Finalmente possono partire i lavori di riqualificazione con la prospettiva di riqualificare gratuitamente un intero edificio, utilizzando cioè il famoso superbonus 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha reso note alcuni indispensabili indicazioni per poter procedere ai lvaori, Si tratta della circolare 24/E, assieme ai provvedimenti con le istruzioni per la scelta dello sconto in fattura o della cessione del credito. Infine, il fisco ha anche precisato le modalità per l’invio della comunicazione dei lavori all’Agenzia delle Entrate stessa.
Primo chiarimento: la fruizione del superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili a «beni relativi all’impresa» o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni».
In particolare, precisa l’Agenzia, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, nel caso le spese riguardino immobili diversi da quelli strumentali alle attività di impresa o arti e professioni e quelli che costituiscono l’oggetto della propria attività, i beni patrimoniali appartenenti all’impresa. Esclusione che, però, riguarda gli interventi realizzati «su unità immobiliari». I condòmini titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono infatti fruire del superbonus per le spese per interventi sulle parti comuni degli edifici in condominio.
Edifici unifamiliari
Precisazioni anche per le unità immobiliari «unifamiliari» e con «indipendenza funzionale». L’Agenzia precisa che per edificio unifamiliare, parafrasando il Dm del ministero dello Sviluppo, si intende «un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare». Chiarimento anche per altri aspetti importanti sulla presenza e possibilità di considerare «funzionalmente autonome» alcune unità immobiliari. Più precisamente, una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata, tra l’altro, di un «accesso autonomo dall’esterno». Tradotto significa che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Edifici plurifamiliari e condominio
Le case indipendenti possono essere sua villette isolate sia a schiera. Ma anche fare parte di un normale condominio: «Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», è la definizione. Questi edifici si possono individuare partendo dalla sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno. Posto questo, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo può utilizzare il superbonus autonomamente sia che faccia parte di un condominio sia che disponga di parti comuni con altre unità abitative (come il tetto).
Il condominio fantasma
L’Agenzia delle Entrate estende la possibilità dello sconto fiscale anche se il condominio non ha una veste ufficiale. Per esempio, quando hanno meno unità abitative di quelle richieste per avere un amministratore e non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti previsti. Ma, naturalmente, il condòmino deve dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio e non sul proprio appartemento.
Il tempo stringe
Le spese per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale previsto dell’agevolazione (31 dicembre 2021) e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. In pratica, se il contribuente ha sostenuto spese per interventi trainanti (cappotto termico o caldaia a condensazione) prima del decreto Rilancio, non potrà beneficiare del 110% neanche per le spese sostenute per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di impianti fotovoltaici (interventi trainati) anche se i relativi pagamenti siano effettuati dopo il 1 luglio 2020.
