Speciale sopraelevazione
Nel secondo Dopoguerra l’economia nazionale ha puntato moltissimo sul settore delle costruzioni come elemento chiave e trainante delle politiche di sviluppo a livello locale e nazionale. Fin dal cosiddetto piano Fanfani, cioè il piano Ina-Casa, poi trasformato nell’istituzione dei fondi Gescal nel 1963, la storia urbanistica italiana recente è una storia legata indissolubilmente alla ricostruzione post bellica e alla crescita dovuta al boom economico, dove nel tempo una serie di norme e piani regolatori hanno incentivato l’espansione delle città e delle aree edificate, con la conseguenza che il consumo di suolo è diventato un problema urgente. Un problema talmente rilevante che, sia a livello nazionale, sia a livello regionale, si stanno cercando chiavi interpretative e si stanno pianificando norme specifiche al fine di mettere un freno e bloccare l’espansione edificatoria. Questa necessità, non solo legata a fattori di carattere ambientale ma anche a un generale cambiamento del sistema economico e sociale dovuto alla lunga crisi, con la riduzione della domanda e l’esigenza di contenere il dissesto idrogeologico che colpisce il nostro Paese con feroce puntualità a ogni stagione, pone tutti di fronte alla necessità di individuare modalità alternative per intervenire sul tessuto urbano, rinnovandolo in toto o in parte.
Allungare e migliorare
Costruire sul costruito è una di queste possibilità, assieme alla demolizione selettiva e alla riqualificazione strutturale ed energetica, tutti campi di intervento nei quali si lavora sull’esistente, riqualificandolo in modo totale, demolendo e ricostruendo senza consumare suolo, oppure aumentando i volumi esistenti, con sopraelevazioni che rappresentano teoricamente un carico urbanistico maggiore ma che in molti casi sono un buon escamotage per conciliare aumento della potenzialità insediativa di una città e risparmio di suolo. È di tutta evidenza che nel caso di case monofamiliari l’elevazione di un piano riguarda esclusivamente il proprietario, che deve attenersi alle norme urbanistiche vigenti. In alcune regioni il Piano casa permette deroghe utili ad aumentare il volume anche in assenza di strumenti pianificatori comunali. Nel caso di edifici a più alloggi valgono le norme contenute nel Codice Civile, in particolare all’articolo 1127, che definisce la sopraelevazione come la realizzazione di nuove strutture fabbricate o di nuovi piani al di sopra dell’ultimo piano di un edificio o del lastrico solare, ossia la superficie piana posta alla parte superiore dell’edificio condominiale e che svolge essenzialmente la funzione di copertura. Per poter considerare l’intervento oggetto di sopraelevazione non è necessaria la costruzione integrale di un piano ma è sufficiente un incremento di volumetria. Ben diversa è invece la normativa sul recupero dei sottotetti, per la quale ogni Regione ha una propria legislazione specifica, che tuttavia riguarda il recupero abitativo e d’uso dei sottotetti ma senza incrementi volumetrici. Infatti, lo stesso Codice civile definisce che non costituiscono sopraelevazione le modifiche interne apportate al sottotetto qualora queste non comportino alterazione della superficie e della volumetria degli spazi interessati e anche l’eventuale costruzione di un’altana sopra la copertura del fabbricato, a patto che essa non privi gli altri condomini del diritto d’uso del bene comune, altrimenti deve considerarsi operazione vietata.
Guardare il codice
La «bibbia», in termini normativi, è dunque il Codice civile e, in particolare, il già nominato articolo 1127, contenuto nel Libro Terzo (che si intitola non a caso Della proprietà), al Titolo VII (Della comunione) e al Capo II (Del condominio negli edifici). In termini di sopraelevazione la norma assegna il diritto di sopraelevazione al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, che può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia diviso in più appartamenti, ciascuno di proprietà separata a più soggetti, ciascuno di essi ha la facoltà di sopraelevare relativamente alla proiezione verticale della sua proprietà utilizzando lo spazio aereo sovrastante. Il diritto a sopraelevare deve essere comunque riconosciuto all’interno del regolamento condominiale e nell’atto di compravendita e deve avvenire nel rispetto dei regolamenti edilizi comunali che disciplinano le nuove costruzioni in termini di distanze, altezze e di compendio urbano, con particolare riferimento all’aspetto architettonico dello stabile, per il quale non deve essere pregiudicato il decoro e lo stile architettonico proprio dell’edificio. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono e i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica ad esempio l’aspetto architettonico dell’edificio oppure ne diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Primo, la sicurezza
In termini realizzativi, anche se vi fosse parere positivo da parte degli altri condomini, un intervento di sopraelevazione non è attuabile se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. Il divieto va inteso non soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova costruzione, le strutture non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica. Si tratta, quindi, sia di un divieto rispetto alla statica dell’edificio, sia alla sua dinamica in caso di eventi sismici e dunque particolare attenzione va posta nella valutazione del rischio sismico e delle strutture che compongono l’edificio. Il divieto è tuttavia superabile se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato a eseguire opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione. Come si può intuire, il tema è complesso e riguarda sia elementi di ingegneria statica e dinamica, ma soprattutto elementi legislativi e norme che comportano oneri per il proprietario, il quale deve in ogni caso corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Queste norme e questi vincoli sono a volte superati o superabili in presenza di un regolamento di condominio specificatamente predisposto dal costruttore ed accettato da tutti i condomini, oppure da successivi contratti stipulati tra tutti i condomini.
Diritto comune
Il Codice Civile assegna dunque il diritto a sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano, ma a differenza del vecchio codice non trascura i proprietari degli altri piani. Questo elemento in qualche modo innovativo rappresenta un fattore di sicuro interesse nella definizione delle opportunità che la sopraelevazione consente a chi può esercitare il diritto. È infatti indubbio che in presenza di condizioni statiche di sicurezza e in presenza di norme architettoniche che lo consentono, la sopraelevazione può diventare un piccolo business interessante per un intero condominio, per esempio, se la costruzione in sopraelevazione è definita e ripartita, sia in termini di costi che di ricavi dalla vendita delle nuove superfici, tra tutti i condomini. In ogni caso il Codice stabilisce che chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, divisa per il numero dei piani sovrastanti, ivi compreso quello da edificare e detratto il valore della quota a lui spettante sull’area. Dal punto di vista del mercato è evidentemente, in entrambi i casi, un processo winwin, dove (ovviamente in presenza di un accordo e in assenza di contenziosi e di cause ostative), vincono tutti: il proprietario, che può costruire e utilizzare per sé o vendere la nuova porzione edificata, e i condomini, che possono godere di entrate straordinarie generate dalla sopraelevazione. Come riportato nell’articolo 1127, ultimo comma, tale indennità è pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota lui spettante.
Regole per tutti
È un tema molto più legato ai consulenti a legge consente a chi ne ha facoltà e in presenza di condizioni statiche adeguate di sopraelevare, garantendo agli altri condomini un ritorno economico in termini di indennità compensativa. Il tema della sopraelevazione è dunque un tema soprattutto normativo e regolamentativo, prima che un tema progettuale e realizzativo, un tema in prima istanza molto più legato ai consulenti tecnici in grado di valutare l’incidenza del valore della realizzazione e definire gli accordi conseguenti tra i condomini. Dunque si può sopraelevare ed è conveniente farlo? Dipende. La sopraelevazione non è mai ammessa quando minaccia la stabilità o la sicurezza del fabbricato e il divieto va inteso non soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevato il nuovo volume, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. In questo contesto «il mancato accertamento dell’idoneità statica dell’edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce il diritto della sopraelevazione stessa» (Cassazione, sentenza 27008/96). Anche il mancato rispetto delle prescrizioni in materia sismica, di particolari cautele da adottare in ragione delle caratteristiche del territorio in cui si inserisce l’opera, comporta la non legittimità dell’opera. Come si può dedurre, la sopraelevazione, ancorché prevista dalla norma, è un intervento complesso nel caso degli edifici condominiali e in tutti quei casi dove la proprietà di un edificio sia suddivisa tra più proprietari, un tema tutt’altro che semplice, che rende la sopraelevazione un mercato rivolto soprattutto alle aree con scarsa pericolosità sismica, agli edifici monofamiliari o bifamiliari e in generale in quei contesti nei quali i soggetti decisori coinvolti sono pochi o in quei rari casi nei quali la proprietà dell’edificio plurifamiliare sia divisa tra pochi soggetti. Crescere in altezza si può, dunque, ma tra il dire e il fare c’è sicuramente di mezzo l’indennizzare.
(Fiorella Angeli)
