Braccio di ferro sugli immobili con la nuova direttiva Ue sull'efficientamento degli edifici

La direttiva europea spinge per la riqualificazione degli edifici più energivori. La filiera dell’edilizia è favorevole, anche se chiede una riflessione sui tempi di adeguamento previsti. Ma i proprietari (e alcuni politici) si oppongono

[ihc-hide-content ihc_mb_type=”show” ihc_mb_who=”2,4,5″ ihc_mb_template=”1″]

L’Italia è un paese di piccoli proprietari di casa: ognuno cerca di coronare il suo sogno e mette da parte i soldi che guadagna per comprare la casa per la sua famiglia, oppure per i figli. 

Il 72% degli italiani investe nella prima casa, è il nostro maggior impiego del risparmio. È un fenomeno quasi unico in Europa, ma rischia di penalizzare l’Italia in vista della nuova direttiva europea che mira a limitare l’inquinamento atmosferico riducendo le emissioni dei riscaldamenti domestici e la dispersione di energia, per raggiungere l’obiettivo  di emissioni zero nel 2050. Il 36% delle emissioni di gas serra è causato proprio dagli immobili.

Nuova direttiva EPBD su efficientamento edifici in UE

Il testo, licenziato dalla Commissione europea a dicembre 2021 e arrivato in discussione quest’anno, è stato approvato dalla commissione per l’industria, la ricerca e l’energia del Parlamento europeo e sarà sottoposto all’approvazione del Parlamento a marzo. La direttiva prevede che le abitazioni raggiungano almeno la classe energetica E entro il 2030 e la D entro il 2033. 

Addirittura, nella prima versione della direttiva, come sanzione per chi non si fosse adeguato era previsto il divieto di vendere o di affittare una casa che non rientrasse nella classe energetica prescritta. In seguito, la scelta di eventuali sanzioni è stata delegata ai singoli stati membri dell’Unione.

La Francia, per esempio, ha approvato una legge lo scorso agosto che prevede che per le abitazioni più energivore i proprietari non potranno aumentare gli affitti dal 2022 e affittarle dal 2025. La direttiva europea ha sollevato perplessità in particolare nei Paesi del Sud Europa, primo fra tutti l’Italia, ma anche Grecia e Spagna, che hanno il parco case più vecchio, ma ha anche trovato il consenso di chi lavora nell’edilizia.

Il 74,1% del patrimonio immobiliare in Italia è energivoro

L’adeguamento è, in ogni caso, un problema non da poco, visto che il patrimonio immobiliare italiano per il 74,1% è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della normativa completa sul risparmio energetico e sulla sicurezza sismica. Le abitazioni in classe inferiore alla D sono per il 34% G, per il 23,8% F, e per 15,9% E. Su 12,2 milioni di edifici, oltre 9 milioni sono, quindi, fortemente energivori. 

Il monitoraggio Enea-Cti, relativo agli attestati di prestazione energetica (Ape) emessi nel 2020, evidenzia che, in media, il 75,4% degli attestati si riferisce a immobili di classi E, F, G, cioè quelle che sono più interessate dagli incentivi fiscali. La classe G, tra l’altro, ha usufruito per oltre un terzo dei bonus (35,3%). 

La Ue, comunque, ha previsto una serie di eccezioni per proteggere il patrimonio artistico storico, quindi gli edifici sotto la tutela delle Belle Arti non dovranno rispettare i requisiti della nuova direttiva green, come pure le seconde case, a patto che siano abitate solo per un massimo di quattro mesi all’anno.

Ma per tutte le altre pare ormai segnata la strada del cappotto termico piuttosto che dell’adeguamento delle caldaie e dell’isolamento di porte e finestre. Tutti lavori costosi in mancanza di incentivi adeguati.

Secondo la Ue, nel 2030 tutti gli edifici dovranno rientrare in classe C, tra questi gli immobili pubblici, che devono essere adeguati già entro il 2028.

C’è da puntualizzare, però, che le classi energetiche a cui fa riferimento il testo della direttiva europea non sono le stesse usate oggi nei diversi Paesi: l’esecutivo Ue propone di assegnare agli edifici un valore che va da A, per quelli a zero emissioni, mentre la G è riservata al 15% delle case con le performance peggiori. 

Carlo Giordano, membro del board di Immobiliare.it. fotografa la situazione italiana e non è ottimista: «A doversi adeguare non saranno solo gli immobili privati, ma anche quelli pubblici. Pensiamo che in Italia ci sono 40 mila scuole: anche lavorando al massimo delle possibilità, non sarebbe possibile rispettare la direttiva europea, non solo perché mancano i mezzi economici, ma anche perché verrebbero a mancare sia il personale in grado di fare il lavoro, sia il materiale da costruzione. Per esempio, con il superbonus in un anno sono stati ristrutturati 41 mila edifici. Quindi, si capisce dai numeri che non sarà possibile rispettare le scadenze europee. Bisognerebbe investire 35 miliardi di euro solo per mettere a norma le scuole. In Italia ci sono 21 milioni di abitazioni e di famiglie che devono mettersi in regola, ma c’è sempre qualcuno che non avrà la disponibilità, soprattutto in questo periodo in cui l’inflazione si abbatte sugli italiani e sui loro risparmi. La direttiva va nella direzione giusta, ma è importante poter dare almeno un incentivo».

D’altra parte, la Commissione Europea ha spiegato in una nota che «i costi della ristrutturazione energetica si ammortizzano nel tempo sotto forma di risparmi in bolletta, solitamente molto superiori agli investimenti necessari per migliorare le prestazioni degli edifici».

Le opinioni di Ance e Confedilizia

La parola definitiva sul testo della direttiva, comunque, non è ancora stata messa, perché deve scaturire dal dibattito al Parlamento di Strasburgo, dopo il passaggio alla Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia. D’accordo con la direttiva, anche se con qualche distinguo, sono le associazioni dei costruttori, che vedono nella nuova direttiva per l’efficientamento energetico una possibilità di ulteriore rilancio del settore.

«Il piano europeo per l’edilizia green è una grande occasione per la riqualificazione degli immobili del nostro Paese, ma serve una politica strutturale di lungo periodo», ha sottolineato la presidente dell’Ance, Federica Brancaccio. Con un avvertimento: «Bisogna tenere conto delle specificità del patrimonio edilizio italiano e non ripetere gli errori commessi con il superbonus 110%, con regole che cambiavano in continuazione e il blocco dell’acquisto dei crediti. Inoltre, è necessario fare una distinzione tra centro antico e storico, perché nel cuore delle città ci sono molti edifici che si possono riqualificare con un bassissimo impatto ambientale ottenendo ottimi risultati in termini di efficienza energetica e diminuzione dei consumi».

Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, al contrario, si fa portavoce dei proprietari di immobili ed esprime preoccupazione per la congiuntura socio economica in cui dovranno essere applicate le nuove regole:

«Il nostro è un Paese a proprietà immobiliare diffusa, a differenza di altri, come la Germania, in cui la proprietà degli immobili è concentrata in pochi grandi soggetti di natura societaria. Imporre gli interventi previsti dalla direttiva vuol dire costringere quasi tutta la popolazion italiana ad affrontare spese ingenti».

Secondo i dati Eurostat 2020, in Italia il 75,1% delle persone vive in case di proprietà, contro il 63,6% in Francia, il 59,3% in Danimarca e il 50,5% della Germania. I tempi stretti concessi per mettersi in regola, secondo Confedilizia, potrebbero determinare un aumento dei prezzi dovuto alla difficoltà a trovare materie prime o manodopera qualificata.

«La conseguenza sarà una svalutazione di tutti gli immobili che hanno prestazioni energetiche più scarse. Inoltre, i proprietari di casa per far fronte ai costi della ristrutturazione, saranno costretti ad alzare i canoni di affitto», rincara Spaziani Testa.

Nel dibattito entra in campo anche la politica. C’è chi dà un giudizio negativo, come il vice premier Matteo Salvini. Secondo i contrari, la normativa sembra essere costruita a uso e consumo di Francia e Germania, che sarebbero molto più avanti di noi nell’adeguamento degli edifici alle norme del risparmio energetico, e dove la proprietà degli immobili nella maggior parte dei casi è in mano a grandi società di Real Estate con grandi disponibilità economiche e non a famiglie e piccoli proprietari, molto spesso non in grado di affrontare le spese per l’adeguamento. Anche se non bisogna dimenticare che il provvedimento è soggetto all’approvazione di tutto il Parlamento europeo e non solo dalla Commissione di Bruxelles.

Primi effetti dell’Epbd sul mercato immobiliare

Più in generale, la necessità di case più green ha già iniziato ad avere un notevole impatto, inoltre, sul mercato immobiliare italiano: prima della pandemia si vendevano circa 605 mila immobili all’anno. Dopo il covid il mercato ha subito un’impennata a 730 mila compravendite, in crescita nel 2022. Ma chi acquista non ha comprato case nuove e già adeguate alla futura direttiva, perché costano il 35% in più. In classe C si trova solo il 12% degli immobili sul mercato.

Come influenzerà, quindi, la direttiva europea il costo medio delle case? Secondo gli esperti del settore quelle già ristrutturate acquisiranno molto valore in più (circa il 25%), mentre si assisterà al crollo del valore degli stabili appartenenti alle classi energetiche inferiori.

Eppure, secondo l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, nonostante negli ultimi 12 mesi il 37% delle famiglie italiane abbia effettuato un intervento di ristrutturazione o di miglioramento dell’abitazione di residenza, grazie soprattutto al superbonus, la propensione a questi lavori ora si raffredda a causa della riduzione dell’incentivo al 90% e solo l’11% dichiara di voler investire in tali interventi, che subiranno anche incrementi di costi.

Un dato confermato dal Construction Cost Report del 2022 di Gad Engineering: gli oneri di costruzione e ristrutturazione son aumentati in misura esponenziale sia dopo il superbonus, sia adesso, con la prospettiva dell’efficientamento e in virtù dei costi delle materie prime, l’aumento medio è del 25%.

[/ihc-hide-content]