Il Piano Casa in Italia punta a 100 mila alloggi in 10 anni

«Serve un Pnrr della casa». La definizione, sintetica, è di Federica Brancaccio, presidente di Ance. L’emergenza abitativa è ormai un problema che rischia di crescere anno dopo anno, come una palla di neve che rotola fino a diventare valanga.

Lo indicano i numeri: Nomisma calcola che in Italia il disagio abitativo coinvolga circa 1,5 milioni di famiglie, in prevalenza in affitto. Il problema principale è legato al calo del potere d’acquisto: un gap che ha aumentato lo squilibrio tra domanda e offerta, con il risultato di rendere un’abitazione sempre meno accessibile nelle grandi aree urbane, proprio dove aumenta la domanda di lavoro.

Sempre secondo l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, inoltre, i canoni di locazione in aumento pesano sempre di più sui bilanci familiari e riducono la capacità dei territori di attrarre e trattenere lavoratori qualificati, con un danno anche per il tessuto economico.

In ogni caso, il riferimento al Pnrr di Brancaccio non è casuale: la Commissione Europea ha appena approvato un Piano Casa per l’emergenza abitativa Ue, dai contorni ancora da precisare, ma che potrebbe tradursi in una opportunità per gli Stati membri. A patto che comprenda anche congrui finanziamenti.

Il Piano Casa in Italia: obiettivi e numeri

Ma come fare? «Serve la stessa operazione di riforme, come le semplificazioni urbanistiche ed edilizie, perché le regioni e i comuni, continuano ad arrovellarsi su un sistema regolatorio che non risponde alle esigenze di oggi, quindi poi si fanno anche disastri magari di incongruenza di leggi regionali con quelle nazionali del 1942», è l’opinione espressa nei giorni scorsi da Brancaccio.

«Ma oggi è necessario intervenire per dare risposta ai giovani, agli studenti, agli anziani, ai lavoratori. Da qualche parte bisogna iniziare: 10 mila alloggi l’anno, 100 mila alloggi in dieci anni possono non essere sufficienti, però inneschi una cultura, un sistema per cui questo intervento diventa un volano, se funzionano gli strumenti finanziari, fiscali, le riforme. E comunque 100 mila alloggi è un numero già sfidante».

I numeri citati dalla presidenza di Ance si riferiscono al Piano Casa annunciato a ripetizione dal governo, che ora potrebbe godere dell’assist europeo e dovrebbe, nelle intenzioni, mettere una pezza alla situazione di disagio abitativo.

Oltre a essere contenuto nel programma pre-elettorale, presentato ormai tre anni e mezzo fa, il Piano Casa è stato annunciato più volte dall’esecutivo, per ultima in occasione della conferenza stampa della premier Giorgia Meloni a metà gennaio.

La capo del governo ne ha annunciato l’imminente presentazione, con qualche dettaglio in più: dovrebbe servire a realizzare 100 mila nuovi alloggi a canone calmierato in dieci anni e integrare le politiche per l’edilizia popolare.

Nelle ambizioni dell’esecutivo, il Piano Casa sarà coordinato dalla Presidenza del Consiglio, ma coinvolgerà necessariamente più ministeri. Dato che nella legge di Bilancio sono stati stanziati solo 100 milioni per il Piano Casa, l’idea è quella di coinvolgere altri soggetti, come enti pubblici proprietari di immobili, società partecipate del ministero dell’Economia, la Banca Europea degli Investimenti, nonché aziende private e terzo settore.

Dirigere un’orchestra composta da elementi così diversi non sarà facile. In ogni caso, la strategia punta a moltiplicare le risorse pubbliche attraverso capitali privati e strumenti finanziari dedicati, includendo modelli ancora poco diffusi come il build to rent.

Build to Rent: il modello internazionale che arriva in Italia

Uno dei meccanismi sui cui dovrebbe contare il Piano Casa è il Build to Rent. È un sistema spesso utilizzato all’estero per complessi residenziali di proprietà unica, costruiti appositamente e progettati specificamente per l’affitto a lungo termine piuttosto che per la vendita.

Il Build to Rent è già stato sperimentato con successo nel Regno Unito e in Germania. Prevede che il proprietario offra alloggi di alta qualità, gestiti da professionisti, spesso dotati di servizi come palestre, spazi di lavoro e giardini comuni ma, a differenza dell’affitto tradizionale, questo sistema offre opportunità di investimento istituzionale con flussi di cassa stabili, rivolte ad affittuari che cercano abitazioni flessibili e ben tenute.

Gli immobili utilizzati per questo tipo di gestione sono solitamente affidati a un’unica entità, che spesso
fornisce anche il personale in loco per la manutenzione, la sicurezza e il supporto agli inquilini.

Il maggiore vantaggio per gli inquilini è la sicurezza di poter rimanere per lungo tempo nell’abitazione in affitto, dato che il Build to Rent prevede una locazione a lungo termine rispetto a quella più comune dei proprietari privati.

Allo stesso tempo, può diventare un’attività solida per gli investitori, dato che fornisce un reddito costante, in particolare nei mercati grandi e in rapida crescita: il profitto è generato dal flusso di cassa tramite affitti, piuttosto che da una singola vendita.

Investimenti e risorse: il ruolo di pubblico e privato

A dispetto dello scetticismo legato al modesto importo inserito nella legge di Bilancio, insomma, il Piano Casa studiato dal governo (sempre se gli annunci si tradurranno in realtà) potrebbe avere un impatto sostanzioso: le bozze circolate prima della presentazione del provvedimento indicano in 1,5 miliardi le risorse nazionali da mobilitare, con investimenti che potrebbero arrivare a 9 miliardi, e ricadute per circa 3,5 milioni di persone.

Prima di stappare lo champagne è bene ricordarsi che spesso i sogni di gloria finiscono nel cassetto. Ma, in ogni caso, se come si dice oggi, il progetto sarà messo a terra, potrebbe tradursi in una concreta opportunità per il settore dell’edilizia.

Inoltre, un Piano Casa funzionante potrebbe, nei fatti, sostituire le speranze legate all’attuazione della direttiva europea Case Green, che il governo palesemente osteggia.

Ma quanto sono concrete le possibilità che la regia di Palazzo Chigi riesca a mettere in moto una macchina da 100 mila case? Il punto di partenza del ragionamento dell’esecutivo è quello del coinvolgimento dei diversi soggetti che compongono la pubblica amministrazione.

Tra Comuni, enti vari e Province, sarebbero a disposizione circa 53 mila immobili non utilizzati, per oltre 9 milioni di metri quadrati potenzialmente convertibili a uso residenziale previa riqualificazione.

Certo, una domanda sorge spontanea: se è così semplice cambiare destinazione d’uso a questi immobili, possibile che gli organi di governo dei soggetti pubblici non ci abbiano mai pensato?

Anche perché, sempre secondo quanto è filtrato tra le maglie dei ministeri coinvolti, circa 44 mila di questi edifici hanno necessità solo di semplici interventi di manutenzione per diventare disponibili a un utilizzo residenziale. Solo 9 mila, invece, hanno bisogno di interventi di riqualificazione più consistenti.

Dai numeri emersi si può cogliere, però, un ostacolo. Di questi immobili della Pubblica amministrazione da riqualificare, 6.700 unità per oltre 2,1 milioni di metri quadrati hanno dimensioni compatibili per nuclei familiari da due a quattro persone e si trovano nelle 15 città metropolitane.

Se la matematica non è un’opinione, ciò significa che 46.300 immobili sono dislocati invece al di fuori delle maggiori città. Una loro riqualificazione, insomma, potrebbe non essere in sintonia con il proposito di raffreddare la febbre da abitazione in metropoli come Milano, Roma o Napoli.

Il ruolo degli enti locali e delle iniziative territoriali

Va aggiunto, in ogni caso, che senza aspettare l’arrivo del Piano Casa governativo, ci sono enti locali che si sono già messi al lavoro. Gli spazi ci sono.

Secondo Federcasa, federazione degli enti gestori degli alloggi popolari, sono almeno 60 mila gli appartamenti pubblici dei vari enti vuoti perché da ristrutturare indispensabili per tornare a essere abitabili. L’associazione aggiunge la stima minima di una spesa da 1 miliardo di euro per la loro riqualificazione.

Intanto, c’è chi si porta avanti. Alto Adige e Trentino, per esempio, hanno già presentato piani per la valorizzazione del patrimonio pubblico con strumenti finanziari dedicati.

In Provincia di Bolzano l’iniziativa si chiama Fondo Valore Alto Adige-Südtirol ed è gestito da una società Euregio Plus sgr, una società in house quotata, partecipata dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, nonché da Pensplan Centrum, sgr strumento a supporto dell’economia regionale. L’obiettivo è riconvertire immobili pubblici non più strumentali, anche ex aree militari grazie a una dotazione iniziale di 40 milioni di euro, sottoscritti in parti uguali dalla Provincia e da Invimit.

A Trento, invece, la Provincia ha promosso il progetto Ri-Val: è un fondo da 60 milioni di euro con orizzonte di 16 anni, sviluppato con Cassa del Trentino e Cdp, per circa 300 alloggi a canone accessibile in aree svantaggiate o a forte pressione turistica.

Il caso Milano: laboratorio dell’emergenza abitativa

Un altro esempio di iniziativa locale per l’emergenza abitazione, che precede il Piano Casa, è quello di Milano, una delle città con maggiore difficoltà di accesso alla locazione o alla proprietà immobiliare, che si somma ai 150 cantieri bloccati per iniziativa della magistratura (ma questo è un altro discorso).

Lo scorso anno l’amministrazione comunale aveva annunciato un piano per mettere a disposizione 10 mila appartamenti low cost. Ma qualcosa è andato storto. O, più semplicemente, i privati non hanno presentato proposte idonee (con una eccezione) alla riqualificazione di immobili da affittare a prezzi calmierati.

Ora però Palazzo Marino ci riprova e punta a rendere disponibili appartamenti che saranno affittati a canone agevolato, in media circa 500 euro, per chi guadagna tra 1.500 e 2.500 euro al mese. Proprio quei cittadini che con quel reddito sono tagliati fuori dal mercato immobiliare.

Il nuovo piano prevede la realizzazione di 3.500 alloggi costruiti da cooperative e operatori privati in cinque aree (190 mila metri quadrati in tutto) messe a disposizione dal Comune a costo zero attraverso il diritto di superficie.

Il Comune prevede anche il recupero di edifici di proprietà, che saranno sottratti alla vendita e destinati all’affitto calmierato. Inoltre, è previsto l’acquisto da parte di Palazzo Marino di case da altri enti pubblici per destinarle a edilizia sociale. Segno che senza aspettare il Piano Casa governativo qualche cosa si può iniziare a fare.