Mercato immobiliare: il ritorno del nuovo

Costo dei materiali in aumento, tassi per i mutui che penalizzano i redditi più bassi, pressione delle norme europee. Ma anche le richieste più esigenti di chi cerca casa da acquistare. Così non stupisce un rinnovato interesse per immobili appena costruiti

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Il trend dell’economia, in relazione a quello dell’edilizia, è stato ben sintetizzato dal Centro Studi YouTrade. Nonostante le previsioni di rallentamento della produzione industriale, il mercato delle costruzioni dovrebbe rimanere in territorio positivo, sebbene non ai livelli di ubriacatura come nei due anni passati.

Premesso questo, è il caso di occuparsi (o preoccuparsi) di che cosa accadrà dopo. Le richieste del mercato evolvono, seppure lentamente e non è detto che quello che ieri era top domani lo sarà ancora. Il mercato immobiliare, in chiave di business dell’edilizia, può quindi fornire indicazioni di quelle che sono le richieste e quali possono essere le opportunità.

Per esempio, una di queste riguarda la possibilità di un ritorno di fiamma per gli edifici nuovi, magari in chiave di demolizione e ricostruzione. Un’altra corrente di pensiero, invece, sostiene che il festival della riqualificazione-ristrutturazione è ancora in corso e durerà a lungo. Chi ha ragione?

Compravendite immobiliari 2022

Lo scorso anno sono state firmate circa 770 mila compravendite, in tendenziale calo: al 31 dicembre 2021 ne erano state effettuate poco meno di 798 mila, il 94% delle quali per abitazioni. Secondo la società di intermediazione Century 21, quest’anno il mercato immobiliare resterà forte, ma in raffreddamento rispetto al 2022, con -15% di compravendite per città come Roma e Milano. 

Si tratta, comunque, di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo immobiliare precedente. E la proporzione tra acquisto e vendita di abitazioni usate rispetto a quelle nuove è abissale: meno del 10% ha riguardato edifici appena costruiti, la metà di queste concentrata nelle grandi città. Ma gli esperti prevedono che questa proporzione possa cambiare già da quest’anno.

Aumento tassi di interesse e mutui più cari

Uno dei motivi di un possibile cambio di passo riguarda l’aumento dei tassi d’interesse, che impatta, per qualcuno drammaticamente, sulle rate dei mutui. Chi acquista usato lo fa perché ha minore disponibilità finanziaria. Ed è proprio su questa fascia della popolazione che l’aumento dei tassi d’interesse peserà di più.

Il mercato sconta già questo trend: i dati di Bankitalia registrano una riduzione della capacità delle famiglie di rimborsare i finanziamenti fondiari. Contemporaneamente, la durata media di un mutuo si è allungata a 24 anni a fronte di importi richiesti inferiori e redditi reali delle famiglie in discesa. 

E l’effetto è oggi accentuato dall’inflazione. Altro dato da non sottovalutare è il loan to value, cioè il rapporto tra l’importo del finanziamento che è concesso dalla banca e il valore del bene posto a garanzia del mutuo, cioè l’immobile. Questo rapporto è balzato in media dal 61,3 al 67,8 %: ciò significa che gli acquirenti si caricano di un maggiore finanziamento da restituire.

Secondo un’analisi di MutuiOnline, rispetto a qualche anno fa oggi è necessario un maggiore reddito per acquistare un immobile di minor pregio. Non solo, in percentuale sul valore della casa il mutuo è più pesante e, quindi, sarà restituito in un tempo più lungo. Se ne può dedurre che vale un po’ meno la pena di acquistare un appartamento usato, sempre naturalmente che ci si possa permettere di sceglierne uno nuovo.

«La domanda abitativa in crescita dipende sempre di più dall’ottenimento del  mutuo ipotecario e deve fare i conti con un’offerta di alloggi sempre meno elastica, che si traduce in un aumento dei prezzi. Infatti, la produzione di nuove abitazioni e l’attività di ristrutturazione, pur risultando in crescita dal 2015, immette sul mercato quantità più che dimezzate rispetto ai livelli di dieci anni fa, nonostante il forte interesse proveniente dalla domanda di sostituzione alimentato in parte dai bisogni emersi nel periodo pandemico, ma più in generale da un patrimonio abitativo italiano sempre più obsoleto», è l’opinione espressa da Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma.

Al contrario, chi ha un reddito alto può sopportare meglio un mutuo un po’ più caro e, tendenzialmente, è maggiormente interessato all’acquisto di un’abitazione nuova. Per questo motivo (meno acquirenti di usato e più di nuovo, ma ristretti a una fascia limitata di popolazione), alcuni analisti, come quelli di Scenari Immobiliari, prevedono per il 2023 una diminuzione generale del numero di vendite. 

Cosa vuole chi compra casa

Certo, la costruzione di edifici nuovi ha rallentato la sua corsa rispetto a un decennio fa, è vero. Ma ora la domanda, specialmente dopo lo choc della pandemia, si è fatta più sofisticata e ha esigenze che difficilmente possono essere soddisfatte da un’abitazione nel classico condominio anni Sessanta-Settanta.

Oggi chi compra casa tende, se può, a privilegiare più spazi interni ed esterni, il risparmio energetico, con costi bassi di gestione e manutenzione, finiture più ricercate e automazione grazie ai nuovi dispositivi domotici.

Ovviamente tutto questo ha un costo. Infatti, l’usato è stato il vero motore dell’edilizia e del settore immobiliare negli ultimi anni, anche grazie ai bonus, che siano quelli super o regular. La scelta, insomma, è stata legata alla sostenibilità finanziaria, prima ancora di quella riferita all’ambiente o al comfort.

Anche secondo il primo Rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma le richieste del mercato riguardano l’esigenza di un balcone o terrazzo, seguita dall’area condominiale privata, dall’ascensore, da un’elevata classe energetica e, infine, dal posto auto-garage: tutti aspetti che più difficilmente possono essere soddisfatti da un edificio d’epoca.

Perché il nuovo può essere più vantaggioso

Ci sono, però, diversi elementi che possono modificare, se non stravolgere questa fotografia. Un altro aspetto che può fare la differenza riguarda l’aumento dei costi dei materiali e della manodopera, più difficile da reperire se professionalmente adeguata.

Secondo il Construction Cost Report 2022 redatto dalla società di cost management
Gad, per l’edilizia va registrato un incremento medio del 25% sui costi netti rispetto al periodo pre-covid. Aumento medio che comprende l’andamento dei costi delle materie prime, ma senza includere rivalutazioni delle spese generali e utili d’impresa.

La pressione sui prezzi dell’energia, con bollette del gas in altalena e petrolio bollente può spingere maggiormente a considerare un appartamento nuovo ben isolato, di classe A, che può risultare più conveniente sul lungo periodo. Infatti, la domanda di case di ultima generazione aumenta.

Va considerata, inoltre, la pressione delle norme europee. Anche se una transizione come quella prospettata, con miglioramento delle classi energetiche entro 2033 appare improbabile, resta l’indicazione generale a una riqualificazione degli immobili e alla costruzione di edifici più sostenibili. Chi acquista, insomma, deve tenere conto anche di questo: diventare proprietari di un immobile che tra una dozzina di anni sarà più facilmente alienabile non è secondario.

Non a caso, secondo una recente indagine di Nomisma il 40% degli italiani che cercano casa ritiene che la classe energetica sia una fondamentale caratteristica dell’abitazione. E, secondo un calcolo basato sui dati raccolti dall’istituto di ricerca bolognese, il divario di valore tra un immobile in classe A o B e uno di categoria inferiore alla D varia tra il 19% per le case di pregio al 25% per una in periferia. Insomma, in un appartamento non isolato un quarto del valore se ne va disperso nell’aria assieme al calore.

Un altro fattore che può rilanciare il nuovo è la maggiore difficoltà nell’utilizzo dei bonus. Chi si è lanciato nei mesi scorsi nella ricerca di un’impresa di costruzione disponibile si è trovato di fronte a rifiuti o ad attese bibliche. Non solo: l’inflazione, che non risparmia i materiali per costruzione, inficia anche qualsiasi preventivo che non sia a brevissimo termine. Una situazione che è destinata a durare perlomeno fino a quando non si esaurirà l’ondata legata al vecchio superbonus, cioè per almeno un altro anno. Un effetto bonus che, però, con i recenti stop del governo è destinato a esaurirsi.

Altro elemento a favore del nuovo: è vero che acquistare un’abitazione fresca di costruzione costa di più che non ristrutturarne una già esistente. Ma, premesso questo, le differenze non sono sempre così abissali: dipende dal tipo di bonus a cui si può aspirare (65% o 50%), ma anche dalla qualità dei lavori da svolgere.

Per esempio, in alcune case di vecchia costruzione gli infissi, gli impianti e persino le strutture murare non sono state realizzate secondo gli standard odierni. Spesso, dunque, occorre sostituire o riqualificare parti di edificio con soluzioni ad hoc, molto costose e, soprattutto, che possono diminuire in modo consistente (e perfino annullare) i benefici fiscali. Al contrario, utilizzare materiali standard per realizzare un immobile nuovo consente di ottenere una maggiore efficienza e costi più bassi.

A proposito di bonus: un altro fattore che gioca contro, nella partita tra vecchio e nuovo è, per chi ancora ci fa conto, l’ammortamento in dieci anni dello sconto. C’è la necessità, insomma, di avere a disposizione la capienza fiscale necessaria per ottenere la detrazione per un intero decennio: non tutti sono nelle condizioni di ottenerlo. Tanto vale comprare qualcosa di nuovo.

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