Mercato immobiliare italiano: dopo il gelo, torna l'entusiasmo?

Mentre per il 2024 si avvicina il momento dei bilanci, gli operatori del mercato immobiliare e, di conseguenza quelli della filiera dell’edilizia, si interrogano su ciò che li aspetta nel nuovo anno alle porte.

Per questo gli analisti si sono già messi al lavoro per misurare la temperatura del mercato del real estate. Per chi ha fretta riassumiamo le loro conclusioni: il paziente è in ripresa. Ma la storia non si ripete mai, si assomiglia. Quindi, la ripresa del mercato immobiliare non è del tutto identica a quella del passato.

Mutui in ripresa

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In ogni caso, la svolta (attesa) è stata determinata soprattutto dall’inversione di tendenza che riguarda i tassi d’interesse. La Bce, e di conseguenza le banche nostrane, hanno iniziato a ritoccarli al ribasso, dopo la stretta degli anni scorsi, amara medicina necessaria per frenare l’inflazione post-covid.

Nell’algebra del mercato immobiliare, interessi più bassi è uguale a costo dei mutui più abbordabile, che è uguale a maggior numero di compravendite.

I due anni di stagnazione delle contrattazioni, insomma, sembrano alle spalle. Anche se, per la verità, le compravendite seguono strade che non sono sempre quella che portano alle famiglie e agli acquisti di bilocali o trilocali.

Nicchie emergenti

Secondo Olaf Schmidt, partner e responsabile del dipartimento real estate di Dla Piper, per esempio, a livello di investimenti di grandi dimensioni il mercato è trainato soprattutto da alcune nicchie, come il settore alberghiero di lusso.

Perché gli investimenti più cospicui sono quelli che arrivano dall’estero e puntano su ristrutturazioni eccellenti, capaci di restituire una redditività a due cifre nel breve periodo. Come nel caso, appunto, dell’hotellerie a cinque stelle.

Altro business del mercato immobiliare che appare scattante come chi ha bevuto dieci caffé è quello dei data center. Le grandi strutture che devono ospitare milioni di chiacchiere via Whatsapp o miliardi di inutili fotografie su Instagram sono più che mai uno dei focus degli investitori, che vedono nell’introduzione di massa dell’intelligenza artificiale un fenomeno che moltiplicherà la necessità di edifici adibiti a ospitare infinite colonie di server.

Secondo Rafael Coste Campos, managing director real estate di Bain Capital, per esempio, Milano diventerà una delle top cinque destinazioni per data center in Europa.

E questo significa non solo un investimento immobiliare negli edifici destinati a contenere i dispositivi di calcolo, ma anche un business dell’indotto per dipendenti e servizi connessi.

Volano i servizi

Un altro settore immobiliare che l’analista del grande studio legale internazionale vede in ascesa riguarda gli edifici con una forte componente gestionale.

Per esempio, i serviced apartment, gli studentati, il senior living, senza dimenticare il self storage e, sopratutto, il fenomeno B&B, con appartamenti messi a reddito per il turismo mordi e fuggi.

Le città, specie quelle grandi, stanno cambiando volto, che piaccia o meno (non entusiasma chi ci abita, ma pazienza): diventano sempre più centri che erogano servizi e meno residenze a lungo termine.

Spesso anche chi è proprietario di un immobile si lascia ingolosire dai prezzi e vende o trasforma la propria ex-abitazione in residenza temporanea per turisti. Poi, si trasferisce dove la vita scorre come un tempo e i prezzi sono più bassi.

Cambio di destinazione

Il mercato è vivace anche nella conversione della destinazione d’uso di un immobile esistente.

Uno dei casi più frequenti è quello del cambio da uffici a residenziale oppure alberghiero, come conseguenza della crisi degli alloggi nelle città, determinata anche dai fenomeni appena descritti.

Ottimismo sul trend di mercato immobiliare filtra anche dall’opinione di Luigi Caruso, senior managing director di Blackstone, espressa nel corso di convegno di Dl Piper intitolato Quo Vadis Italia? 

Secondo il manager, il taglio dei tassi deciso dalla Bce schiude le porte a una maggiore apertura delle banche verso i finanziamenti.

Ma, oltre agli hotel, Caruso accende un faro anche sulla logistica, sempre più al centro degli investimenti. Inoltre, forse è giunto il momento di ripensare a quella parte del real estate che la pandemia aveva messo in ombra, cioè gli uffici.

È vero che buona parte continua a soffrire il fenomeno dello smart working, che ha svuotato parte degli edifici del terziario, ma la decisione di Amazon di fare rientrare i dipendenti in ufficio ha fatto scattare un campanello d’allarme a chi reputava in declino la stagione del lavoro svolto in azienda. È, però, un aspetto ancora tutto da vedere.

Nuove abitazioni

In ogni caso, la trasformazione delle grandi città in aggregati di immobili che erogano servizi si scontra con la crescente domanda di case.

Da una parte, ci sono le esigenze di una popolazione che invecchia, dall’altra quelle dei giovani che non trovano stanze in affitto.

Se non proprio nelle zone centrali, le grandi città che diventano sempre più obese sono anche la meta delle famiglie legate da un rapporto di lavoro nella metropoli.

Per questo nei prossimi 25 anni, sostiene l’ultimo report di Scenari Immobiliari e Investire Sgr, dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni.

Ma in gran parte si tratterà di trasformazioni e riconversioni, perché in città, dove è già tutto costruito, abbattere e riedificare non è semplice.

Il centro di ricerca prevede che saranno necessari oltre mille miliardi di euro di investimenti, per quasi il 5% a Milano, il 3% a Roma e più o meno l’1% negli altri principali capoluoghi.

Se, però, si considera non solo il confine amministrativo cittadino, ma l’intera area metropolitana estesa si arriva tra il 42% e il 45%.

Un dato che suggerisce anche come sia necessaria al più presto una revisione dell’organizzazione amministrativa: servizi, collegamenti, sportelli pubblici andrebbero coordinati con il nuovo sviluppo immobiliare che abbatte i vecchi confini della città.

Sempre che si riesca ad andare oltre dal micro localismo, un virus che non risparmia neppure i comuni satelliti dei centri più grandi, gelosi della propria autonomia.

Tornano gli acquisti

Mentre gli analisti si affannano a individuare i trend del mercato, gli immobiliaristi fanno i conti con gli affari di tutti i giorni.

E i dati indicano che dopo la gelata dei due anni precedenti provocata dal rialzo dei tassi di interesse, la discesa del costo del denaro decisa dalla Bce inizia già a fare effetto.

La statistica indica che gli acquisti delle persone fisiche realizzati grazie all’accensione di un mutuo superano il 41%.

Nel secondo trimestre dell’anno le banche hanno finanziato acquisti di abitazioni per circa 9,6 miliardi di euro, 0,5 miliardi in più del secondo trimestre del 2023. Le più vendute sono le case sotto i 50 metri quadrati e quelle oltre i 115 metri quadrati.

Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate

Secondo gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, tra aprile e giugno 2024 sono state vendute circa 186 mila abitazioni, oltre 2 mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023 (+1,2%).

È vero, non è granché, ma bisogna aggiungere che i tagli dei tassi sono arrivati dopo, l’ultimo a settembre. Se il buongiorno si vede dal mattino, i nuovi ribassi dovrebbero spingere acquisti e vendite ancora di più nell’ultima parte dell’anno.

Anche perché si arriva dopo un 2023 che ha registrato un calo delle compravendite residenziali di oltre il 10%, mentre fino a marzo 2024 il calo è continuato nell’ordine del 7% circa. La svolta è arrivata dopo: da aprile a giugno le compravendite sono tornate ad aumentare del 7% in media.

Sempre l’Agenzia delle Entrate segnala che l’aumento degli acquisti è maggiore al Nord e al Centro, con una variazione media di +1,6%.

Più nello specifico, considerando le compravendite nel residenziale delle prime otto principali città italiane, la fotografia del mercato è in bianco e nero.

A Genova e Roma i contratti di acquisto e vendita sono aumentati di oltre il 3%, mentre Milano e Firenze presentano volumi in calo oltre il 7%.

Un dato che ha sorpreso molti, ma non chi ha provato ad acquistare casa nel capoluogo lombardo, dove occorre uno stipendio da top manager anche per trovare un trilocale con doppi servizi in locazione.

Per Firenze il discorso è simile, ma con un caro-immobili determinato soprattutto dal fenomeno B&B, con la messa a reddito degli immobili spinta dal fenomeno dell’overturism.

Forse ancora in attesa dei benefici del ribasso dei tassi, Bologna e Torino registrano flessioni contenute, mentre è Roma la città con la quota più elevata di acquisti di prime case, l’83% circa.

Gli edifici di nuova costruzione sono invece richiestissimi a Milano, quasi il 13% dei rogiti riguarda questa fetta privilegiata di real estate.

Prezzi

La ripresa del mercato, infine, allontana (per chi vorrebbe acquistare) la speranza di un ribasso dei prezzi. Secondo Istat nel primo trimestre del 2024 sono aumentati in media dell’1,7% rispetto allo scorso anno, trainati dal costo delle abitazioni nuove, saliti del 5,4%.

Nonostante l’aumento, nel secondo trimestre del 2024 sono state affittate circa 202 mila abitazioni, il 2,7% in meno rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.

Una flessione che è distribuita un po’ in tutte le città, sia quelle ad alta tensione abitativa, sia in provincia.

Il calo tendenziale è superiore al 2%: chi affitta preferisce destinare l’immobile ai turisti, piuttosto che a regolari residenti. Non si potrà più dire: questa casa non è un albergo.

di Giuseppe Rossi

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