Nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni: cosa cambia con la riforma normativa

Legge delega sul Codice dell’edilizia e delle costruzioni

L’enciclopedia Treccani non lascia dubbi: un codice è «l’insieme di regole, segni o simboli utilizzati per comunicare, archiviare o elaborare informazioni». Senza un codice, insomma, non ci si capisce e non si va da nessuna parte. Ecco perché la legge delega sul Codice dell’edilizia e delle costruzioni è importante per tutti.

Le regole cambiano, speriamo in meglio, e ignorarlo è un grave errore. Ma non è facile trovare una quadra, perché l’edilizia è avviluppata in un insieme eterogeneo di norme, regolamenti, leggi, modifiche, commi, senza dimenticare gli usi e costumi locali, che cambiano anche a pochi chilometri di distanza in nome dell’autonomia regionale. Il risultato sono le frequenti sovrapposizioni normative, i contrasti interpretativi e i vuoti regolatori.

Un caso eclatante è quello che ha bloccato per intervento della magistratura una ventina di grandi cantieri a Milano: secondo gli inquirenti non sarebbe stato possibile ricostruire palazzi che superano i 25 metri dopo una demolizione usando una semplice autocertificazione per abbreviare i tempi, mentre il Comune si rifaceva a una consuetudine con il beneplacito della Regione. Risultato: tutto fermo, con danni milionari.

La riforma del Codice dell’edilizia nasce da un quadro normativo frammentato

L’obiettivo della riforma, insomma, è fornire un quadro organico che renda più chiaro che cosa si può e non si può fare sostituendo e riordinando le principali norme in vigore.

Per comprendere il guazzabuglio in cui si trova chi opera in edilizia, dal progettista all’applicatore, basti ricordare che al momento il quadro è iper-regolato da:

• Dpr 380/2001 (l’attuale Testo unico edilizia)
• legge 1086/1971 (relativa alle opere in cemento armato)
• legge 64/1974 (la normativa antisismica)
• disciplina della sicurezza delle costruzioni,
• disposizioni urbanistiche connesse all’edilizia,
• varie normative per beni culturali, ambiente, sanità o energia,
• disciplina della ricostruzione post-calamità.

Testo unico coordinato e livelli essenziali delle prestazioni

L’intento del disegno di legge, quindi, è quello di ottenere un testo unico omogeneo e coordinato capace di riunire le norme relative a tutte le disposizioni su edilizia e costruzioni, con un raccordo sistematico alle discipline collegate, dall’assetto idrogeologico alle barriere architettoniche, dalla sostenibilità ambientale alla sicurezza e stabilità degli edifici. È prevista anche la possibilità di utilizzare allegati tecnici aggiornabili per garantire maggiore flessibilità normativa.

Un concetto che fa parte della riforma riguarda i Livelli essenziali delle prestazioni, definizione emersa anche in occasione della legge in materia di autonomie locali.

Il nuovo Codice dell’edilizia prevede l’introduzione di standard uniformi nazionali attraverso i Lep. Per esempio, con unico punto di accesso per il cittadino (in sigla: Sue), nonché l’introduzione del principio once only, che abolisce la duplicazione documentale, oltre a criteri uniformi per lo stato legittimo dell’immobile.

Ancora: il nuovo Codice interviene sulla correlazione chiara tra interventi e titoli edilizi e negli standard su controlli, vigilanza e sanatorie.

CILA, SCIA e permesso di costruire: cosa cambia nei titoli edilizi

Sono in arrivo anche modifiche al sistema dei titoli edilizi: Cila, Scia, permesso di costruire.

Secondo quanto è emerso, i ritocchi riguardano una maggiore coerenza tra intervento e titolo richiesto, la riduzione delle incertezze interpretative, la certezza dei tempi procedimentali, anche nei procedimenti complessi e il rafforzamento del coordinamento tra amministrazioni, mentre il permesso di costruire in deroga sarà esteso anche a interventi privati con finalità di rigenerazione urbana.

È in arrivo anche la revisione dell’edilizia libera, limitata agli interventi realmente privi di rilevanza urbanistica.

Sanatorie edilizie e difformità: la riforma punta all’uniformità nazionale

Se c’è un aspetto controverso, che divide spesso non solo per i dettagli tecnici, ma anche per la filosofia, le aspettative e le inclinazioni politiche, è quello che riguarda sanatorie, difformità, demolizioni e condoni non conclusi. Provvedimenti che possono essere alternativamente considerati concessioni all’abusivismo o semplici correzioni burocratiche.

Fatto sta che il Codice dell’edilizia si propone di introdurre una classificazione uniforme nazionale delle difformità, dato che oggi ci sono delle differenze regionali che mandano al manicomio. Per ottenere l’omogeneità di giudizio sono introdotte soglie quantitative e qualitative e una maggiore uniformità applicativa. Forse non mancheranno polemiche sull’intenzione di semplificare le procedure di sanatoria e favorire la regolarizzazione anche degli abusi precedenti al 1967.

La riforma vuole consentire sanatorie condizionate a interventi di sicurezza o adeguamento. Inoltre, viene confermato il principio della conformità asincrona introdotto dal decreto Salva casa. La doppia conformità asincrona è la modalità di sanatoria edilizia introdotta dal decreto che semplifica la regolarizzazione delle difformità parziali e consente di sanare l’abuso se conforme alle regole urbanistiche attuali e a quelle edilizie dell’epoca di costruzione.

Altro punto caldo è quello relativo a demolizioni e condoni pendenti. La riforma, in particolare, prevede degli strumenti per garantire le demolizioni in caso di inerzia dei comuni, definire priorità operative e chiudere le pratiche di condono edilizio (1985, 1994, 2003) con termini certi.

Cambi di destinazione d’uso: nuove regole nazionali

Non potevano mancare novità per la destinazione d’uso. A questo proposito il disegno di legge introduce regole uniformi a livello nazionale, la distinzione tra cambi con e senza opere, il principio di indifferenza funzionale nelle aree urbanizzate. Per il contributo di costruzione, invece, è prevista una revisione complessiva con criteri di proporzionalità, incentivi alla rigenerazione urbana, misure per contenere il consumo di suolo e la semplificazione dei pagamenti.

Infine, il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni contempla procedure semplificate grazie alla razionalizzazione della segnalazione certificata di agibilità (Sca), la riduzione della documentazione richiesta e la maggiore chiarezza sui requisiti.

Digitalizzazione del patrimonio edilizio: arriva il fascicolo digitale dell’immobile

Una vecchia questione, parecchio dibattuta, è invece la necessità di procedere a una digitalizzazione del patrimonio edilizio, con un fascicolo dell’immobile grazie al rafforzamento dello Sportello unico per l’edilizia (Sue), l’interoperabilità delle banche dati e la creazione di un fascicolo digitale delle costruzioni contenente la storia completa dell’immobile.

Le buone intenzioni, insomma, non mancano. Resta solo da vedere come saranno tradotte in testo di legge, perché spesso il diavolo si nasconde nei dettagli.