Scenari Immobiliari fa tutti gli anni il punto delle situazione del patrimonio abitativo in Italia. Ma, in attesa del Forum che si terrà in settembre, ha reso pubblica un’analisi sulla situazione del mercato e, soprattutto, sull’evoluzione del mattone negli ultimi 25 anni. I numeri scaturiti dalla ricerca sono interessanti, anche perché preludono alla previsione di ciò che ci attende nei prossimi anni. L’analisi, infatti, considera anche le dinamiche demografiche attive in Italia.
La crescita della popolazione
Innanzitutto, spiega Scenari Immobiliari, c’è stata una crescita continua della popolazione italiana, anche se il tasso di variazione è progressivamente diminuito. La crescita naturale è divenuta negativa nel decennio 1986-1995 (-0,3 per mille); la flessione si è accentuata nel nuovo millennio (-0,8 per mille tra il 2006 e il 2015). Da Paese di emigrazione l’Italia si è trasformata in un Paese di immigrazione. È per effetto del saldo migratorio che la popolazione è significativamente tornata a crescere nel primo decennio del nuovo millennio. Al primo gennaio 2016 i residenti in Italia erano 60,7 milioni, contro i 56,8 milioni del 1993, con quasi 5 milioni di nuovi italiani.
Meno lavoro
Nel corso del tempo i posti di lavoro sono calati e divenuti meno stabili. Tra il 1993 e il 2007, la quota di lavoratori dipendenti di età compresa tra i 15 e i 34 anni con contratto di lavoro temporaneo è salita dal 9,5 al 22,9 per cento; è ancora cresciuta negli anni più recenti. L’indice di disoccupazione, infatti, è considerato inversamente proporzionale a quelli che regolano il mercato immobiliare, prezzi e compravendite, che tendono ad aumentare quando il livello occupazionale nel Paese cresce, e viceversa. Nel 1993 questo indice era del 9,3 per cento ed è cresciuto dell’17,5 per cento in 25 anni, attraversando anche fasi peggiori ed influenzando negativamente il mercato immobiliare. Il Pil nazionale ha avuto una crescita tra il 1993 e il 2017 del 18 per cento, passando da 1340,7 miliardi di euro a 1581,5 miliardi, a fronte della crescita delle attività produttive del Paese, soprattutto nella fase tra il 2000 e il 2007. Dopo la crisi del 2008, solo da un anno a questa parte l’andamento economico dell’Italia sembra essersi stabilizzato, tornando a registrare una crescita dei consumi e dell’occupazione.
Prezzi in altalena
Dal punto di vista immobiliare, i prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Le compravendite, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio. Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008 è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento.
Le fasi del mercato
A partire dal 1993 si possono distinguere quattro grandi fasi del mercato residenziale per i prezzi medi reali: • Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento) • Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento) • Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento) • Fase di crescita: dal 2017 in poi I prezzi medi reali in Italia continuano ancora il calo, ma ad una velocità decisamente frenata. Nel 2016 la variazione annuale dei prezzi medi nominali si attesta allo 0,5 per cento in meno dal 2015, meno 1,2 rispetto al 2000 in termini reali. Nel 2017 invece si stima una lieve ripresa (tra lo 0,3 e lo 0,8 per cento rispetto al 2016).
Roma e Milano isole a parte
Roma e Milano, dimostrano che anche in tempi di recessione le eccellenze rimangono incontrastate. A partire dal 1990 le due più grandi metropoli italiane, capitali della politica, Roma, e della finanza, Milano, registrano un andamento dei prezzi nettamente superiore alla media italiana. Infatti, la fase di contrazione dei prezzi in queste città si è arrestata nel 2015, anticipando la tendenza che il mercato ha imboccando solo negli ultimi mesi del 2016. Nel 2017 i prezzi medi nominali sono in aumento del 48,4 per cento a Roma dal 1993 e del 43,5 per cento a Milano nel semicentro, mentre la media italiana si attesta sul 37 per cento in più dal 1993. Le curve di andamento di Roma e Milano seguono quella nazionale, ma a dieci punti di distanza circa in media: la guardano dall’alto. Anche per ciò che riguarda i prezzi reali le due città italiane mostrano di tenere un andamento migliore di quello italiano. Solo il centro di Milano vede un aumento del nove per cento rispetto a 25 anni fa, ma il suo semicentro, così come quello romano, mostrano un calo dei prezzi medi reali dell’otto e dell’11 per cento rispettivamente.
