Luci e vedute: cosa chiarisce la Cassazione sulle distanze tra costruzioni

Dietro una finestra si confrontano interessi contrapposti: da un lato il pieno godimento della proprietà, dall’altro la tutela della riservatezza e della libertà edificatoria del vicino. Proprio in questo equilibrio si inserisce l’ordinanza della Corte di Cassazione 20314 del 17 giugno 2026 che, oltre a confermare un orientamento consolidato, richiama l’attenzione sull’importanza dell’accertamento concreto delle caratteristiche dell’apertura, perché la distinzione tra luci e vedute ha conseguenze rilevanti.

La giurisprudenza ha da tempo chiarito che la veduta non coincide con la semplice possibilità di vedere il fondo del vicino. La tradizionale distinzione tra inspectio e prospectio, elaborata dalla dottrina e consolidata dalla giurisprudenza, continua infatti a rappresentare il criterio interpretativo fondamentale: la prima consiste nella mera possibilità di osservare il fondo altrui, mentre la seconda implica la possibilità di affacciarsi e di esercitare una visuale ampia, anche lateralmente e obliquamente.

Già le Sezioni Unite, con la sentenza n. 10615 del 1996, avevano affermato che la veduta richiede una visione mobile e globale del fondo vicino, resa possibile dall’effettivo affaccio dell’osservatore; il principio è stato costantemente ribadito dalla giurisprudenza, che l’ordinanza del 2026 conferma, precisando però che la qualificazione giuridica dell’apertura non può essere il risultato di una valutazione astratta, né di una mera descrizione formale dell’opera.

Secondo la Suprema Corte, occorre verificare se l’apertura, per dimensioni, collocazione, altezza del davanzale e concreta conformazione, consenta realmente l’affaccio di una persona di normale statura e l’esercizio della visuale qualificata che il legislatore considera elemento essenziale della veduta.

La Cassazione inviata anche a valutare anche l’incidenza della disciplina edilizia sopravvenuta alla costruzione dell’edificio, introdotta dal decreto legge 76/2020 e successivamente modificata dal 69/2024, con particolare riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione e al mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti.

La normativa urbanistica finisce così per intrecciarsi con la disciplina codicistica dei rapporti di vicinato, confermando come il governo del territorio e la tutela della proprietà privata siano ormai ambiti sempre più interdipendenti.

di Avv. Ludovico Lucchi