 35, con netta prevalenza nei Paesi in via di sviluppo. Ma anche in Italia Roma e Milano hanno conosciuto, per motivi diversi, una crescita che sembra inarrestabile.

Per chi costruisce questo aspetto costituisce un limite, perché lo spazio disponibile si riduce, ma anche opportunità di innovazione. L’altro lato della medaglia riguarda, invece, l’impatto ambientale, assieme ad aspetti come sicurezza e tensioni sociali.

Le previsioni indicano anche che una parte sempre più ampia delle aree interne del Paese rischia di entrare in una spirale negativa: meno popolazione, calo conseguente della sostenibilità dei servizi di base, esodo di giovani, sviluppo economico frenato, ancora più bassa natalità e conseguente spopolamento.

Come è messa l’Italia?

In questo quadro globale, come è messa l’Italia? In una parola: male. Lo indicano i dati aggiornati dell’Istat. E se non è una sorpresa che le nascite rallentino rispetto al numero di decessi, è forse sorprendente quanto questa dinamica risulti sempre più accentuata.

Dal 2013 al 2023 sono stati persi 184 milioni di anni di vita futura (cioè 2,2 anni pro capite), cioè la somma degli anni di aspettativa di vita, a causa del saldo negativo tra nascite, morti e migrazioni.

Questo significa che se il trend è destinato a continuare, a parità di aspettativa di vita per il 2053 l’Italia perderà altri 3,7 anni pro capite.

Per rimanere allo stesso livello attuale, sostengono i calcoli attuariali dell’Istituto nazionale di statistica, occorrono di 506 mila nascite oppure 802 mila immigrati in più rispetto a quelli già previsti. In caso contrario, insomma, ci saranno sempre più case vuote.

Anche perché i dati Istat sul tasso di fecondità della popolazione femminile non lasciano dubbi: nel migliore dei casi una donna su quattro tra quelle nate negli anni Ottanta (le quarantenni) arriverà alla fine della sua vita riproduttiva senza figli. Nel peggiore, in alcune aree del Paese, la quota di donne senza prole e ormai uscite dall’età riproduttiva potrebbe superare una su tre tra le attuali trentenni.

Non sono ipotesi campate per aria: in Sardegna il numero medio di figli per donna è già inferiore a uno e il record negativo è stato già raggiunto per le nate nel 1973, che hanno compiuto 45 anni nel 2018.

D’altra parte, secondo dati Istat e Banca d’Italia, nel nostro Paese mantenere un figlio fino al compimento dei 18 anni costa più di 600 euro al mese, cioè oltre 7 mila euro l’anno. Se va bene.

La tendenza

Città che diventano sempre più grandi, ma con una popolazione che diminuisce: sembra una contraddizione, ma è la trasformazione sociale già in atto. È una rivoluzione silenziosa su cui il mondo dell’edilizia deve riflettere.

Perché sono molti gli operatori della filiera delle costruzioni condizionati dal ricordo del baby boom nel secondo dopoguerra. In quegli anni quasi il 90% delle donne ha avuto figli, mentre solo una donna su dieci rimaneva senza prole.

La generazione del 1973, che ha compiuto 50 anni nel 2023, è l’ultima per la quale Istat fornisce i dati definitivi sulla fecondità. Ma le stime per la generazione successiva, con le donne nate nel 1980, indicano che arriverà a 50 anni con una quota senza figli il 25% (una su quattro).

Insomma, i Millennials, la classe di italiani che ha tagliato il traguardo dei 18 anni nel Duemila, sempre più spesso sceglie di non avere figli.

In compenso, se la popolazione si riduce, aumentano le esigenze di comodità, salubrità e connettività. Anche di questo l’edilizia e la progettazione dovranno tenere sempre più conto.

di Giuseppe Rossi

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