Squinzi ne è convinto: la ripresa camminerà sulle gambe della riqualificazione. Perché il 45% delle case italiane ha standard obsoleti. E le norme di legge sono sempre più stringenti
Parlare di riqualificazione edilizia è discutere del futuro. Non solo per il settore delle costruzioni. Basta un’occhiata ai dati presentati nel box sul patrimonio abitativo italiano, pubblicato da YouTrade nello speciale di novembre, per comprendere la portata di un fenomeno che apre nuove prospettive di azione e investimento per tutto il Paese. Ne è convito anche il patron di Mapei, e oggi presidente di Confindustria, Giorgio Squinzi: «Sono convinto, come immaginato da più parti, che la ripresa sarà selettiva, nel senso che il recupero (manutenzione), le abitazioni di qualità e tecnologicamente avanzate nelle grandi città (fascia alta), gli impianti per le energie rinnovabili saranno trainanti», ha detto. Ma che cosa si intende esattamente per riqualificazione edilizia? «Significa principalmente ripristinare o, quantomeno, migliorare le condizioni di fruibilità e abitabilità di un edificio, generalmente operando sul miglioramento delle prestazioni strutturali e funzionali dello stesso», spiega Luca Beligni, responsabile assistenza e marketing Laterlite. «Con l’evolversi delle normative, lo sviluppo di nuovi materiali e tecnologie, e l’incremento delle esigenze della committenza, al concetto di riqualificazione edilizia si è aggiunto anche quello di riqualificazione energetica e del comfort abitativo». E non solo, come puntualizza Fiorella Rodio, responsabile grandi progetti di Mapei. «Una politica attenta a questo argomento non può prescindere dal considerare il tema della riqualificazione anche dal punto di vista urbanistico. Non si può, infatti, ignorare il contesto nel quale l’edificio è inserito».
Discussione calda
Quello della riqualificazione urbana è un tema caldo nell’agenda pubblica del nostro Paese, tanto che negli ultimi anni sono stati avviati, anche a fronte di una revisione della normativa regionale, numerosi progetti. Per esempio, la riqualificazione dell’area ex Innocenti Maserati di Milano, il Green Village di Roma, e l’area portuale di Napoli est su cui la Commissione Europea ha sbloccato 106 milioni e 900 mila euro del Fondo europeo di sviluppo regionale 2007-2013.
Quando può essere necessario riqualificare un edificio tutto o in parte? Miglioramento del comfort abitativo e riduzione dei consumi sono i principali obiettivi di un intervento di riqualificazione, ma spesso si tratta di una questione di sicurezza. «La prima emergenza è l’adeguamento sismico degli edifici, anche rispetto alla nuova normativa che ha ridisegnato la mappa di rischio del nostro territorio», precisa Rodio. «Va ricordato che oltre il 55% del patrimonio edilizia italiano ha più di 50 anni, quindi leggerezza e stabilità devono rappresentare due pilastri operativi per qualsiasi intervento di riqualificazione», aggiunge il responsabile marketing di Laterlite. «Avere una struttura stabile significa avere un edificio molto più sicuro, soprattutto nelle zone d’Italia dove ci si deve confrontare con problematiche sismiche». Considerata l’età media degli edifici del nostro Paese, un’altra tipologia di intervento su cui porre la giusta attenzione quando si parla di riqualificazione è quella del ripristino degli stabili in cemento armato. Non basta rimuovere il materiale degradato e sostituirlo (spesso sono utilizzati anche prodotti non idonei), ma è necessario seguire un preciso modus operandi per non incorrere in gravi errori di valutazione e intervento. Non si può però parlare di vera riqualificazione senza parlare di isolamento. «In passato le murature degli edifici erano costruite a diretto contatto con l’esterno, senza alcun tipo di isolamento che riparasse gli ambienti interni dal caldo o dal freddo», chiarisce Pietro Ferri, titolare della Ferri Nardi di Castel Rozzone, in provincia di Bergamo. «L’altra grande problematica riguarda i serramenti, spesso sprovvisti di guarnizioni e dotati di vetri molto sottili. Ora è però possibile sostituirli con prodotti ad alto tasso di innovazione, con vetri isolati multistrato in grado di riparare dal freddo e dal caldo, ma anche di proteggere acusticamente dai rumori provenienti dall’esterno». Least but not last, l’impiantistica. «Oggi il prezzo dell’energia è diventato incisivo nella gestione di un edificio. I combustibili costano troppo e la maggior parte delle case, costruite secondo i parametri della vecchia edilizia, sono davvero troppo energivore. Tuttavia, i produttori sono in continuo aggiornamento per trovare soluzioni innovative, capaci di creare un maggior comfort all’interno degli ambienti. Ci vengono inoltre in aiuto tecnologie quali il solare termico, il fotovoltaico, il geotermico», continua Ferri. «Sicuramente, alla base di tutto c’è la riqualificazione delle strutture dal punto di vista statico o da quello del confort termico e acustico», aggiunge Beligni. «Dal punto di vista statico, un’idea può essere il cambiamento di destinazione d’uso di un edificio, con la conseguente necessità di incrementarne la portata utile. Dal punto di vista energetico, un punto di partenza può essere l’incremento dell’efficienza energetica di un condominio su pilotis attraverso l’isolamento delle pareti e l’eliminazione dei ponti termici. Per l’isolamento acustico, in particolare, esistono soluzioni sottopavimento molto efficaci. La nostra azienda, per esempio, offre sul mercato un prodotto che, in soli 2 mm di spessore, consente di realizzare un isolamento acustico a elevate prestazioni, per una migliore vivibilità degli spazi e una maggiore libertà azione, senza il timore di disturbare i vicini».
Secondo i dati presentati da REbuild 2013, nel nostro Paese sarebbero 4,5 milioni gli edifici da riqualificare. «L’Italia più di altri necessita di interventi di riqualificazione», dichiara l’architetto bulgaro, ma milanese di adozione, Victor Vasilev. «Sono molti gli italiani che ereditano immobili o comprano edifici esistenti, ma spesso devono essere adeguati alle normative vigenti, in particolar modo per l’impiantistica elettrica e idraulica. Parlando di riqualificazione, ci si trova spesso a operare nei centri storici dove gli edifici sono soggetti a vincoli architettonici e paesaggistici. Questo accresce le difficoltà dei professionisti: a fronte dei numerosi prodotti innovativi presenti sul mercato, non sempre si può procedere con la loro applicazione. Non si può semplicemente mettere mano al patrimonio esistente, ma bisogna procedere con cautela, per non correre il rischio di rovinare per sempre edifici storici che sono vere e proprie opere d’arte».
Tutto ha un prezzo
Ma quanto costa un intervento di riqualificazione e in quanto tempo è possibile ammortizzare le spese? Non di rado le imprese forniscono costi basati su stime al metro quadro, ma possono considerarsi cifre affidabili? «Le variabili sono notevoli da caso a caso», precisa Vasilev. «È difficile stimare a priori la portata dell’investimento e in quanto tempo è possibile ammortizzarlo. Si rischia veramente di fornire agli utenti cifre non veritiere. Bisogna affrontare il caso specifico con un professionista di fiducia. A partire dal commercialista, che può far luce sulla parte relativa alla fiscalità e agli incentivi in vigore».
