Le nuove strade per tornare al social housing: l'inchiesta di YouTrade

L’auspicio di Ance

Dove c’è lavoro mancano le case, e dove ci sono le case manca il lavoro. Lo ha detto Federica Brancaccio, presidente dell’Ance nel descrivere la fortissima tensione abitativa dei grandi centri urbani nel corso del convegno Città nel futuro 2030-2050.

Che ampie aree del Paese si stiano spopolando, con un calo netto di residenti nel Mezzogiorno e una crescente concentrazione nelle regioni del Nord è cosa risaputa ed è per questo che l’associazione dei costruttori insiste sulla necessità di una visione complessiva che tenga insieme rigenerazione sociale, culturale e lavorativa.

Insomma, l’auspicio è che si riconosca la questione abitativa come un tema nazionale e di conseguenza che siano messe in campo politiche per i giovani, gli studentati, le residenze per anziani e case a prezzi accessibili per la classe media.

Il nuovo Piano Casa dovrebbe impegnare, nelle intenzioni, 660 milioni, per offrire un tetto anche per chi è in difficoltà ad accendere mutui, o a pagare gli affitti. Ma per ora c’è solo l’annuncio.

Abitazioni fantasma

Ma le case ci sono o mancano? Le opinioni divergono. Secondo i dati 2023 dell’Agenzia delle Entrate, le abitazioni vuote hanno superato quelle in locazione: quasi 10 milioni, pari al 27% dell’intero patrimonio residenziale. Una percentuale che indurrebbe a ritenere che la scarsità non dipenda tanto dall’assenza di immobili, quanto dal loro mancato utilizzo, come risultato di scelte politiche e collettive insufficienti o inadeguate.

Ma i numeri non ne fotografano il reale stato, la loro ubicazione e la fruibilità effettiva: sono edifici effettivamente abitabili?

C’è invece chi si chiede se l’Italia non stia diventando un Paese albergo, non sarebbe certo l’unico, visto che il fenomeno della turistificazione, che investe le grandi città, tocca ormai anche i centri minori.

Secondo le stime delle principali agenzie immobiliari, in media bastano 150 giorni di affitto breve, meno di cinque mesi l’anno, per ottenere la stessa redditività di una locazione ordinaria. E onestamente chi vorrebbe o potrebbe sottrarsi a questa attesa economica?

Affitti d’oro

Comunque la si guardi, un dato è certo: la casa sta diventando tutto fuorché un semplice immobile. È investimento, asset finanziario, contenitore turistico, promessa di rendita.

Il risultato è un freno non è solo edilizio, ma anche sociale: dove gli immobili restano fermi, si ferma anche la mobilità delle persone.

Anche il legame tra caro-affitti e mobilità è ormai evidente. Secondo il rapporto dell’Area Studi e Ricerche della Cna, basato sui dati dell’Agenzia delle Entrate, il costo medio dell’affitto assorbe il 43,7% della retribuzione netta di un operaio. A Milano la quota sale al 65%, mentre a Firenze, Roma e Bologna supera il 50%. Solo a Torino (37,8%) e Napoli (34,4%) l’incidenza dell’affitto è inferiore alla media nazionale.

E poiché negli ultimi anni i canoni liberi sono cresciuti in media del 19,5%, a fronte di un aumento delle retribuzioni nette del 14%, tutto ciò ostacola la mobilità interna e accentua la difficoltà delle imprese nel trovare personale.

Costi eccessivi

Una politica sulla casa aiuterebbe a ridurre lo squilibrio tra la distribuzione territoriale delle assunzioni e i livelli di disoccupazione, secondo la Cna, che sottolinea come ogni anno le imprese programmino circa 5,5 milioni di assunzioni, ma incontrino crescenti difficoltà di reperimento.

L’analisi evidenzia che il costo medio dell’affitto assorbe il 43,7% della retribuzione netta di un operaio. A Milano la quota sale al 65%, mentre a Firenze, Roma e Bologna supera il 50%. Solo a Torino (37,8%) e Napoli (34,4%) l’incidenza dell’affitto è inferiore alla media nazionale e solo in 36 province italiane l’incidenza del canone sul reddito netto di un operaio supera il 30%, mentre a Taranto, Alessandria, Isernia, Vibo Valentia e Caltanissetta è inferiore al 20%. Potenza registra il valore più basso, pari al 17%. Insomma, calmierare gli affitti contribuirebbe a favorire la mobilità interna e a riequilibrare la distribuzione dell’occupazione sul territorio.

Il caso Milano

Si può essere una città che cresce, ma dove sempre meno persone possono permettersi di vivere? L’emergenza abitativa è uno dei punti deboli di un modello di sviluppo cittadino finito più volte sotto esame.

Dopo le dimissioni di Guido Bardelli, l’assessore che aveva elaborato e lanciato il Piano straordinario per la casa, la delega è passata a Emmanuel Conte, assessore al Bilancio e al Demanio, incaricato di gettare le basi per l’attuazione entro il 2027.

L’iniziativa punta in particolare sulla classe media, quella dei lavoratori con redditi compresi tra 1.500 e 2.500 euro al mese, oggi esclusa tanto dal mercato della compravendita quanto da quello dell’affitto. È proprio questa fascia sociale ad aver subìto con maggiore forza gli effetti della gentrificazione e della progressiva privatizzazione del mercato immobiliare seguite all’Expo 2015.

Oggi, nel capoluogo lombardo i canoni sono aumentati in media del 40% rispetto a dieci anni fa. Anche se i rincari si stanno stabilizzando, trovare un bilocale sotto i 1.200 euro mensili resta un’impresa.

Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, Milano è la città con gli affitti più alti d’Italia: 820 euro al mese per un monolocale, 1.140 per un bilocale e 1.510 per un trilocale, con una media di 22,6 euro al metro quadrato. Per raggiungere l’obiettivo dei 10 mila alloggi a prezzo calmierato, il Piano si muove su due direttrici.

La prima riguarda la riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, anche attraverso il recupero delle abitazioni sfitte.

A Milano ci sono almeno 5.900 case popolari vuote e da ristrutturare: 2.500 gestite da MM, società controllata dal Comune, e 3.400 dall’Aler di Regione Lombardia. In totale, gli immobili inutilizzati o sottoutilizzati in città sono circa 80 mila, che ogni anno, secondo il Corriere della Sera, costano alle casse pubbliche quasi 49 milioni di euro.

Risorse che potrebbero essere reinvestite nelle manutenzioni. Una condizione simile a quella di altre città. Roma per esempio, quanto a housing sociale non sta meglio.

Il piano europeo

Anche a Bruxelles cresce l’attenzione per una questione che non è più solo nazionale, ma ormai europea: in tutto il continente, l’aumento dei costi di costruzione, i tassi ipotecari in salita e l’uso speculativo degli immobili stanno creando tensioni che rischiano di trasformarsi in bombe sociali.

Tra il 2010 e il 2022 nell’Unione europea i canoni sono aumentati del 18% e i prezzi delle abitazioni del 47%. In molte città, oltre un cittadino su dieci spende più del 40% del proprio reddito per l’affitto, una condizione che pesa soprattutto su giovani e famiglie a reddito medio-basso.

Così, il Parlamento europeo ha istituito la Commissione speciale sulla crisi abitativa (Hous), incaricata di mappare il fabbisogno abitativo nei vari Paesi, analizzare la speculazione immobiliare, valutare l’impatto degli affitti brevi e individuare strumenti per sostenere l’edilizia sociale e cooperativa.

I fondi

Sul fronte finanziario, la Commissione europea, con i commissari Dan Jørgensen e Raffaele Fitto, ha proposto di raddoppiare i fondi della politica di coesione destinati alla casa, portandoli da 7,5 a 15 miliardi di euro che per l’Italia significherebbe circa 730 milioni di risorse aggiuntive, provenienti in gran parte dal Fondo europeo di sviluppo regionale (Fesr) e dal Fondo di coesione.

A questa dotazione si aggiungerà una piattaforma predisposta dalla Banca europea per gli investimenti da 10 miliardi di euro per il biennio 2025-2026, destinata a mobilitare capitali pubblici e privati per promuovere l’affordable housing (Bei). Le priorità riguardano la riduzione dei costi di costruzione, la semplificazione delle procedure e la digitalizzazione del settore.

Spagna e Belgio saranno i Paesi apripista di questa nuova stagione di politiche abitative, con interventi per riequilibrare mercati residenziali messi a dura prova dagli affitti turistici e dalla carenza di alloggi accessibili.

Ecco che la casa torna al centro di politica economica e sociale come nel dopoguerra, con una differenza: il diritto all’abitare non è più considerato solo welfare ma un elemento determinante di coesione, competitività e stabilità democratica.

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