Piano Casa Italia per un grande social housing, a patto di trovare 8 miliardi

Un Piano Casa da miliardi: numeri e incognite

Secondo quanto è filtrato dalle stanze del ministero delle Infrastrutture, il provvedimento Piano Casa allo studio potrebbe mettere sul piatto 8 miliardi di euro. La cifra è molto consistente, ma è presto per stappare lo champagne. Intanto, bisognerà vedere se e come si concretizzerà davvero il Piano e, poi, in quali tempi: un’ipotesi, per esempio, indicava in dieci anni lo sviluppo del social housing.  Se così fosse si tratterebbe, insomma, di un apporto molto diluito per il sistema edile.

Il problema, come sempre, è trovare i quattrini. Un’idea per reperire 1 miliardo, per esempio, sarebbe quella di scippare i soldi destinati agli investimenti nelle ferrovie, dirottando i fondi destinati alla Rosco, acronimo di Rolling Stock Company. Quest’ultima è una società pubblica per l’acquisto e il noleggio di treni agli operatori ferroviari italiani, gestita dai ministeri dei Trasporti e dell’Economia e finanziata, tanto per cambiare, dal Pnrr con 1,2 miliardi di euro. L’obiettivo della Rosco è separare la proprietà dei treni dalla gestione del servizio, favorendo la concorrenza su tratte Regionali e Intercity. Stornare i soldi assegnati con la procedura del Pnrr, peraltro a fine corsa, non è però semplice.

Altri 970 milioni dovrebbero invece essere racimolati tra le pieghe di diverse leggi di Bilancio, senza contare i fondi già previsti sempre dal Pnrr (con la riqualificazione di 10 mila alloggi pubblici).

Ancora: il programma Sicuro, Verde e Sociale, che fa parte del Piano nazionale complementare (che integra il Pnrr) dovrebbe essere in grado di riqualificare complessivamente 27.371 alloggi addirittura entro  prossimo dicembre. Questo, perlomeno, è quanto è filtrato finora. Ma l’ambizioso piano è, come si usa dire oggi, da mettere a terra.

Emergenza casa in Italia: il grande paradosso

Ma perché è così urgente un grande rilancio dell’edilizia residenziale? Il problema, peraltro sotto gli occhi di tutti, tranne di quelli che dovrebbero decidere, è che l’Italia vive un paradosso: la carenza strutturale di alloggi a prezzi accessibili nelle aree metropolitane e un’elevata quantità di abitazioni sfitte o sottoutilizzate: ci sono circa 9,6-10 milioni alloggi vuoti o non occupati da residenti, pari al 27,2% del totale.

Insomma, quasi un’abitazione su tre per diversi motivi è inabitata. Eppure, secondo l’Istat, tra il 2018 e il 2022 si è creato un gap compreso tra 316 mila e 459 mila abitazioni, quelle necessarie per coprire le esigenze delle famiglie. Questo paradosso è accentuato nelle grandi città, dove l’affitto per molti è inaccessibile.

In ogni caso, le abitazioni senza residenti sono in gran parte destinate a rimanere vuote: seconde case in luoghi di villeggiatura, appartamenti o case rurali in paesini sperduti ereditate dopo l’emigrazione in città (sono stimate in circa 4,5-5,8 milioni), redditività degli affitti che non sono considerati remunerativi dai proprietari, che quindi preferiscono lasciare vuoti gli immobili.

Non solo: sono molti gli alloggi inagibili che avrebbero necessità di interventi di riqualificazione, ma languono per mancanza di capitali. Anche perché il patrimonio abitativo è tra i più vecchi dell’area Ocse, con un’età media di 47 anni, e richiede massicci interventi di riqualificazione energetica e strutturale.

In generale, in ogni caso, il problema è il disallineamento tra l’offerta abitativa e il livello socio-economico, in particolare di giovani e famiglie a basso reddito, con un fabbisogno di abitazioni concentrato nelle città ad alta densità, mentre campagne e piccoli paesi si spopolano. Peraltro, un aspetto critico anche in tanti altri paesi europei e non solo.

Risultato: secondo il Cresme è necessario mettere sul mercato almeno 250 mila nuove abitazioni a prezzi accessibili per rispondere alle esigenze a breve termine. Ma secondo le proiezioni di Scenari Immobiliari entro il 2050 l’Italia ne avrà bisogno di più, circa 3,6 milioni di nuove case, per rispondere ai mutamenti demografici e sociali.

Al momento, in ogni caso, la crisi abitativa coinvolge soprattutto 1,5 milioni di famiglie in grave disagio. Per questo la necessità più urgente è quella di edilizia sociale, anche perché i prezzi medi degli immobili sono in costante crescita, con un valore nazionale di circa 2.150 euro al metro quadrato a inizio 2026.

E, disagio a parte, in generale ci sono circa 4 milioni gli italiani alla ricerca di una locazione per un’abitazione migliore rispetto a quella occupata, a cui si aggiunge la richiesta di chi per motivi di studio o di lavoro deve cambiare residenza. È qui che il mitico Piano Casa dovrà scendere in campo.

Social housing: un mercato che non convince

Il social housing finora ha incontrato scarso appeal da parte dei costruttori, che non ritengono remunerativo investire in edifici rivenduti o affittati a prezzo non di mercato. Ed è proprio quando, come si definisce tecnicamente in economia, si incontra un fallimento di mercato che lo Stato deve fare la sua parte, cioè sopperire al gap.

C’è tanto da fare: al momento il sistema attuale di alloggi popolari riesce a coprire il fabbisogno di sole 700 mila famiglie, a cui si aggiunge quello di almeno 100 mila posti letto universitari per far fronte alla domanda dei fuori sede, secondo la stima di Scenari Immobiliari.

Case popolari: domanda altissima e offerta limitata

Ne sa qualcosa Federcasa, associazione che comprende 85 enti come Atc, Ater, Iacp, Aler, Arca, gestisce alloggi di edilizia residenziale pubblica in tutta Italia, alloggi che ospitano oltre 2 milioni di persone: famiglie con redditi bassi e in condizioni di fragilità sociale. Nelle liste di attesa di questi enti, le domande per ottenere una casa popolare sono 250 mila, con famiglie concentrate nei grandi centri urbani.

Milano è la città dove il problema ha assunto le proporzioni maggiori: nella stima di Federcasa (dati al 31 dicembre 2024) sono 20 mila i richiedenti in attesa di un alloggio a prezzo calmierato in città, che salgono a 60 mila se si comprendono anche i Comuni vicini, con assegnazioni di alloggi nel capoluogo ridotte a circa 1.300 all’anno. Milano è il caso più eclatante, ma neanche nelle altre città si scherza: a Roma in coda ci sono 16 mila soggetti, a Torino circa 10 mila, a Bologna oltre 6 mila.

Ma oltre alla mancanza materiale di alloggi, chi richiede una casa popolare in affitto spesso non può accedervi perché non risponde all’identikit richiesto dall’ente assegnatario. Il motivo sono i punteggi troppo bassi per rientrare nelle graduatorie che danno accesso all’alloggio: si tratta di famiglie in una condizione di disagio abitativo, che fanno domanda di assegnazione anche se con scarse o nessuna possibilità di ottenerla.

A questo si aggiunge il fatto che uno stock di abitazioni gestite dagli enti pubblici, circa 60 mila, sono vuote perché inagibili. Riqualificare questo patrimonio immobiliare sarebbe già un passo in avanti: adeguare impianti non a norma, bagni da rifare, serramenti e porte da sostituire sono gli interventi più comuni e più urgenti. Federcasa ha calcolato un costo medio di 20-25 mila euro per ogni unità abitativa: troppo per gli enti che gestiscono gli immobili, dato che i canoni di affitto che ricavano sono a volte di poche decine di euro.

Non solo: circa il 25% degli assegnatari di case popolari non paga l’affitto e, quindi, gli enti di gestione hanno ancora meno risorse a disposizione. Con un calcolo spannometrico, sistemare tutti questi appartamenti comporterebbe un investimento di 1,5 miliardi. E dire che erano disponibili 1,4 miliardi del Pnrr per la riqualificazione energetica delle case popolari. Eppure un’idea circolata è quella di utilizzare per un piano straordinario di manutenzione i soldi destinati sulla carta alla citata Rosco.

C’è, poi, un altro problema che sconfina nell’ordine pubblico: circa 25 mila alloggi sono occupati abusivamente. Contando anche questi, che per un motivo o per l’altro non sono oggetto di sfratto esecutivo, il numero di abitazioni pubbliche che potrebbero essere assegnate, se solo lo Stato se ne occupasse, sarebbero oltre 80 mila, il 10% del totale nazionale. Tra l’altro, i problemi maggiori sono concentrati proprio in città che avrebbero maggior bisogno di social housing.

Federcasa, per esempio, stima in 3.954 le abitazioni sfitte per mancanza di manutenzione a Milano, a cui si aggiungono, per esempio, 1.520 a Brescia o 481 a Bergamo. Ma la situazione non è diversa in altre aree.

Un altro problema per il social housing è che spesso la gestione degli immobili non è univoca, ma suddivisa tra soggetti differenti. Per rimanere al caso di Milano, su 64 mila alloggi popolari circa 28 mila sono di proprietà del Comune, mentre 36 mila fanno capo all’Aler.

C’è da aggiungere anche che il pantano dell’housing sociale per una volta non è tutta colpa della burocrazia: nel 2025 i Comuni in Italia hanno aumentato del 48,6% gli investimenti, arrivati a 1,1 miliardi dai 725 milioni dell’anno prima, in parte anche per opere di edilizia. Tutto o quasi merito del Pnrr, s’intende.

Insomma, il Piano Casa è più che mai necessario. A patto che non sia un manifesto di intenzioni che nella pratica si rivelano inattuabili.