Scusate, abbiamo scherzato: secondo Nomisma, il mercato immobiliare resta fermo. «La ripresa del settore immobiliare stenta a decollare. L’evidente miglioramento del clima di fiducia fatica a tradursi in una dinamica espansiva delle compravendite. A frenare la risalita sono fattori sia di domanda sia di offerta. Se non vi sono dubbi che la prospettiva di crescita economica abbia favorito l’impennata delle intenzioni di acquisto delle famiglie, pare altrettanto evidente la fragilità di una parte rilevante di esse e il conseguente bisogno di supporto del sistema bancario». È quanto emerge dall’analisi del 2° Osservatorio Immobiliare 2015 di Nomisma condotta su 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze,Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia), che analizza i risultati del primo semestre dell’anno.
Pessimismo
L’atteso irrobustimento della ripresa del mercato immobiliare nel corso del primo semestre dell’anno non si è verificato e le performance del settore somigliano più a un rimbalzo ciclico piuttosto che a una reale ripresa. Nel primo semestre 2015 si è assistito al riaffacciarsi sul mercato immobiliare di interesse potenziale che ha faticato a tradursi in domanda reale. La domanda immobiliare presenta dinamiche diverse a seconda se ci si riferisce al comparto residenziale o a quello direzionale e commerciale. Infatti mentre la richiesta di acquisto di abitazioni è stata giudicata prevalentemente stabile, prevale ancora un giudizio negativo per uffici e negozi.
Segnali deboli
All’aumento del numero delle compravendite di abitazioni, che nel corso del 2014 ha interessato l’intero territorio nazionale (+3,5%), pur con intensità diverse, ha concorso il sistema bancario grazie all’allentamento della stretta creditizia. Il progressivo allentamento dei criteri di selettività delle banche non impedisce tuttavia un’esclusione dal mercato del credito di una parte di domanda potenziale di acquisto non irrilevante. Dall’osservatorio di Nomisma emerge come nel 1 semestre 2015 nelle 13 grandi città in media il 28% della domanda non ha ottenuto il mutuo richiesto (i valori oscillano dal 37% di Catania al 13% di Venezia città) e ha rinunciato così all’acquisto.
In media 8,1 mesi per vendere
I tempi medi per finalizzare l’acquisto o l’affitto, dopo il leggero calo dello scorso anno, sono rimasti in media pressoché invariati (8,1 mesi per la vendita di abitazioni, 10,4 per gli uffici, 9,7 per i negozi – 3,9 mesi per l’affitto di un’abitazione, 6,8 per gli uffici e 6,3 per i negozi).
Sul versante dei prezzi, la contrazione registrata nel primo semestre, unita alle prospettive di ulteriore calo nella seconda metà dell’anno, evidenziano la tendenza recessiva che ancora caratterizza i valori immobiliari. Nel I semestre 2015 la variazione semestrale dei prezzi per le 13 città monitorate si attesta in media al -1% per le abitazioni nuove, -1,4% per le abitazioni usate, -1,8% per gli uffici e -1,2% per i negozi. I valori immobiliari risultano essere ancora relativamente elevati per una domanda che si mantiene debole.
Sconto medio del 16%
Per le abitazioni, gli sconti praticati in sede di negoziazione finale rispetto ai prezzi inizialmente richiesti hanno raggiunto il picco nel 2013, per poi ridursi leggermente e attestandosi oggi nell’ordine del 16%. La crisi che ha investito il mercato si è tradotta in un aumento dello sconto di circa 5 punti percentuali dal 2011 ad oggi. La variazione negativa dei prezzi nei 13 mercati urbani monitorati, registrata rispetto ai livelli massimi del 2008, è valutabile per l’insieme delle tipologie analizzate (residenziale, box e garage, direzionale e commerciale) nell’ordine del 20,9% in termini nominali e del 27,6% in termini reali, ovvero depurando i dati dall’inflazione.
