Perché non si riesce a tradurre in una nuova politica industriale la forte attenzione maturata sulla necessità di intervenire sul patrimonio immobiliare pubblico e privato? Con quali obiettivi strategici e paradigmi di intervento vengono costruiti i “progetti di riuso” immobiliare e urbano dal mondo pubblico-privato? Quali strumenti normativi e finanziari sono davvero disponibili e accessibili? Sono le domande poste in un documento aperto redatto da Nomisma con Saie per esplorare insieme al mercato, agli operatori, alle istituzioni delle vie credibili al rinnovamento urbano. Nel progetto battezzato Re-Use, Re-Start, le vie credibili devono essere quelle possibili e realmente praticabili, perché si tratta di una sfida complessa in un’epoca dove non è più l’offerta a governare la domanda e il mutamento richiede nuovi approcci orientati verso una dimensione sociale e una coralità produttiva. Con questa premessa la società di ricerca individua cinque campi di azione su cui maturare un pensiero condiviso.
Re-Use: con il 56,7% di edifici cielo-terra costruiti prima degli anni ’70, le città sono piene di rifiuti urbani. Comprendere che il riuso non si limita all’efficientamento energetico, ma invece è un’opportunità di valorizzazione dell’immobile nel contesto locale e internazionale, si pensi alle certificazioni Nzeb, significa creare uno strumento per intercettare le nuove domande delle famiglie e i mutati bisogni delle città;
Re-Energize: per accompagnare una possibile evoluzione degli interventi sull’efficientamento degli edifici. Ma sono necessari standard di certificazione ambientale (Leed, Breeam) riconosciuti e condivisi che consentano di coinvolgere la finanza internazionale e una visione coordinata della gestione del patrimonio immobiliare, delle tecnologie di diagnosi energetiche dell’edilizia, della gestione efficiente degli immobili, del ruolo delle utilities nella fornitura e gestione dei servizi energetici urbani. Solo così si può pensare di raggiungere gli obiettivi 2030;
Re-Industry: l’indagine Nomisma sulle famiglie italiane del 2015 rileva l’intenzione di avviare progetti di riqualificazione pari a 6,6 milioni di famiglie è sei volte superiore rispetto alle intenzioni di acquisto casa, circa 1,1 milioni di famiglie. Un passo per trasformare questo mercato potenziale in mercato reale potrebbe essere l’integrazione di più player e creare lanciare un modello in grado di operare attraverso le diverse componenti della lunga filiera della riqualificazione.
Re-Finance: per mettere a fuoco i rischi e la finanziabilità dei progetti. È una delle principali criticità nei processi di rigenerazione e riuso, soprattutto perché c’è un gap culturale legato ai tempi lunghi di rientro economico degli interventi, poco in linea con le attese di rientro entro 2-5 anni della maggior parte degli operatori del settore. In più mancano meccanismi e strumenti finanziari adeguati. Due le ipotesi, intermediare una quota rilevante del risparmio delle famiglie finalizzandolo a un fondo rotativo nazionale oppure una raccolta obbligazionaria di scopo, con lo Stato come garanzia pubblica del capitale investito. Una soluzione che potrebbe lanciare una nuova era dei Borc (buoni ordinari di reti comunali, o anche di reti civiche).
Re-Housing: perché un progetto di riuso urbano non può prescindere da un quadro reale dei fabbisogni abitativi. In Italia gli immobili adibiti ad uso residenziale sono 12 milioni di cui il 65% in classe G. Un enorme potenziale che potrebbe rappresentare l’occasione giusta per rivedere i modelli attraverso cui si affronta la questione abitativa e favorire un’industria della casa innovativa.
