Sul mercato immobiliare Nomisma prevede una netta diminuzione delle compravendite. Ma il dato si confronta con il 2022, anno d’oro per il residenziale. A pesare sono l’inflazione con il conseguente aumento del costo dei mutui. Situazione invariata per il 2024
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Le lancette del mercato immobiliare oscillano. Dopo aver indicato un deciso segno più nel 2022, ora sono decisamente dirette verso il segno meno. I motivi della battuta d’arresto sono diversi, anche se non è detto che sia l’inizio di un lungo inverno per le compravendite. Al momento, però, le pile sono scariche.
Osservatorio sul mercato immobiliare Nomisma
Lo ha certificato anche quello che è ritenuto il più attendibile monitor del mercato, il Rapporto Nomisma. L’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’istituto di ricerca bolognese è diventato un punto di riferimento per gli operatori e, di conserva, un importante segnalatore di direzione per l’edilizia, in gran parte orientata all’attività di ristrutturazione degli edifici.
Dunque, secondo Nomisma, che ha scandagliato il mercato residenziale in 13 grandi città italiane (Milano e Roma, Genova, Firenze, Bologna, Bari, Cagliari, Catania, Napoli, Padova, Palermo, Torino e Venezia), questo è un anno di riflusso. Come quando l’onda del mare si ritira, dopo aver conquistato una fetta di spiaggia, rimane il ricordo dell’acqua che non c’è più.
Il dato che sintetizza la situazione è -12%, ed è la diminuzione percentuale relativa alle compravendite. Le cause della frenata sono diverse. La principale è riconducibile all’inflazione. Fare la spesa costa di più, le famiglie hanno meno soldi a disposizione, i tassi sono saliti (per la decima volta a metà settembre) per frenare la rincorsa dei prezzi e, di conseguenza, anche le rate dei mutui sono diventate bollenti.
Lo testimonia il calo delle nuove erogazioni, scese nel terzo trimestre dell’1,5%. Ma peggio ancora dovrebbe andare nel quarto trimestre, con una discesa del 12,8%, per chiudere l’anno nero del mercato immobiliare con un calo del 24,6%.
A questo si aggiunge un fattore psicologico: si è spento l’entusiasmo del dopo-covid, quando la fine della pandemia ha indotto gli italiani a spendere per reazione ai mesi di auto reclusione.
Le previsioni di PWC sul mercato immobiliare
Abbastanza in sintonia con Nomisma anche l’analisi di PwC, una delle maggiori società mondiali di consulenza. I dati degli analisti di PricewaterhouseCoopers, che hanno scandagliato il mercato globale del real estate, indicano per il primo semestre 2023 un valore complessivo degli investimenti di circa 2,2 miliardi di dollari (valuta utilizzata dalla società americana).
La tendenza in Italia, sempre secondo PwC, è in sintonia con quella globale già evidenziata nello scorcio dell’anno passato, che vede un decremento degli investimenti. Riguardo ai diversi segmenti di mercato, Pwc indica nella logistica un settore interessante per gli investitori, perché rimane tra i più stabili, con un valore degli investimenti oltre i 540 milioni di dollari e canoni di locazione in aumento.
E positivo rimane il settore immobiliare legato all’hospitality, che potrebbe andare in controtendenza, dato che l’Italia è nella Top 5 mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di visitatori registrati nel 2022 (anche se quest’anno il bilancio potrebbe essere meno entusiasmante).
Infine, anche per PwC resta in grigio il mercato del residenziale.
Assestamento non significa crollo
Insomma, qual è la situazione? A osservare da vicino i numeri si scopre che il mercato delle compravendite rispetto all’anno d’oro 2022 è diminuito, sì, ma in futuro non rimarrà del tutto bloccato. Semplicemente si è ridimensionato. I numeri in calo sono anche frutto del confronto del paragone con un 2022 quasi record, che ha sfiorato le 800 mila transazioni.
Le previsioni di Nomisma indicano, invece, rogiti a quota 687 mila per il 2023, con un calo del 12,4%. E per l’anno prossimo i tecnici indicano ancora una leggera diminuzione a 633 mila, e a 624 mila nel 2025. Insomma, secondo i tecnici ci saranno tre anni, compreso il 2023, di rallentamento. Che, però, non significa crollo, ma assestamento dopo il picco raggiunto.
Un po’ a sorpresa, secondo gli analisti Milano potrebbe essere una delle città, assieme a Bologna, che registra una frenata maggiore. Anche perché negli ultimi anni è stata anche la città con una corsa frenetica all’acquisto del mattone. Ma su questo punto non tutti concordano. E se il trend degli ultimi dieci anni indica anche una diminuzione dei tempi di vendita, che indica una maggiore disponibilità del mercato, ora l’attesa di concludere il rogito torna ad allungarsi, in particolare a Bologna, Firenze e Roma.
Anche se le compravendite diminuiscono, gli analisti stimano un rallentamento della crescita, che però è pur sempre un aumento, del valore medio degli immobili, che quest’anno dovrebbero salire di 1,6% e dell’1% per i prossimi due anni.
In Lombardia, per esempio, nel primo semestre del 2023 i prezzi degli immobili sono aumentati, nella stima dell’Osservatorio Insights a cura di Immobiliare. it. Nella regione, se si tiene conto degli annunci online, per comprare casa servono oggi in media 2.483 euro al metro quadro, con un rialzo del 4,7% rispetto a inizio anno. E Milano resta la città più cara non solo della Lombardia, ma anche d’Italia: nel capoluogo occorrono 5.250 euro al metro quadro per acquistare un immobile.
Affitti in frenata
In frenata parziale sono, invece, gli affitti, anche perché parte degli appartamenti liberi è destinata al mercato delle locazioni brevi, sull’onda di Airbnb: questo tipo di contratti è aumentato dello 0,6% ed è, secondo gli analisti di Nomisma, uno dei maggiori responsabili della tensione sul mercato delle locazioni, che è destinata ad aggravarsi.
Lo scorso anno le abitazioni concesse in affitto ammontavano a meno del 6% dello stock disponibile, con quelle con contratti di medio-lungo periodo in flessione di oltre il 4% per i contratti ordinari e -1,5% per quelli di tipo agevolato.
Ci sono città dove la richiesta di affitti è più alta, in particolare nelle zone dove è presente una università: le domande di locazione nel primo semestre del 2023 hanno registrato un aumento di +1,7%, in particolare a Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino a +3,7% di Bologna. Di certo, il mercato delle locazioni è caldo: negli ultimi dieci anni i tempi medi per affittare un’abitazione si sono dimezzati da quattro a due mesi.
Rebus immigrazione
Tutte le analisi, invece, sembrano non tenere conto dei flussi migratori. A luglio, secondo i dati ufficiosi, i nuovi arrivi in Italia sono stati circa 100 mila. E il 2023 non è ancora finito.
Al di là delle polemiche e delle diverse opinioni sulla gestione degli arrivi, a dispetto delle promesse elettorali, dove alloggeranno tutte questi emigrati, che si aggiungono a quelli arrivati negli anni scorsi? Una domanda che non ha ancora ricevuto risposta, ma che potrebbe essere pertinente per chi si occupa del mercato immobiliare.
Mutui: rate bollenti e banche prudenti
Sembrava passeggera come un raffreddore. Invece l’inflazione si è rivelata una purga finanziaria inflitta soprattutto a chi non può adeguare i propri ricavi, cioè i lavoratori dipendenti. E il carovita ha anche contribuito a tagliare di oltre il 10% il valore della liquidità di cittadini e imprese, a partire da chi ha depositi sul conto corrente.
Per questo motivo le banche centrali di tutto il mondo hanno iniziato ad aumentare i tassi, per raffreddare l’economia e abbassare il rincaro dei prezzi. D’altra parte, l’anomalia di tassi a zero o quasi non poteva durare a lungo.
Nell’Eurozona, per esempio, la Bce in 12 mesi ha alzato il costo del denaro del 4,25%. Un aumento che incide sull’economia delle imprese, che si trovano ad affrontare un costo del denaro maggiore, ma anche al bilancio spicciolo delle famiglie. Di conseguenza, anche i mutui costano di più, con un effetto immediato sul mercato immobiliare.
Per questo, secondo un’analisi di Crif, società specializzata in sistemi di informazioni creditizie e di business information, nel primo semestre del 2023 le richieste di mutui sono scese del 22,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Di conseguenza, anche le erogazioni effettive si sono ridimensionate del 21%.
Rispetto al 2022 una famiglia su cinque ha deciso di mettersi alla finestra invece di acquistare casa. Non sempre, però, è una decisione di chi vuole acquistare un immobile: spesso è la banca che non accoglie la richiesta di accendere un mutuo per timore che il richiedente del prestito fondiario non sia in grado di onorare le rate. È, in ogni caso, un’altra faccia della diminuzione del potere d’acquisto causata dall’inflazione.
Sempre i dati di Crif indicano anche un calo del 30,8% delle surroghe, cioè il passaggio del mutuatario da una banca all’altra in cerca di condizioni più favorevoli. Anche questo è un indizio della maggiore selettività delle banche, meno disposte a guadagnare un cliente a tutti i costi.
L’aspetto più scottante, però, è relativo al maggiore costo determinato dall’aumento dei tassi. Secondo gli analytics dell’azienda, per i mutui più recenti, l’ascesa del costo del denaro ha determinato un aumento dell’indebitamento complessivo delle famiglie del 24% in poco più di un semestre, pari a circa 34 mila euro per contratto.
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