Quei bollini blu che aumentano anche il valore

Nel contesto edilizio contemporaneo la qualità di un progetto non è più misurata esclusivamente attraverso parametri estetici o strutturali, ma anche tramite la sua capacità di rispondere a rigorosi standard di sostenibilità e benessere degli occupanti. Per garantire anche questi ultimi aspetti, sono nati diversi protocolli di certificazione che definiscono requisiti che gli edifici devono possedere. Anche prescindendo da obiettivi di sostenibilità etica, molti operatori economici considerano i protocolli di certificazione e di sostenibilità come strumenti di mitigazione del rischio e di massimizzazione del profitto. L’evidenza empirica nel mercato immobiliare internazionale dimostra che gli edifici certificati beneficiano di un valore di vendita e rendimenti locativi maggiori del 5-15% e il settore bancario e fondiario di investimento garantiscono linee di credito agevolate con il raggiungimento di determinati livelli di certificazione.

Strumenti tecnici

I protocolli di certificazione internazionale, Leed, Breeam e Well, rappresentano oggi i principali strumenti tecnici per qualificare il valore immobiliare e l’impatto ambientale degli asset. Mentre Leed e Breeam si concentrano prevalentemente sull’efficienza delle risorse e sulle prestazioni dell’edificio, il protocollo Well sposta il baricentro dell’analisi sulla biologia e sul benessere degli occupanti. Ma in tutti e tre sono presenti indicazioni relative ad aspetti acustici. Ogni protocollo ha delle classi-categorie di certificazione dell’edificio, a cui si giunge in base a un punteggio dato dalla somma dei singoli punti/crediti che ogni prestazione raggiunta fornisce. I crediti acustici che descriveremo a seguire non sono sempre tutti obbligatori, ma contribuiscono ad incrementare il punteggio totale permettendo di raggiungere classi/categorie di certificazione migliori.

Inquadramento

Il protocollo Leed (Leadership in Energy and Environmental Design), sviluppato dall’Us Green Building Council (Usgbc), è il sistema di certificazione più diffuso a livello mondiale.

• Fondamenti. La valutazione si articola in diverse aree tematiche, tra cui la sostenibilità del sito, l’efficienza idrica, l’energia e l’atmosfera, i materiali e la qualità ambientale interna.

• Meccanismo di Punteggio. Il sistema prevede il soddisfacimento di Prerequisiti obbligatori e l’ottenimento di crediti opzionali. Il punteggio complessivo determina quattro categorie di certificazione: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Nato nel 1990 per iniziativa del Building Research Establishment (Bre), il Breeam (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) è lo standard di riferimento di matrice europea.

• Fondamenti. Il sistema utilizza pesature differenziate in base alla categoria dell’edificio e alla posizione geografica, valutando aspetti che spaziano dal management di cantiere all’ecologia del sito e all’inquinamento. Si contraddistingue per la richiesta di una valutazione sia interna che esterna dell’edificio (ad esempio, in ambito acustico, il rumore prodotto in esterno dagli impianti dell’edificio) e per la necessità di collaudi finali.

• Meccanismo di Punteggio. La valutazione avviene attraverso il rilascio di crediti in 10 categorie distinte. Il risultato finale è una percentuale che definisce un rating espresso in stelle: Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding.

Il Well Building Standard, gestito dall’International Well Building Institute (IWBI), rappresenta l’evoluzione del concetto di sostenibilità verso la salute dell’individuo.

• Fondamenti. Si articola in dieci concetti (Aria, Acqua, Alimentazione, Luce, Movimento, Comfort Termico, Suono, Materiali, Mente, Comunità). È caratterizzato da una Performance Verification, ossia una fase di test strumentali eseguiti da un ispettore terzo.

• Meccanismo di Punteggio. Prevede Preconditions obbligatorie e Optimizations a punteggio. I livelli di certificazione sono: Bronze, Silver, Gold, Platinum.

L’evoluzione Leed

L’evoluzione del protocollo Leed verso la versione 5 segna il passaggio da una verifica per compartimenti stagni a una valutazione totale dell’esperienza dell’utente. All’interno della categoria Indoor Environmental Quality (Eq), il nuovo credito Occupant Experience rappresenta il cuore di questa trasformazione. Per le Nuove Costruzioni (BD+C), l’acustica è inserita come uno dei requisiti prestazionali che i progettisti possono scegliere di implementare per accumulare punti.

Se si sceglie di perseguire l’acustica all’interno del credito Occupant Experience, il processo per l’ottenimento del credito acustico può procedere su due percorsi (Path) alternativi:

Percorso 1: Mappatura delle Aspettative Acustiche (1 Punto)

L’obiettivo di questa fase è definire l’ambiente sonoro desiderato mappando ogni spazio (interno ed esterno) in base alle necessità degli occupanti. La mappatura deve classificare gli ambienti secondo cinque categorie principali:

Esposizione al rumore: definire le zone a rischio alto, medio, basso o nullo.
Comfort acustico: identificare zone rumorose, zone silenziose, zone miste, aree di circolazione o aree sensibili.
Privacy acustica: definire il grado di riservatezza del parlato richiesto (da sicurezza elevata a nessuna privacy).
Comunicazione: valutare la qualità necessaria per lo scambio verbale (da eccellente a nessuna specifica).
Gestione del paesaggio sonoro: decidere se l’ambiente deve essere preservato, migliorato, ripristinato o mitigato (per esempio, per scopi terapeutici o di benessere).

Il risultato richiesto è la definizione per ogni spazio di criteri tecnici (rumore di fondo, riverberazione, isolamento aereo e da calpestio, vibrazioni) e delle strategie progettuali per soddisfarli.

Percorso 2: Criteri Acustici per Spazi Interni ed Esterni (2 Punti)

Questo percorso è l’evoluzione operativa del Percorso 1. Per ottenere i 2 punti bisogna dimostrarne l’attuazione tecnica, tramite calcoli previsionali, modellazioni acustiche o misurazioni strumentali in sito per provare che le strategie scelte nel Percorso 1 siano efficaci. I criteri acustici devono essere soddisfatti per almeno il 75% degli spazi occupati totali e/o il 100% delle aule scolastiche e degli spazi principali di apprendimento. I requisiti che sarà il tecnico a definire si focalizzano sulla creazione di un ambiente sonoro funzionale attraverso il controllo di:

Background Noise (Rumore di fondo): controllo dei sistemi Hvac (climatizzazione, ventilazione) per garantire che il rumore degli impianti non interferisca con le attività umane
Sound Insulation (Isolamento acustico): particolare attenzione alla privacy del parlato e alla riduzione del rumore tra ambienti limitrofi sia per rumore aereo che impattivo/calpestio.
Reverberation Time (Tempo di riverbero): gestione delle superfici fonoassorbenti per garantire l’intelligibilità del parlato.

Protocollo Breeam

Il protocollo Breeam si distingue per il suo rigore tecnico e la sua attenzione alla qualità prestazionale reale dell’edificio. Non è solo una check-list, ma un approccio che integra la fisica del suono con il benessere degli occupanti e l’impatto sul tessuto urbano. A differenza di altri schemi, il Breeam bilancia l’esperienza interna dell’utente con la responsabilità verso l’esterno, rendendo l’acustica un elemento trasversale tra salute dell’utente e inquinamento esterno.
Il protocollo affronta il tema acustico principalmente attraverso due crediti chiave: Salute e Benessere (Hea) e Inquinamento (Pol).

Hea 05: Acoustic Performance (Comfort Acustico Interno)

L’obiettivo è garantire che gli spazi interni siano acusticamente idonei all’uso previsto. Il Breeam richiede il rispetto di standard prestazionali specifici su tre fronti:

Livelli di Rumore Ambientale Interno: controllo del rumore internamente agli ambienti dell’edificio generato sia dagli impianti (Hvac) che dal rumore proveniente dell’ambiente esterno.
Isolamento Acustico: valutazione dell’isolamento acustico tra ambienti adiacenti (aereo e calpestio) per garantire la privacy e la concentrazione tra i locali acusticamente sensibili e le altre aree occupate.
Tempo di Riverberazione: controllo della qualità sonora interna per assicurare l’intelligibilità del parlato all’interno delle stanze utilizzate per la conversazione.

Pol 05: Reduction of Noise Pollution (Impatto Rumore verso l’Esterno)

Questo credito mira a ridurre l’impatto sonoro dell’edificio (e in particolare delle sue dotazioni impiantistiche) sulle aree circostanti e sui recettori sensibili vicini. In pratica il nuovo edificio non deve arrecare disturbo ai recettori circostanti. È necessaria una mappatura del clima acustico ante-operam e una valutazione del rumore post-operam, da eseguirsi mediante misure fonometriche in campo, comprendendo tutte le sorgenti presenti nel nuovo insediamento. Richiede spesso la progettazione di barriere acustiche, silenziatori per le unità impiantistiche esterne e una gestione oculata degli orari di funzionamento degli impianti. Il Breeam è un protocollo basato sulla performance verificata, questo implica un processo che si articola in tre fasi critiche:

Analisi Previsionale: durante la progettazione, è fondamentale eseguire modellazioni acustiche dettagliate. Il Breeam premia la nomina di un Acoustic Consultant che guidi le scelte architettoniche (stratigrafie, layout) sin dalle prime fasi.

Specifiche di Cantiere: le imprese devono garantire che i materiali scelti siano conformi alle specifiche e che la posa in opera eviti ponti acustici o perdite di sistema.

Verifica in sito: per ottenere i crediti definitivi, è necessario eseguire test strumentali a lavori ultimati. Senza il collaudo acustico favorevole, i crediti teorici ottenuti in fase di design possono essere revocati.

0.3. Well v2 – Il concept Sound

Mentre i protocolli Leed e Breeam pongono l’accento sulla salute dell’edificio in relazione all’ambiente, il Well v2 rappresenta un cambio di paradigma radicale: pone al centro la biologia umana. Il concetto Sound nel Well v2 mira a sostenere la salute e il benessere attraverso l’identificazione e la mitigazione dei fattori di comfort acustico. L’approccio non è solo sottrattivo (togliere il rumore), ma anche propositivo: creare un ambiente sonoro che favorisca la concentrazione, il recupero psicofisico e la comunicazione efficace. Il protocollo Well è inoltre performance-based. Ciò significa che non è sufficiente presentare relazioni tecniche previsionali-progettuali, ma è obbligatoria la Performance Verification, ovvero test strumentali eseguiti in sito da un Well Performance Testing Agent esterno (ovvero estraneo alla progettazione ed alla costruzione).

Struttura del Credito

Il sistema si divide in requisiti obbligatori (Preconditions) e crediti per aumentare il punteggio (Optimizations).

1. Precondizione obbligatoria

Il primo passo è il criterio S01 Sound Mapping, ossia la redazione di una mappatura acustica strategica. L’obiettivo: identificare le diverse zone dell’edificio in base alla loro funzione (zone di concentrazione o tranquille, zone di collaborazione o miste, zone di circolazione e zone rumorose). Il compito: definire layout che evitino la contiguità tra aree rumorose e aree sensibili e sviluppare un piano dettagliato che delinei soluzioni acustiche per implementare il comfort sonoro e mitigare l’impatto delle diverse rumorosità.

Ottimizzazioni facoltative a punteggio

S02 – Maximum Noise Levels (fino a 2 punti)

Raggiungere i livelli di rumore ambientale desiderati in modo tale che Hvac, intrusioni di rumore esterno o altre fonti di rumore non influenzino il benessere in tutti gli spazi occupati.

S03 – Sound Barriers (fino a 3 punti)

Valuta l’isolamento acustico tra ambienti adiacenti (quindi il potere fonoisolante di pareti e serramenti interni), con particolare attenzione alla privacy.

S04 – Reverberation Time (fino a 2 punti)

Si concentra sul controllo della riverberazione. Richiede il raggiungimento di determinati tempi di riverberazione (T) mediante calcoli, simulazioni o test delle prestazioni per tutti gli ambienti dedicati al parlato, alla musica, al pranzo e al fitness.

S05 – Sound reducing Surfaces (fino a 2 punti)

Progettare spazi secondo tempi di riverbero confortevoli mediante l’uso e la disposizione di materiali con elevato coefficiente di assorbimento (α) su soffitti e pareti. Si applica a tutti gli spazi di lavoro aperti (open space), alle aree conferenze e di apprendimento e quelle per pranzare.

S06 – Minimum Background Sound (fino a 2 punti)

Incentiva l’uso di sistemi di mascheramento sonoro (sound masking di cui parliamo nei prossimi articoli) per aumentare la privacy del parlato negli open-space, definendo livelli minimi e massimi di pressione sonora per il rumore immesso dal sistema, anche al fine di massimizzare la privacy e ridurre la disattenzione dei lavoratori.

S07 – Impact Noise Management (fino a 3 punti)

Si concentra sul rumore da calpestio tra i piani. Richiede che le strutture orizzontali garantiscano livelli di isolamento acustico “impattivo” performanti, riducendo i disturbi dovuti al calpestio oppure al movimento di persone o oggetti.

S08 – Enhanced Audio Devices (fino a 2 punti)

Questa ottimizzazione riguarda l’utilizzo di dispositivi audio. Richiedendo, per esempio, sistemi di amplificazione o tecnologie di rinforzo audio per le sale conferenze o aule che consentano una migliore comprensione del parlato da parte di tutti gli utenti; oppure che tutti i devices audio per gli operatori che li utilizzano vengano scelti sul comfort uditivo di ogni utente. Sono richieste progettazione acustica dei devices e policy particolari di gestione dell’utenza da parte dei fruitori dell’edificio.

S09 – Hearing Health Conservation (fino a 1 punto)

È un credito il cui rispetto viene demandato ai fruitori degli spazi che si occuperanno di promuovere programmi di protezione dell’udito di tutti gli utenti dell’edificio mediante audiometrie e verifica dell’esposizione al rumore degli stessi. Alla luce di tutto questo è necessario rilevare come mentre in altri protocolli l’acustica pesa per 1 o 2 punti nel Well il criterio Sound può arrivare a pesare significativamente sul totale.

Acustica e Sostenibilità

L’attuale evoluzione del mercato immobiliare suggerisce di non interpretare questi standard come opzioni alternative, ma come tessere di una strategia progettuale integrata. La crescente convergenza tra i protocolli permette di ottimizzare le certificazioni simultanee: se Leed e Breeam garantiscono l’efficienza operativa e la riduzione dei costi gestionali, l’innesto di Well interviene sulla valorizzazione del capitale umano, agendo direttamente su produttività e benessere. Tradotto in parole povere, mettere in atto gli interventi per ottenere un determinato criterio per un protocollo spesso permette di conseguire automaticamente anche punteggi/crediti analoghi degli altri protocolli.

Per l’impresa, ciò si traduce nella necessità di coordinare la scelta delle stratigrafie, dei materiali e degli impianti in costante dialogo con l’impiantista (per il controllo del rumore Hvac), con l’interior designer (per bilanciare le prestazioni tecniche con le esigenze estetiche), con il consulente acustico (per verificare se le scelte rispettino le prescrizioni acustiche dettate dai protocolli). Senza questa visione d’insieme e coordinata, il raggiungimento dei punteggi d’eccellenza diventa un obiettivo complesso, specialmente a fronte dei rigorosi collaudi finali previsti dai protocolli.

Valorizzazione

Per un costruttore italiano, tuttavia, perseguire il credito acustico non rappresenta necessariamente un onere aggiuntivo, quanto piuttosto un’opportunità di valorizzare obblighi già esistenti. Il solido quadro normativo nazionale, dettato dal Dpcm 5/12/97, impone per tutte le nuove costruzioni e interventi sugli edifici esistenti determinati limiti (già descritti nell’articolo precedente), tra cui il potere fonoisolante apparente delle partizioni (R’w), l’isolamento di facciata (D2m,nT,w) e il livello di calpestio (L’nw). Un edificio costruito a regola d’arte secondo la legislazione italiana soddisfa già parte dei requisiti richiesti dagli standard internazionali.

Questa sinergia è ulteriormente amplificata per le opere pubbliche o gli interventi legati a finanziamenti agevolati, dove il rispetto dei Cam edilizia, spesso più restrittivi dei protocolli stessi, trasforma automaticamente l’edificio in un candidato ideale per i massimi punteggi. Nonostante l’ottima base di partenza, l’eccellenza richiede però un affinamento su alcuni aspetti che la legislazione nazionale tende a trascurare.

Riverberazione

È il caso del tempo di riverberazione: se per le scuole la normativa italiana è chiara, negli uffici privati mancano termini cogenti, rendendo necessario un intervento mirato del progettista per integrare il fonoassorbimento. Parallelamente, la vera sfida si sposta sul piano della messa in servizio e gestione della documentazione: i protocolli richiedono infatti che il collaudo acustico sia validato secondo standard internazionali e supportato da processi di design review spesso più onerosi della pratica burocratica nazionale. In definitiva, la precisione nella posa e la cura del dettaglio costruttivo rimangono l’unica garanzia per trasformare un’opzione progettuale in un punto certificato. Un asset immobiliare che rispetta i protocolli anche mediante l’ottenimento dei crediti acustici dimostra certamente una qualità costruttiva superiore, capace di proteggere la salute degli occupanti e la quiete della comunità. La sfida è tradurre questi requisiti tecnici in soluzioni integrate: scegliere materiali fonoassorbenti che siano anche a basso impatto ambientale (Epd) e progettare impianti silenziosi che siano al contempo ad alta efficienza energetica. Solo così l’acustica diventa parte integrante della vittoria della sostenibilità certificata.

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Questo articolo fa parte del dossier dedicato alla correzione e all’isolamento acustico. Per completare il percorso di lettura, è utile approfondire anche: