Mercato immobiliare: compravendite senza crisi

I dati di Nomisma confermano il trend del mercato delle abitazioni, che non risente (per ora) della congiuntura economica divenuta più incerta. Il business del real estate brilla a Milano, anche grazie alla richiesta dall’estero, e aumenta la domanda di verde

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Nonostante la congiuntura internazionale, aggravata dai guai nostrani, mantenga in quello stato come di sospensione, che non fa certo tendere all’ottimismo, le compravendite di immobili residenziali non sembrano rallentare.

Sono state 3,3 milioni le famiglie che hanno espresso l’intenzione di acquistare un’abitazione secondo l’Osservatorio immobiliare Nomisma presentato a luglio, e il numero delle transazioni nel 2022 raggiungerà quota 700 mila, risultato più che lusinghiero, a detta degli analisti. 

Ora che l’anno volge al termine, con l’aiuto di alcuni operatori specializzati cerchiamo di analizzare lo stato del settore immobiliare, introducendo anche qualche punto di vista nuovo.

Partiamo da Milano, da sempre traino del settore e modello per le altre città. Qui nel primo semestre del 2022 il comparto residenziale ha brillato, mettendo a segno +17,5% di volume transato sullo stesso periodo dell’anno precedente.

«Quando Milano entrerà in crisi vorrà dire che il mercato immobiliare avrà subìto una battuta d’arresto su larga scala, non soltanto in Italia», conferma Cinzia Gando, immobiliarista a Milano da oltre 20 anni e specializzata nel segmento luxury. «Inoltre, l’appeal di Milano per gli stranieri non accenna a diminuire. Gli investitori esteri ricercano in particolare immobili di pregio sopra ai 2 milioni di euro, mentre il segmento tra i 250 e i 300 mila euro (che a Milano equivale mediamente da 40 ai 60-70 metri quadrati) è in assoluto il più richiesto, anche dalla clientela italiana».

Impossibile non leggere questo dato come un segno della predilezione del mattone per la salvaguardia dei propri capitali rispetto ai prodotti finanziari. Due le criticità: la scarsità dell’offerta di immobili in vendita e l’atteggiamento più cautelativo degli istituti di credito nell’accordare finanziamenti ai privati.

Anche il mercato degli affitti nelle grandi città è più vivace che mai, alimentato non solo dalla domanda abitativa tradizionale, ma anche dalle necessità di re- location di molti dirigenti di società internazionali.

«A Milano questa tendenza è netta già da anni e non accenna a diminuire, anzi», continua Gando. «Ma se la domanda è altissima, l’offerta di appartamenti in locazione 4+4, in particolare di taglio medio, è piuttosto esigua». Ciò vale per tutte le grandi città italiane e in particolare per le città d’arte. Tra i motivi di questa scarsità, la maggiore redditività che gli stessi appartamenti possono sviluppare nel mercato dei cosiddetti soggiorni brevi.

Più che di una tendenza, si può parlare ormai di un vero e proprio modello di business consolidato, il modello Airbnb, dal nome della piattaforma di prenotazioni per strutture ricettive extra alberghiere che abbiamo imparato a conoscere negli ultimi dieci anni e che ha riscritto le regole del gioco, rendendo gli appartamenti, ovunque, particolarmente attrattivi per una clientela molto trasversale: non solo turisti leisure, ma anche, sempre di più, viaggiatori business e, più di recente, nomadi digitali. Immobili prima trascurati hanno così acquisito un appeal prima sconosciuto, che li ha trasformati in opportunità per investitori con una visione innovativa.

«È vero, ma non dobbiamo pensare che basti possedere un immobile per avere una rendita automatica», mette in guardia Danilo Beltrante, che oltre a essere un imprenditore nel settore della ricettività extra alberghiera, è anche fondatore e direttore della Vivere di Turismo Business School, unica realtà ponte tra il sistema turismo e il mondo della ricettività extra alberghiera in Italia, che forma property manager e proprietari con l’attitudine all’ospitalità.

«Fino a qualche anno fa il solo fatto di possedere un immobile, in qualunque condizione esso fosse, garantiva un guadagno sul mercato della classica locazione mediata dall’agenzia. Da alcuni anni lo scenario è cambiato e i proprietari devono assumersi la responsabilità di investire in riqualificazione». Ciò amplia il target, come dicevamo all’inizio, e schiude nuove possibilità nel mercato della ricettività extra alberghiera anche per le agenzie immobiliari, che tuttavia fanno molta fatica a capire le opportunità del property management e a riconvertirsi.

Ma non mancano le agenzie immobiliari innovative, capaci di interpretare il proprio ruolo in un modo nuovo, al passo con i tempi. È il caso di Youmay a Riccione, la prima agenzia immobiliare polisensoriale d’Italia, di cui è contitolare Elena Parolin, secondo cui è in atto un cambio di paradigma: «Il valore delle case non si misura più in termini di prezzo al metro quadrato, ma in base al valore che l’acquirente percepisce. Nella nostra area di mercato, la Romagna intera, fino a Bologna, i driver delle compravendite sono plus quali terrazze e giardini, particolarmente ambiti da parte di famiglie provenienti da fuori regione, che richiedono abitazioni in grado di rispondere a nuove esigenze: una migliore qualità della vita, più bellezza, un contatto più stretto con la natura e col territorio e più italianità».

Così, il mercato premia gli immobili che esprimono nuove regole dell’abitare e anche gli operatori che si sanno rinnovare, allargando il perimetro delle proprie competenze, come il caso Youmay dimostra. «Grazie al nostro approccio polisensoriale riusciamo a vendere le proprietà che ci sono affidate con la massima redditività possibile per la parte venditrice, ma anche con piena soddisfazione per la parte acquirente, che è orientata nella scelta da valori legati alla sfera emozionale ed esperienziale». Mediamente, infatti, lo sconto accordato in trattativa è ridotto all’1% e i tempi medi di vendita sono di soli 45 giorni.

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