I prezzi degli uffici dal 2008 a oggi hanno perso il 34,2% per le tipologie nuove e il 37,4% per quelle usate. Sui canoni di locazione il ribasso è stato rispettivamente del 36,6% e 35,4%. La rilevazione è del gruppo Tecnocasa e sottintende che per gli immobili commerciali la crisi non è terminata. È la conclusione illustrata nella conferenza stampa congiunta Gruppo Tecnocasa e Confesercenti Milano sull’andamento del mercato immobiliare industriale e commerciale.
«Il mercato degli immobili per l’impresa è quello che, più di ogni altro, risente della congiuntura economica e quindi al fine di comprenderne l’andamento è utile dare uno sguardo ai principali indicatori. Gli ultimi dati sul Pil italiano sono positivi: il 2017 ha visto un aumento dell’1,5%, in crescita progressiva rispetto agli anni precedenti e all’inizio del 2018 è continuata la crescita anche se a ritmi inferiori e si stima una chiusura d’anno con +1,4%», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «La fiducia di imprese e famiglie resta elevata e, a conferma di questo, un altro dato importante: la ripresa dell’occupazione sia nella componente a breve termine sia in quella a lungo termine. Le difficoltà degli ultimi anni hanno inciso pesantemente su questo segmento di mercato immobiliare e, insieme alla tassazione, hanno contribuito a ridimensionarne volumi e valori. Un altro aspetto che sta incidendo su questo settore e, in particolare sul retail, è l’aumento del turismo nel nostro paese (l’anno scorso si è chiuso con un anno record: oltre 420 milioni di presenze in Italia con un aumento del 4,2% rispetto al 2016)».
Nell’analisi del gruppo immobiliare, il 2017 ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari grazie non solo agli investitori che stanno tornando ad interessarsi al settore ma anche alla volontà degli stessi imprenditori. Le transazioni, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, hanno chiuso in aumento: capannoni (+7,5%), uffici (+6,4%) e negozi (+6,9%). A questa ripresa dei volumi non corrisponde però un aumento dei prezzi a livello nazionale. In generale, occorre precisare che la maggioranza delle richieste interessa la locazione.
Dalle interviste fatte alla rete di Tecnocasa risulta che gli uffici sono quelli che stanno soffrendo maggiormente, a meno che non siano altamente performanti, quindi cablati, di nuova concezione, ben collegati o in zone facilmente raggiungibili e servite da ampi parcheggi. L’offerta immobiliare che non risponde a questi criteri di qualità è attualmente penalizzata, in particolare i centri direzionali di vecchia data con elevate spese di gestione registrano forti ribassi dei canoni di locazione. Sugli uffici infatti si registra un eccesso di offerta e una vacancy ancora elevata. Riscontrano invece successo tra investitori e società le soluzioni di nuova costruzione di cui per esempio Milano offre importanti esempi con City Life, Porta Nuova e Symbiosis e Roma con Orizzonte Europa nella zona riqualificata della stazione Tiburtina. Buona la richiesta, da parte di professionisti, per gli uffici di rappresentanza, spesso anche all’interno di contesti residenziali nei centri delle città o comunque in quartieri semicentrali ben serviti. In alcune città laddove sussistono le condizioni per effettuare il cambio di destinazione d’uso gli uffici ormai vuoti sono stati trasformati in immobili residenziali.
I capannoni
Emerge invece un maggiore interesse verso l’acquisto dei capannoni: i prezzi di mercato sono arrivati a livelli tali per cui, soprattutto le aziende con una buona solidità patrimoniale, approfittano per acquistare. Infatti, dal 2008 i capannoni nuovi hanno visto un calo dei prezzi del 30,1% e quelli usati del 35,3%. Sul versante delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 35,5% e del 35,2%. I capannoni presenti sul mercato sono revalentemente usati e questo consente di sfruttare importanti ribassi di prezzo (anche del 25-30%). La crisi immobiliare degli anni scorsi ha bloccato i nuovi sviluppi e le soluzioni più recenti, risalenti ai primi anni 2000, risultano pertanto obsolete. Sono il 31,6% le richieste di acquisto (in leggero aumento grazie ad investitori ed imprenditori) e il 68,4% per quelle di locazione.
Il più in fermento sembra comunque il mercato milanese. «Milano è una città in continua trasformazione, anticipatrice di mode e tendenze e meta ambita di brand internazionali. Fashion, food e servizi avanzati, insediandosi in un tessuto urbano rigenerato e fortemente infrastrutturato, trovano in Milano la location ideale per il loro sviluppo. La città con le sue continue trasformazioni urbanistiche, rimane una delle piazze più interessanti per gli investitori tradizionali, per le aziende dei servizi e per i grandi marchi del retail. Il nuovo sviluppo del territorio risponde ai criteri di attrattività e di fruizione dello spazio pubblico», ha spiegato Andrea Painini, presidente di Confesercenti Milano.
