Logistica: cresce la richiesta per magazzini e centri di smistamento merci

Se si costruiscono meno edifici residenziali, c’è un altro settore dell’edilizia che sembra vivere un boom: quello della logistica. Non è un fenomeno solo italiano, ma globale.  Si potrebbe definire effetto Amazon, ma non si tratta solo dei centri di smistamento merce impiantati in Italia dal colosso americano.

La crescita è dettata dalla digitalizzazione dell’economia, che comporta economie di scala che possono essere sfruttate solo con l’ottimizzazione dei magazzini e della distribuzione. In una parola: la logistica.

Logistica: 6 mila miliardi di dollari entro il 2030

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Se ne rende conto anche Andrea Franceschelli, vicepresidente e direttore generale di Due Torri, azienda emiliana attiva nel business della logistica integrata e specializzata nella gestione di tutte le attività e i processi di magazzino.

«Le politiche di economia circolare e le iniziative di sostenibilità sociale e ambientale intraprese dalle aziende stanno ridefinendo il settore della logistica, spingendolo verso modelli più efficienti e responsabili. Questi elementi non sono più solo tendenze, ma driver di crescita, in grado di rendere il settore più resiliente alle sfide globali.

Questo andamento è in linea con le proiezioni che indicano un possibile raggiungimento di 6 mila miliardi di dollari entro il 2030 per il mercato mondiale della logistica.

Un mercato in cui anche l’Italia gioca una partita importante, condizionata dall’innovazione tecnologica e dall’integrazione di soluzioni digitali nel settore per rispondere alle esigenze di trasporto, stoccaggio e distribuzione delle merci», argomenta il manager.

Riflesso sul real estate

«In Italia la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori», ha spiegato durante un evento centrato sull’analisi dello sviluppo della logistica Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

«Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract logistics, aumentato del 25% in cinque anni. Gli attori sono investitori istituzionali, specialistici, sviluppatori che sono anche investitori e altri ancora.

Occorre precisare che l’attività del comparto nel 2023 è rallentata rispetto al 2022, provocando una diminuzione dei volumi del 43%, non per temi strutturali di settore, ma soprattutto per l’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee.

Il segmento, nelle sue declinazioni, ha espresso infatti una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel Nord Italia.

I segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai 12 mesi precedenti.

Una tendenza sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali ma anche in quelli complementari.

Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati».

Andamento e tendenze del mercato della logistica globale

In ogni caso, a livello globale l’evoluzione del mercato logistica evidenzia un settore in rapida crescita e in continua trasformazione, con un focus sempre maggiore sull’innovazione tecnologica, sull’efficienza operativa e sull’espansione strategica nei mercati emergenti.

Secondo i dati recentemente diffusi da Horizon-Grand View Research, società internazionale di consulenza, e dalla panoramica che analizza andamento e tendenze del mercato della logistica globale, si nota un’espansione univoca che caratterizza le diverse potenze mondiali.

Nel 2024 il mercato globale della logistica ha registrato un fatturato di 3,9 mila miliardi di dollari e si prevede che raggiungerà i 5,9 mila miliardi entro il 2030, con un tasso di crescita annuale composto del 7,2% tra il 2025 e il 2030 e un complessivo +51%.

Nel dettaglio, contrariamente alla tendenza degli anni precedenti che vedeva gli Usa in testa, l’area Asia-Pacifico è il mercato in più rapida crescita. Nel 2024 in termini di fatturato la regione ha rappresentato il 35,1%, con 1380,3 miliardi di dollari.

Al secondo posto rimane il Nord America, con un fatturato di 936,9 miliardi, pari al 23,8% del mercato logistico globale. E l’Europa? È la terza più grande area (19,9%) con un fatturato di 782,8 miliardi di dollari.

L’Italia non rimane indietro, con un balzo in avanti degli investimenti, in cui non bisogna dimenticare le tematiche di Environmental, social, and governance.

I dati dell’Osservatorio Contract Logistics Gino Marchet del Politecnico di Milano evidenziano un fatturato di 117,8 miliardi di euro per il settore del trasporto merci e della logistica, con una crescita nominale dell’1,7%.

Un dato che certamente conferma il ruolo strategico della logistica nell’economia nazionale, ma allo stesso tempo sottolinea la necessità di migliorare le performance nei prossimi anni.

Un esempio arriva proprio da Due Torri, azienda del Gruppo Franceschelli, attiva nella logistica integrata e proprietaria di Pallet Network One Express e More Value, che ha rafforzato la sua presenza nel Nord Italia con l’apertura di due nuove strutture, una sede a Torrevecchia Pia (Pavia) e un nuovo magazzino in provincia di Verona.

Transizione energetica al centro

«L’asset logistico riconferma la sua strategicità nel mercato grazie alla sensibilità dimostrata dai primari attori nei confronti delle evoluzioni di settore e, in questo momento storico, al crescente impegno riservato al tema della transizione energetica», ha commentato Filippo Salis, Ceo e founder di Sfre, società di Project & Construction Management, nel corso del convegno intitolato L’energia della logistica.

Il futuro dell’asset class tra industria, tecnologia e rinnovabili. «Le energie rinnovabili, infatti, stanno via via diventando uno dei fattori dominanti nel comparto del Real Estate Logistico e il risultato che emerge è che il loro utilizzo garantisce un’intera catena del valore notevolmente più efficiente e sostenibile.

Oggi, più che mai, è importante abbracciare soluzioni innovative come l’idrogeno e il fotovoltaico per alimentare parchi logistici che non vengano percepiti più solo come centri di movimentazione merci, ma come veri e propri parchi energetici: immobili in cui la produzione e lo scambio di energia pulita diventano parte integrante della visione di tutti per un futuro sostenibile. E se fosse la logistica la vera pioniera del vero net carbon zero?».

Patrimonio immobiliare del mercato logistico italiano

Secondo i calcoli di Scenari Immobiliari, nel 2023 in Italia il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi, in calo di oltre il 5% su base annua e con una previsione per il 2024 di lieve contrazione.

La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il 50% in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana.

Ma è importante sottolineare anche come il patrimonio immobiliare del mercato logistico italiano ammonti attualmente a oltre 48 milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa 2 milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiore a 1,5 milioni di metri quadrati.

In uno scenario contraddistinto dall’inflazione, come quello del 2023, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i redimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base.

Lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda.

In Italia ciò si traduce in circa 690 mila metri quadrati di spazio occupato in più registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente.

Questo ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre dell’anno.

Secondo gli analisti del mercato immobiliare, oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai 2 milioni di metri quadrati.

di Giuseppe Rossi

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