Sono oltre 15 miliardi di euro, per il quinquennio 2014-2018, gli investimenti immobiliari previsti nel solo capoluogo lombardo, con un impatto di quasi cinquanta miliardi sul Pil cittadino e circa diecimila nuovi posti di lavoro, creati dalle nuove iniziative immobiliari. Il dato è emerso nel corso della presentazione del Rapporto 2017 sul mercato immobiliare di Milano e dell’Area Metropolitana – Milano challenger “sul podio d’Europa” – realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Vittoria Assicurazioni, a cui hanno partecipato come relatori Gregorio De Felice (Intesa Sanpaolo), Manfredi Catella (Coima Sgr), Giovanni D’Onofrio (CDP Investimenti Sgr), Marco Dettori (Assimpredil Ance), Maria Grazia Lanero (Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners), Federico Filippo Oriana (Aspesi), Gianni Verga (Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano), Massimo Vitali (Vitali Spa), Pierfrancesco Maran (Assessore Urbanistica, Verde e Agricoltura del Comune di Milano), moderati da Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.
Milano c’è, ma l’Italia?
“Come va il mercato immobiliare? Benino, la situazione sta migliorando. Milano è una calamita: attira moltissimi investitori istituzionali, italiani e stranieri. Il capoluogo lombardo ha una capacità di innovarsi e di trasformarsi più unica che rara: è questa la forza della sua natura metropolitana. Però Milano non deve rimanere sola: oggi il resto del Paese è fermo al palo. A partite dalla capitale Roma. Milano è la punta d’eccellenza di una lancia che non c’è” racconta Mario Breglia.
Milano sul podio d’Europa
Sintetizzando una serie di indicatori economici, infrastutturali e sociologici, Scenari Immobiliari ha costruito un indice di competitività delle città europee su scala 100, secondo il quale si realizza la seguente classifica delle principali capitali europee, con Milano al 2° posto dietro solo a Monaco.
Milano, capitale italiana per gli investimenti immobiliari
In attesa che Brexit porti effetti reali sulle città europee, Milano ha consolidato la leadership in fatto di investimenti immobiliari da parte di soggetti istituzionali, sia fondi italiani che internazionali. Nell’ultimo biennio nel capoluogo lombardo si sono registrati investimenti di provenienza estera per oltre quattro miliardi di euro, la metà di quanto investito in tutto il Paese. Le previsioni (sulla base delle indicazioni raccolte tra i principali operatori) parlano di cifre anche superiori nel biennio 2017 e 2018, escludendo Brexit – che comunque avrà eventuali effetti sul mercato solo a fine decennio.
I grandi investitori immobiliari internazionali sono concentrati sull’Europa a causa degli sconvolgimenti politici ed economici in molte parti del mondo. L’Italia, e Milano in primis, è una destinazione sempre più importante e lo sarà ancora di più nei prossimi anni, politica e fiscalità nostrana permettendo. Anche gli investitori istituzionali italiani (fondi, assicurazioni ed enti) credono in Milano e nel biennio passato vi hanno investito oltre due miliardi di euro, un terzo degli investimenti nel Paese. Per il biennio in corso si attendono altri tre miliardi di investimenti, tra uffici e commerciale. La domanda degli investitori non sarebbe diventata realtà se non ci fosse stata anche una profonda innovazione nell’offerta immobiliare cittadina. Le trasformazioni urbanistiche recentemente concluse, in fase di definizione e in previsione, hanno ridisegnato e ridisegneranno il volto della nuova città di Milano: una metropoli internazionale capace di confrontarsi e competere con le principali capitali d’Europa. Nel tradizionale confronto con Roma, la capitale perde punti per la sua incapacità di offrire progetti significativi e una reale interlocuzione con un’amministrazione comunale, che non pare voler far crescere la città (si veda il doloroso capitolo della candidatura alle Olimpiadi).
Gli acquisti realizzati nell’ultimo triennio riguardano uffici per quasi il sessanta per cento, seguiti da commerciale e da trasformazione delle aree. Nel futuro prossimo, l’ampia disponibilità di ambiti urbani da trasformare e riconvertire (superficie che interessa più di quindici milioni di mq da riprogettare), delineano la prospettiva concreta di un ulteriore incremento di valorizzazioni con conseguenti opportunità di investimento nella città milanese e crescita del giro d’affari che, se ben gestito da tutti gli attori in gioco, potrebbe non arrestarsi per almeno un decennio.
Il mercato residenziale della città metropolitana di Milano
La città metropolitana di Milano si distingue, all’interno del panorama italiano, per avere dimostrato complessivamente una maggiore resilienza nel corso della crisi economica e occupazionale che ha interessato la penisola a partire dal 2008. A partire dal 2014 in tutta la città metropolitana di Milano si è registrato un graduale recupero da parte del mercato residenziale che, a differenza di quanto registrato negli anni pre-crisi, viene ora guidato dall’andamento del mercato del capoluogo, all’interno del quale il numero di compravendite registrate ha eguagliato il volume di quelle registrate nell’intera area metropolitana. Nel 2016 il mercato degli immobili residenziali all’interno della città metropolitana di Milano ha registrato un andamento positivo: il volume delle compravendite è aumentato del sette per cento rispetto all’anno precedente, così come il fatturato (più quattro per cento) e il tasso di assorbimento (passato dal 66,4 per cento del 2015 al 67,5 per cento del 2016). All’interno del capoluogo le superfici transate hanno già superato i volumi degli anni pre-crisi, mentre nel resto della provincia si registra un graduale miglioramento.
San Donato Milanese, Peschiera Borromeo e Segrate – La città del futuro
Il settore Sud-Est della città metropolitana Milanese è un’eccellenza sia dal punto di vista paesistico-ambientale sia come risorsa economica. Tale peculiarità scaturisce dalla presenza di tre fattori principali: il ruolo cardine assunto dal sistema infrastrutturale, la particolare concentrazione di trasformazioni territoriali recenti al di fuori del territorio amministrativo milanese, e il mantenimento di una matrice agricola. La struttura radiocentrica che caratterizza lo sviluppo metropolitano rende fortemente riconoscibili, nella porzione orientale, una serie di assi e di percorsi che strutturano il territorio della cintura urbana intorno a itinerari radiali di accesso a Milano e tangenziali di distribuzione dei flussi.
Nel comparto sud-orientale dell’area milanese insiste uno dei principali nodi strategici della mobilità lombarda caratterizzato dalla presenza del sistema autostradale A1 Milano- Napoli, della tangenziali est, della teem (tangenziale est esterna), del raccordo di collegamento con la Tangenziale Ovest e delle direttrici storiche della via Emilia, della Paullese, della Cassanese e della Rivoltana. La tangenziale est e la teem, che insieme alle autostrade A4 Torino-Trieste e A1 Milano- Napoli costituiscono i limiti fisici del territorio orientale, seppur ascrivibili al medesimo livello gerarchico del sistema infrastrutturale della mobilità, svolgono il proprio ruolo di distribuzione dei flussi di traffico veicolare in riferimento a scale differenti: la prima urbana e la seconda, intercettando il tracciato delle Bre-Be-Mi, regionale.
Il mercato immobiliare residenziale
I comuni di San Donato Milanese, Peschiera Borromeo e Segrate si distinguono tutte per valori al metro quadro di canoni e prezzi di vendita, nettamente superiori alla media della città metropolitana. In particolare nelle zone centrali di San Donato e Segrate si rilevano quotazioni prossime ai valori riscontrati all’interno delle aree semicentrali del comune di Milano. Come già visto queste località sono da tempo tra gli “approdi” della residenza di qualità e del terziario oltre i confini del capoluogo e si sono caratterizzati, a partire dal dopoguerra, per la nascita di veri e propri quartieri modello. A Peschiera Borromeo, che ha registrato nell’ultimo biennio un incremento dei prezzi di vendita pari al quattro per cento, i valori delle abitazioni sono allineati al mercato residenziale di Segrate.
