Torna il sereno sul mercato immobiliare anche grazie a una ripresa dell’economia. Ma indietro non si torna, è tutto cambiato, o quasi. È il senso del report Residential development in Italy. Challenges and opportunities in the market di EY, società di consulenza nei servizi professionali di revisione e organizzazione contabile. Nel 2017, si legge nell’analisi, il settore residenziale in Italia ha confermato il trend al rialzo per il terzo anno consecutivo. Con una stima di circa 550mila compravendite di unità residenziali effettuate nell’anno (+5% rispetto al 2016), si è registrato un aumento complessivo del 35% rispetto al periodo post crisi 2013-2014. Valori che si confermano sopra la media nazionale (calcolata a partire dal 1958), seppur molto lontani dal picco di 900.000 transazioni del 2004. E riparte l’attività di sviluppo residenziale, con una inversione di tendenza tra il 2016 e il 2017 del numero di nuove abitazioni in complessi residenziali.
Diversi fattori
Secondo lo studio EY, il mercato residenziale in Italia è influenzato da fattori endogeni ed esogeni, che nel corso degli ultimi anni ne hanno determinato l’andamento. Mercato che presenta, generalmente, un’elevata correlazione con i principali indicatori macroeconomici, in primis la variazione annuale del Pil (+1,5% il dato definitivo Banca d’Italia per il 2017), nonché un’articolazione in cicli, decisamente regolari nel loro sviluppo temporale.
Dal 1958 a oggi, sono identificabili cinque cicli, mediamente di 13 anni ciascuno. Tutti i cicli hanno evidenziato caratteristiche e tendenze comuni, in particolare per quanto riguarda la correlazione tra l’indice dei prezzi delle abitazioni e i trend delle transazioni.
Cicli immobiliari
Il ciclo immobiliare che si è manifestato tra la fine degli anni ’90 e il 2012 ha però avuto delle caratteristiche peculiari. In particolare, la crescita del mercato che ha caratterizzato il nostro Paese tra la fine degli anni ’90 e il 2008 è stata, prevalentemente, il frutto del verificarsi, di circostanze peculiari e contemporanee, tali da renderla ragionevolmente irripetibile: il passaggio dalla Lira all’Euro; la crescita economica a partire dalla metà degli anni ’90; l’inflazione; il mercato del credito bancario in fase espansiva. La crescita ha assunto caratteri straordinari, se confrontata con i precedenti cicli immobiliari, per quanto attiene l’andamento delle transazioni, con un aumento rilevante e per certi aspetti slegato dalle normali dinamiche di mercato, mentre l’andamento dei prezzi si è mantenuto in linea con gli andamenti registrati nei cicli precedenti.
Italiani proprietari
Tra i fattori interni, l’Italia si conferma ai vertici in Europa per la percentuale di famiglie che abitano in una casa di proprietà, il 77,4%. Di contro, il mercato delle locazioni è tra i più bassi, seppure con un trend in rialzo, determinato da un mix di fattori, tra cui la riduzione della capacità di acquisto del bene immobiliare, le disparità geografiche che comportano processi migratori interni verso le aree del Paese dove si concentrano le opportunità professionali, i cambiamenti dei modelli di consumo che puntano sempre più verso l’utilizzo senza possesso e le dinamiche demografiche in corso.
Secondo lo studio di EY, le dinamiche demografiche hanno un ruolo determinante, peraltro ancora sottovalutato, nel modellare una nuova domanda di mercato, con esiti non ancora integralmente prevedibili. Le tendenze chiave includono la riduzione del numero di famiglie composte da almeno due componenti, il parallelo incremento delle famiglie monocomponenti, l’aumento dell’età media della popolazione, la riduzione della natalità e l’impatto dell’immigrazione. 
Inoltre, sono sempre più importanti alcuni cluster di domanda, che faticano a trovare un prodotto in linea con le proprie esigenze: senior living, giovani coppie, giovani single. “Lo stock residenziale esistente ha caratteristiche, ad esempio dimensionali, costruttive, energetiche, tali per cui rischia di essere sempre più lontano dalla richieste del mercato di oggi. Questo spiega anche perché i prezzi del prodotto usato continuino a scendere, anche nel 2017, mentre il prezzi del prodotto nuovo sono in crescita, trainati dalla domanda che, specie in alcune aree geografiche, si sta irrobustendo, seppure con caratteristiche nuove”, commenta Marco Daviddi, Partner EY, Real Estate Leader per l’Italia. “Dopo diversi anni di freno generalizzato nell’attività di sviluppo residenziale, testimoniato anche dal ridotto numero di nuove abitazioni immesse sul mercato, con una riduzione di circa l’80% rispetto al massimo registrato nel 2005, la ripresa delle compravendite ha determinato un elevato assorbimento dello stock di invenduto e riteniamo che ci siano a questo punto le condizioni per procedere con nuovi sviluppi. Il confronto tra trend di mercato e condizioni socio-demografiche nel nostro paese suggerisce, però, di dotarsi di nuovi strumenti di analisi, progettazione e commercializzazione degli interventi, con un’adeguata pianificazione finanziaria che possa consentire anche di andare verso un collocamento del prodotto in locazione, anziché attraverso tradizionali vendite”.
