Mercato immobiliare: case sull'onda della ripresa

Il 2022 dovrebbe confermare il trend positivo dello scorso anno, con compravendite in aumento, ma non distribuite in modo omogeneo sul territorio. Secondo gli operatori non conta troppo il superbonus, quanto le aspettative post covid e i mutui a buon mercato

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Cominciamo subito dalle cattive notizie, che però sono poche: chi accenderà un mutuo quest’anno lo pagherà, probabilmente, mezzo punto di più. La seconda previsione negativa riguarda, invece, chi vuole acquistare casa: troverà in molti casi (ma non ovunque) un prezzo maggiore rispetto al 2021, sia se l’abitazione è nuova, a causa del rincaro dei materiali, sia se usata, perché il mercato continuerà a tirare.

Le buone notizie, invece, sono le stesse appena elencate, con la differenza che nel primo caso a godere saranno le banche. Nel secondo caso, saranno felici gli operatori della filiera immobiliare, che comprende a valle anche le aziende dell’edilizia, impegnate a costruire il nuovo o ristrutturare l’esistente.

Insomma, per gli immobili del 2022 sarà uguale a quello appena concluso? Sì e no. Le differenze, prevedono gli esperti, ci saranno. Ma, allo stesso tempo, è facile che si confermino alcuni trend. L’analisi più accreditata è, come sempre, quella di Nomisma, l’istituto bolognese che periodicamente rende noti i dati del suo Osservatorio sul Mercato Immobiliare.

Secondo Nomisma le compravendite nel 2022 dovrebbero stabilizzarsi sulle 739mila unità, non lontano dalla chiusura 2021, per scendere a 733.637 l’anno successivo e tornare a 747.630 nel 2024.

Il risultato della ricerca più recente, alla fine del novembre scorso, ha confermato anche che il clima di fiducia riconquistato con una pandemia non scomparsa, ma sotto controllo, sommata a un governo ampio e a un’economia in ripresa, hanno spinto anche le compravendite di immobili.

Certo, non è una sorpresa che le mura domestiche siano considerate il tesoro più prezioso dagli italiani, ma gli investimenti nel mattone seguono una logica correlata allo stato di salute del portafoglio.

Secondo Nomisma, però, oltre 3,3 milioni di nuclei familiari, nonostante la pandemia abbia fiaccato parecchie attività, hanno intenzione di investire sulla casa, con l’acquisto di un nuovo immobile. In questo caso, infatti, i tecnici di Nomisma si sono fatti l’idea che il covid sia uno degli incentivi alla ricerca di un ambiente più comodo ed efficiente, dove vivere, ma anche ticchettare sulla tastiera del computer.

Durerà questa voglia di spazi più ampi anche se la pandemia finalmente sarà ridotta a problema minore? La risposta di Nomisma è che tutto da vedere.

I mutui

Per il futuro, in abbinata con il risveglio dell’inflazione, è da considerare la possibilità di una crescita dei tassi dei mutui, anche se le previsioni sono per ora di un ritocco. La domanda di immobili, infatti, si regge sulla concessione dei prestiti fondiari da parte delle banche: nell’ultimo anno il tasso di copertura delle compravendite è stato del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019.

E se, per caso, le banche diventassero un po’ più schizzinose nella concessione di mutui? È un’altra delle incognite che aleggia sul mercato: per Nomisma una maggiore selettività  finirebbe inevitabilmente per ridurre in misura tutt’altro che trascurabile il bacino di interesse potenziale, con effetti negativi sull’intensità dell’attività transattiva. 

E si è detto sostanzialmente d’accordo anche Valerio Vacca, direttore comunicazione e marketing di Gruppo Tempocasa: «Se vogliamo fare una previsione più a lungo termine, nel 2023 i tassi di mutuo subiranno un aumento e questo porterà a un’accelerazione del processo di compravendita da parte di coloro che hanno intenzione di acquistare casa nei prossimi due anni, concludendo l’operazione prima della fine del 2022».

Effetto covid

Le tendenze del mercato immobiliare, perlomeno per i primi sei mesi dell’anno, sembrano chiare. Una riguarda la de-urbanizzazione. Anche se non si può parlare di fuga dalle grandi città, il confronto tra il primo semestre 2019 e il primo semestre 2021 indica compravendite in crescita del 23,6% con la provincia che ha contribuito in misura rilevante a questo incremento.

Prezzi più accessibili, maggiore spazio a disposizione e smart working hanno spinto molti a cercare abitazioni più alla portata. Un effetto confermato anche da Century 21 Italia, filiale italiana del colosso immobiliare Usa: «Non c’è solo la connessione causa effetto fra pandemia e richiesta di una casa più grande, ma il fatto che questa domanda si consolidi anche nel post pandemia», ha commentato Marco Tilesi, ceo della branch italiana della società.

Dall’analisi dell’azienda, in ogni caso, emerge il desiderio di case più grandi: rispetto al triennio 2017-2019, il 2020 ha fatto registrare il +43%, tendenza che si conferma anche nel 2021 (+36%).

I prezzi

Un altro trend risulta, invece, dal Sondaggio Congiunturale sul Mercato delle Abitazioni commissionato dalla Banca d’Italia e che ha coinvolto 1.425 agenti immobiliari. Il sondaggio offre un quadro piuttosto netto: il rialzo dei prezzi di vendita delle case, che è continuato nella seconda metà dello scorso anno, sarà confermato.

Ma, attenzione: questa previsione vale solo per la prima metà dell’anno, mentre poi si naviga a vista: «Lo scenario previsionale del comparto dipende quindi dalla concretizzazione delle aspettative di rilancio che alimentano il clima di fiducia sia delle famiglie sia delle imprese», avverte Nomisma.

La capacità di resistenza prima e risalita poi dimostrata dal mercato immobiliare italiano dovrà essere valutata in un contesto finalmente normalizzato. Solo il tempo dirà se l’intensità dei fenomeni in atto è destinata a durare o se, invece, ci si debba aspettare ridimensionamenti.

Un altro aspetto, legato alla maggiore domanda, è la diminuzione degli sconti tra il prezzo richiesto dai venditori e quello offerto dagli acquirenti: lo sconto praticato nella seconda metà del 2021 sul prezzo richiesto nella media delle 13 maggiori città si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi. In discesa i tempi di vendita: per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi (ma solo 3,8 a Milano 6,5-7 a Genova e Venezia) mentre sono necessari nove mesi sia per gli uffici sia per i negozi.

Le città

È vero, nel 2021 la media indica prezzi delle abitazioni è in crescita dell’1,6%. Ma, come sempre, la media inganna: l’aumento non è stato uguale per tutti. 

A Milano, per esempio, l’ultima rilevazione di Nomisma indica un rincaro del 4,1%, che supera un’altra città calda dal punto di vista immobiliare, Bologna con +3,7%. Ma, al contrario, chi vuole acquistare (o vendere) a Palermo trova un mercato depresso: -1,2%, che è in fondo alla classifica anche per quanto riguarda gli uffici, con una discesa del 2,7%, mentre a Roma le valutazioni sono salite dell’1,6%.

In generale, il segmento commerciale non ha beneficiato della ripresa del mercato immobiliare residenziale. La tendenza rimane al ribasso: lo scorso anno la variazione dei prezzi dei negozi è stata negativa dello 0,6%, con variazioni che vanno dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano.

Effetto superbonus

L’incentivo fiscale ha spinto anche gli acquisti di immobili? In realtà non sembra ci sia un collegamento così netto: solo circa un terzo degli agenti intervistati pensa che il superbonus 110% abbia avuto un’influenza positiva sulla domanda di abitazioni. E, in ogni caso, il 63,9% ritiene che un’influenza sia da imputare solo per le abitazioni indipendenti. 

Insomma, chi compra una casa autonoma può essere interessato a riqualificarla con il 110%, mentre chi acquista in un condominio sembra meno coinvolto dall’opportunità.

Giovani e meno giovani

Stanno cambiando le propensioni di acquisto tra chi ha meno di 30 anni? In parte. Secondo gli operatori, la generazione Z, cioè chi ha meno di 25 anni e ha un budget più basso (in media, chi lavora dispone di 134 mila euro) punta comunque a un’abitazione con un piccolo spazio all’aperto, come il balcone (lo pretende il 37%) e uno su quattro acquista in prossimità di servizi pubblici e zone della movida (forse cambieranno idea crescendo).

La generazione successiva, i Millennials (i quarantenni), secondo l’analisi di Century 21 Italia punta al classico trilocale, tra i 90 e i 100 metri quadrati, nel 35,1% dei casi con balcone.

Salendo con l’età, la Gen X (42- 55 anni) compra abitazioni più grandi (112 metri quadrati e una compravendita su tre con giardino).

Infine, i baby boomers (over 55) in oltre un caso su tre, acquistano una casa in centro città, una su quattro ha terrazzo (26%) e oltre una su tre il balcone.

Il lusso

Sorpresa: chi ha tanti, tanti, tanti quattrini nella maggior parte dei casi non è alla ricerca di un’abitazione in centro città. Probabilmente quella ce l’ha già. Spinge, invece per un’abitazione principale, ma a 45 minuti dalla metropoli, non troppo lontana e nemmeno troppo vicina.

È, pare, una tendenza internazionale, rilevata anche dal Global Luxury Report di Berkshire Hathaway HomeServices (che fa capo al grande impero finanziario di Warren Buffet). E se in Gran Bretagna, Londra è stata superata dalla costa della Cornovaglia, in Italia è  battuta la zona dei Colli Piacentini con la Val Tidone, con vista su Milano, senza dimenticare la zona dei Laghi (Como, Maggiore e Garda), che però ha spesso prezzi d’affezione.

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