Il Piano Casa che ci vuole per l'Italia

Secondo l’Istat ci sono 5,7 milioni di nuclei familiari che faticano ad arrivare a fine mese. E che non riescono a comprare casa, né tantomeno ad affittarla. Così torna la proposta di un Piano Casa.

Piano casa: una parola magica

Piano casa: una parola magica che suscita emozioni e speranza per chi cerca un’abitazione a un prezzo non esorbitante, oltre a chi lavora nell’edilizia. Il pensiero di chi ha una certa età, o semplicemente conosce un po’ la storia d’Italia, corre al Piano casa Fanfani, formalmente noto come Piano Ina-Casa.

Nell’Italia uscita dalla guerra e con fame di abitazioni l’allora ministro del Lavoro Amintore Fanfani lanciò un vasto programma di edilizia residenziale pubblica, con interi nuovi quartieri popolari dotati di servizi collettivi e alloggi dignitosi a migliaia di famiglie, seppure con gli standard del tempo.

L’idea di una strategia per costruire edilizia residenziale a prezzi accessibili è poi riemersa il 18 maggio 2009, quando l’allora presidente del Consiglio, Silvio Berlusconi, ha promesso un «Piano Casa che sarà realizzato attraverso le leggi regionali». Il progetto prevedeva la demolizione e la ricostruzione degli edifici realizzati

L’idea di un Piano Casa, però, è risorta in agosto, quando tra gli applausi del Meeting di Rimini, l’evento organizzato da Comunione e Liberazione, durante il quale la presidente del Consiglio, Giorgia Meloni, ha annunciato una nuova versione «perché senza casa non si può costruire una famiglia».

Il piano, per la verità, non è stato descritto nei dettagli. Secondo le indiscrezioni si tratterebbe di un pacchetto di interventi allo studio del governo. Il provvedimento dovrebbe prevedere il rifinanziamento dei mutui agevolati per la prima casa e una componente legata all’edilizia residenziale a prezzi calmierati.

Insomma, se fosse confermata questa impostazione, si tratterebbe di una agevolazione all’acquisto di un immobile destinata alle giovani coppie e supportata da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).

Il presidente della società pubblica, Sestino Giacomoni, ha già detto che «Consap è pronta ad offrire le garanzie per contribuire alla realizzazione del piano casa a prezzi calmierati per giovani coppie rilanciato dal presidente del Consiglio dei ministri».

Emergenza abitazioni

Se dare una mano alle coppie in cerca di alloggio sembra un’operazione caritatevole, potrebbe però non essere altrettanto efficace nel rilanciare un settore e neppure adeguato a fare fronte alle esigenze abitative del Paese.

Perché il problema non sono solo le giovani coppie che, a dire il vero, sempre meno spesso si presentano all’altare o in Comune per celebrare un matrimonio. La vera emergenza riguarda un’ampia fascia di popolazione: per esempio, i poveri in poco più di dieci anni sono aumentati (numeri Istat) da 4,8 milioni nel 2012 a 5,7 nel 2024.

Il rapporto Nomisma 2025 indica che solo a Milano ci sono 27.500 famiglie che cercano una casa in affitto, ma di queste 3 mila vivono un disagio economico perché il canone medio supera il 30% del reddito. E in coda per ottenere una casa popolare ci sono 7 mila nuclei familiari.

A Roma è peggio: le famiglie intenzionate ad affittare salgono a 53.200, quelle con redditi più bassi sono 9.200, e per l’edilizia popolare ci sono 16.600 nuclei in attesa. Per non parlare degli studenti fuori sede, circa 69 mila, di cui solo il 16% trova posto negli studentati.

Un aspetto che sarebbe buffo, se non fosse un dramma, è che secondo l’Istat, tra il 2018 e il 2023 la popolazione italiana è diminuita di oltre 930 mila persone. Eppure, nello stesso periodo il numero di famiglie è aumentato di oltre 714 mila unità. Un fenomeno che è dovuto soprattutto alla crescita di famiglie composte da una o due persone e che ha fatto esplodere il fabbisogno abitativo.

Sempre secondo l’Istat, sono state 279.414 le nuove abitazioni tra il 2018 e il 2023, pari solo al 39% della domanda generata dalle nuove famiglie. E anche se il Cresme valuta più generosamente in 467.100 le nuove abitazioni costruite nello stesso periodo, il saldo resta negativo, con oltre 247 mila abitazioni mancanti e una copertura del fabbisogno del 64,4%.

In Italia si costruiscono poche case

È la conferma che in Italia si costruiscono poche case spesso non dove servono, o non adatte alle esigenze demografiche attuali: piccoli nuclei, popolazione anziana, giovani che tardano a lasciare la famiglia d’origine.

L’Italia, osserva il Cresme, è tra i Paesi europei con il peggior rapporto tra nuove abitazioni costruite e crescita delle famiglie. In altre parole, cresce il numero di famiglie, ma non in proporzione le case.

Il paradosso è tutto nei numeri: aumenta la domanda di abitazioni, ma gli investimenti in nuove costruzioni residenziali continuano a calare. E la riqualificazione urbana è insufficiente per rispondere al fabbisogno reale.

Nelle grandi città, inoltre, non riescono ad acquistare casa tutti quei lavoratori che non godono di retribuzioni elevate, ma sono necessari per far funzionare il sistema: insegnanti, infermieri, autisti, impiegati comunali e, in generale, chi guadagna 1.500 euro al mese o poco più.

Chi non ha stipendi all’altezza delle richieste del mercato immobiliare non trova un appartamento a prezzi accessibili.

Intendiamoci: non è una prerogativa solo di Milano o Roma, ma un po’ di tutte le grandi città europee. Secondo i dati della Ue, negli ultimi 15 anni in Europa l’aumento degli affitti è stato del 18% e del 48% dei prezzi di acquisto.

Per questo la Commissione europea sta studiando il suo Piano Casa. Ma poi dovrebbero essere i diversi Stati ad applicare le indicazioni di Bruxelles, quindi si torna al punto di partenza.

Per questi motivi, con puntualità da metronomo, si affaccia l’idea di un piano casa che unisca iniziativa pubblica con quella privata. Peccato che finora non abbia dato grandi risultati.

A Milano, per esempio, sia amministrazioni di destra sia di sinistra hanno provato a mettere a disposizione aree a costo zero, a patto che i privati costruiscono garantendo affitti accessibili per bi o trilocali. Ma al di là di qualche esempio, non sufficiente a colmare il bisogno di abitazioni, il sistema non è decollato.

Le proposte

Che fare, allora? Secondo l’Osservatorio dei conti pubblici dell’Università Cattolica, guidato da Carlo Cottarelli, per un piano casa che preveda 50 mila alloggi servono circa 12 miliardi di euro. Tanti, ma sempre meno di quanto costerà il Ponte sullo Stretto. Rendere più accessibili i mutui alle giovani coppie, invece, non sembra sufficiente.

Come negli anni Cinquanta, un Piano Casa deve prevedere un’iniziativa pubblica forte. Certo, qualche iniziativa sporadica c’è. Per esempio, Cdp ha creato tre fondi (Fnas, Fia, Fna) per investire in nuove abitazioni. La Bei (Banca europea degli investimenti) ha annunciato nuovi fondi allo scopo, ma bisogna che qualcuno abbia l’interesse a utilizzarli.

L’iniziativa di Milano

Secondo il sindaco di Milano Giuseppe Sala, per tamponare la situazione «servirebbe un centinaio di miliardi di euro». E in maggio l’amministrazione milanese è andata a Bruxelles a presentare un Housing Action Plan, piano straordinario della casa.

Nella città lombarda, intanto, è partito un Piano casa che prevede la costruzione in dieci anni di 10 mila alloggi per affitto calmierato, realizzato dai privati grazie alle concessioni di aree da parte del pubblico (si stima un investimento di 2 miliardi). I privati (nei fatti società cooperative) dovranno garantire al Comune che i prezzi non supereranno gli 80 euro al metro quadro all’anno d’affitto. Tutto da vedere se alle intenzioni seguiranno i lavori.

Esempio Vienna

Eppure, qualche modello che funziona c’è: a Vienna il 65% delle persone vive in affitto e solo il 30% è in affitto dal mercato privato, mentre il resto sono in locazione di case pubbliche o di privato sociale non profit, con affitti calmierati.

Nella città austriaca, inoltre, c’è uno stock abitativo di affitti che serve per la fascia media dei lavoratori che così riescono a pagare un canone mensile. Ma ogni anno il governo dà a Vienna 250 milioni per supportare la politica abitativa.

L’idea dell’Ance

Non sorprende che anche i costruttori abbiano chiesto al governo di intervenire. «Sono molti decenni che questo Paese non ha al centro dell’agenda il tema delle città e dell’emergenza abitativa. Non abbiamo un quadro regolatorio al passo con i tempi e non abbiamo un programma che permetta di rendere gli investimenti compatibili con le esigenze di inclusività e di distribuzione della pressione abitativa», ha spiegato poco prima dell’annuncio del Piano Casa riminese la presidente dell’Ance, Federica Brancaccio, che ha proposto un «piano pluriennale per la casa accessibile» da 15 miliardi.

Il merito della proposta dei costruttori di Confindustria è quello di essere scesa nel dettaglio, a partire dal reperimento delle risorse necessarie. Per esempio, 1,5 miliardi potrebbero arrivare da una revisione del Pnrr da 15-20 miliardi attraverso la creazione di strumenti finanziari per utilizzare i fondi non spesi, dai Pinqua (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) agli alloggi per gli studenti universitari.

Altri 2,5 miliardi potrebbero essere individuati con la riprogrammazione dei 9 miliardi dei fondi Fesr (fondi europei di sviluppo regionale) e Fse (fondo sociale europeo) del ciclo 2021-2027, perlomeno quelli non utilizzati al 30 aprile 2025.

Tra i fondi, 6 miliardi sui 78,3 possono scaturire dal nuovo bilancio Ue 2028-2034 che prevede un sostegno per l’inclusione sociale, l’equità intergenerazionale e la lotta alla povertà. Altri 3 miliardi possono essere una fetta del Fondo sociale per il clima 2026-2032 e altri 2 miliardi scorporati dai 18,5 miliardi del Fondo investimenti e sviluppo infrastrutturale 2027-2033. In tutto 15 miliardi per costruire case a prezzi accessibili.

Insomma, i costruttori una proposta percorribile l’hanno fatta. Saranno ascoltati?