Mercato immobiliare 2026: le previsioni degli esperti del real estate

Fattori positivi che influenzano il mercato immobiliare 2026

Il mercato degli immobili è in realtà più che mai in movimento. I prezzi delle case, perlomeno, anche nel 2026 non saranno per nulla fermi, secondo le previsioni dei maggiori centri di ricerca. Anche nel nuovo anno, insomma, prevale il trend che vede la casa come un bene ricercato e, dunque, soggetto alla legge della maggiore domanda sull’offerta. Ma, naturalmente, il punto è quanto si muoveranno i prezzi, dove si registreranno i maggiori rialzi e quanto questo influirà sulla complessa filiera del mercato residenziale, ristrutturazioni comprese.

Tenendo conto che il preconsuntivo sulle compravendite di abitazioni nel 2025 ha previsto un incremento stimato del 5,5% sul 2024, con prezzi nominali delle abitazioni in aumento medio di +1,5%, in rallentamento rispetto al biennio 2022-2023.

Quali sono i fattori che influenzeranno il mercato nel 2026?

Tanto per cominciare, è bene partire da un fatto incontrovertibile: i tassi dovrebbero rimanere al livello attuale, forse con qualche limatura da parte della Bce, che si riverbererà sul costo dei mutui. In ogni caso, a meno di fattori imprevisti, non sono previste fiammate di inflazione che possano indurre la Banca centrale europea ad aumentare il costo del denaro. Quindi, rimarrà quel calo dei tassi che ha favorito il ritorno all’erogazione dei mutui.

Un altro fattore positivo è il fenomeno globale dell’overturism che, al di là dell’aumento della pressione fiscale sugli affitti brevi per chi gestisce oltre tre locazioni, inserito nella legge di Bilancio, continuerà a sostenere il mercato nelle grandi città e nelle località più visitate.

Fattori che hanno spinto Paolo Giabardo, direttore generale del marketplace Immobiliare.it, a prevedere una domanda abitativa in crescita più stabile e moderata per le compravendite, sostenuta da condizioni creditizie favorevoli, e un aumento più consistente per le locazioni, con canoni che cresceranno di più rispetto ai prezzi di vendita a causa dello squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città.

L’impatto positivo del fattore tassi sui mutui è un’opinione condivisa anche da Luca Dondi, ceo di Patrigest (Gabetti), che ritiene che l’attuale livello del costo del denaro incentivi i prestiti e che le compravendite offrano occasioni specialmente nei Comuni medio-piccoli dove i costi sono più accessibili. Nei Comuni non capoluogo, osserva il manager, la crescita dei rogiti ha già registrato +9%, maggiore rispetto a quella dei capoluoghi (+7,3%).

Domanda e offerta: lo squilibrio che guida il mercato

Uno squilibrio tra domanda e offerta è sottolineato da Mario Breglia, presidente e fondatore di Scenari Immobiliari. Secondo l’esperto, «la domanda è molto forte anche perché l’offerta è carente, nella quantità di prodotto sul mercato e soprattutto nella qualità. Case datate, non ristrutturate, i cui prezzi sono spesso superiori al reale valore del bene proprio perché pressati dalla forte domanda di residenza, investimento, trasferimento. In più, si costruisce pochissimo nel resto d’Italia, mentre a Milano i cantieri residenziali sono sostanzialmente fermi», ha sintetizzato.

Nella stessa scia (con la «s» minuscola) l’analisi di Nomisma, che sforna due volte l’anno i dati del suo Osservatorio sul Mercato Immobiliare. Secondo la società bolognese di analisi, sono ancora in crescita le compravendite e aumentano a due cifre quelle messe a segno grazie a un mutuo, ma si stabilizzano i prezzi.

L’analisi di Nomisma cita i fattori favorevoli all’acquisto: bassa inflazione, recupero del potere di acquisto delle famiglie e tassi di interesse sui mutui ancora contenuti, che lo scorso anno hanno spinto le compravendite assistite da mutuo a un aumento del 25,5% nel primo semestre 2025, mentre, quelle tramite cash sono rimaste stabili.

Sempre secondo la società di consulenza, sono riprese le trattative tra domanda e offerta, ma con minori richieste di ribasso da parte della domanda e aspettative più stabili dei venditori.

Cosa aspettarsi davvero dal mercato immobiliare 2026

Compravendite

Per i prossimi 12 mesi non si prevedono variazioni, nel senso di un mercato che rimarrà positivo, ma senza strappi. Secondo Tecnocasa, una delle maggiori agenzie immobiliari, nel 2026 le compravendite segneranno una leggera crescita: circa 790-800 mila, contro le 780 con cui si sarebbe chiuso il 2025.

Opinione condivisa da Scenari Immobiliari: l’azienda di analisi di mercato vede il 2026 come un anno di continuità rispetto alle tendenze 2025.

Prezzi

Nell’ultimo semestre 2025 si è registrata una crescita dei prezzi delle abitazioni dello 0,6%, in rallentamento rispetto a +1,3% del primo semestre, e che fa intravedere quale può essere il trend per il nuovo anno.

In ogni caso, la piattaforma Immobiliare. it ha previsto per il nuovo anno prezzi di vendita superiori del 3,1% rispetto al 2025. Gli esperti del sito specializzato in compravendite si spingono anche a specificare il trend per le diverse città: Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Milano rimarrà la città più cara, con prezzi al metro quadrato in salita del 2%, mentre a Roma l’aumento sarà limitato all’1,1%. Secondo Tecnocasa, in media i prezzi al metro quadrato segneranno un incremento contenuto tra l’1% e il 3%, anche se il mercato segna differenze abissali tra una città e l’altra.

Locazioni

Secondo Nomisma, continua l’appeal dell’affitto, con canoni in aumento: +3,5% la crescita su base tendenziale. Già nel secondo semestre dell’anno passato, Nomisma aveva rilevato uno spostamento della domanda da potenziale acquisto verso la locazione (del 49% e 51%).

Di fronte al costo al metro quadrato, l’affitto rappresenta una soluzione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli per l’acquisto, oltre a essere la naturale necessità per le esigenze di spostamento legate a studio o lavoro.

L’eccesso di domanda ha impresso una nuova spinta ai canoni, cresciuti del +3,5% su base tendenziale. Con alcune distinzioni, però: i contratti ordinari in contrazione del 2%, mentre quelli transitori e quelli per studenti con aumenti significativi (rispettivamente +3,1% e +9,5%).

E un aumento del 3-5% dei canoni è la previsione di Tecnocasa, mentre Immobiliare.it si spinge a prevedere una crescita dell’8,1%, con Bari in testa (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%), Palermo (+6,8%), Milano (+5%), Roma (+4,2%).

Previsioni al 2028

Nell’ultimo Osservatorio Nomisma si è lanciata in previsioni fino al 2028. Secondo la società di ricerche, per il prossimo triennio le compravendite registreranno una crescita moderata (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028), per superare quota 780 mila transazioni al termine del 2028.

I prezzi per il settore residenziale, in compenso, non vedranno impennate, con crescite inferiori rispetto all’inflazione: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027, +0,5% nel 2028.

Il mercato immobiliare commerciale: segnali contrastanti

Non c’è solo il mercato immobiliare residenziale. Per gli immobili commerciali «il 2024 ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari grazie non solo agli investitori che stanno tornando ad interessarsi al settore, ma anche alla volontà degli stessi imprenditori che con capitale disponibile compiono il passo dell’acquisto», è la fotografia di Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «La prima parte del 2025 ha registrato un segno più solo davanti agli scambi dei negozi (+7,1%), capannoni (-1,2%) e uffici (-0,8%) registrano un leggero ridimensionamento, come si evince dai dati Agenzia delle Entrate».

Il settore dei capannoni, in particolare, è stato influenzato da profondi cambiamenti: la crescita della logistica, la difficoltà di alcuni settori industriali, la maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale, il fenomeno dei data center. Tecnocasa rileva però un maggiore interesse per questa tipologia di immobile, nonostante negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni siano cresciuti.

La percentuale di chi compra capannoni è inoltre passata da 35,4% a 36,4%: quasi sempre si tratta di aziende solide patrimonialmente e che utilizzano capitale proprio. Su questo segmento si sperimenta una domanda sostenuta e un’offerta carente e, spesso, non qualitativamente adatta in termini di spazi, altezze, impiantistica a norma, rispetto dei criteri di impatto ambientale.

Il settore ha sperimentato un rallentamento dello sviluppo causato dalla bassa presenza di aree edificabili e dall’incremento dei costi di costruzione (acciaio, legno, cemento) che ha minato la marginalità delle operazioni. Per questo motivo spesso si procede a riqualificare i capannoni esistenti e adattarli alla propria attività.

Per il settore dei negozi, invece, il mercato retail, nella prima parte del 2025 ha risentito dell’andamento dei consumi non proprio brillante. E incide sul settore anche il ricorso all’e-commerce, che continua a crescere. Una generale difficoltà interessa i negozi di quartiere che sopravvivono solo specializzandosi o operando in settori di nicchia.

Tengono i supermercati di quartiere per i quali si continuano a cercare spazi.