Sviluppatori, società immobiliari, investitori: dietro alla realizzazione di un mall si muovono una serie di operatori, ognuno con un preciso ruolo nei centri commerciali. Ecco come è composta la filiera, dagli ideatori ai promotori, fino a chi fa da custode ai bambini.
Quali sono le tipologie di operatori immobiliari più attivi nel settore dei centri commerciali? Quali ruoli assumono nella filiera che caratterizza il settore commerciale dalla fondamentale funzione d’investimento, all’altrettanto importante attività di gestione di un centro commerciale? Quali sono le attività più caratteristiche di questi operatori? Cercheremo di rispondere a questi interrogativi in maniera esaustiva. La filiera degli operatori dei centri commerciali è così strutturata e definita:
Gli investitori
Sono «generalmente rappresentate dagli investitori istituzionali (compagnie di assicurazioni, fondi di investimento, società finanziarie, fondi pensioni…) che hanno quale obiettivo un Roi continuativo sull’investimento effettuato derivante da un lato dal flusso delle locazioni e dall’altro dall’aumento del valore capitale. Gli obiettivi prefissati sono di regola a medio e lungo termine» (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali Cncc Italy, L’industria dei centri commerciali in Italia, Milano, 2008).
L’investitore è il primo e più importante anello della catena ideativa del centro commerciale. L’idea del centro commerciale definita dall’investitore con i partner interessati e società specializzate con funzioni di advisor: legale, finanziaria, commerciale, eccetera, assumerà la forma compiuta del «progetto di fattibilità l’elemento che connoterà in modo determinante tutte le caratteristiche del centro stesso: dalla dimensione (superfici commerciali di vendita-Gla) al layout, passando attraverso la caratterizzazione del merchandising mix, ovvero le caratteristiche dell’offerta commerciale, per arrivare al budget di spesa e agli obiettivi (consumi energetici, impatto ambientale, problematiche manutentive) progettuali e gestionali che la società di progettazione incaricata dovrà perseguire» (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali Cncc Italy, L’industria dei centri commerciali in Italia, Milano, 2008).
I proprietari
«Possono configurarsi in questa categoria diversi soggetti: il proprietario del terreno che può essere soggetto autonomo o anche assumere la funzione di promotore; le grandi superfici despecializzate (ipermercato, supermercato, grande magazzino o similare) od anche le grandi superfici specializzate, attualmente in Italia in misura marginale. In alcuni centri si ritrova ancora una proprietà parcellizzata fra gli operatori localizzati nella galleria (condominio). In questo caso la numerosità dei proprietari, se non obbligatoriamente consorziati nel consorzio e/o associazione, rischia di snaturare le caratteristiche stesse del centro commerciale» (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali Cncc Italy, L’industria dei centri commerciali in Italia, Milano, 2008).
Promotori o developer
«I soggetti che realizzano l’insediamento, valutano gli studi di fattibilità, l’operazione nel suo complesso, il rischio correlato all’aspettativa del Roi e quindi si impegnano, provvedendo a proprio rischio, alle risorse necessarie affidando l’appalto delle susseguenti operazioni. Il promotore può configurarsi come una figura spuria per cui il promotore è anche il proprietario del terreno o lo stesso realizzatore del Centro Commerciale o la grande superficie al dettaglio con funzione di ancora che assurge quale ideatore del Centro Commerciale». Per àncora generale si intende un grande marchio commerciale in grado di esercitare una forte attrattività, come anche alcuni dei più rilevanti brand dei supermercati come Esselunga, Conad.
Developer tradizionali
Sono quegli operatori che, spesso provenendo dal settore delle costruzioni (imprese edili), hanno anche in passato fatto esperienze di acquisizione di aree agricole e successiva trasformazione degli strumenti urbanistici nell’obiettivo di produrre edifici (spesso residenziali) da collocare nel mercato. I developer tradizionali sono a loro volta suddivisibili in:
• Developer provenienti dal settore delle costruzioni: si tratta di imprese di livello nazionale o locale che hanno una lunga tradizione di acquisizione di aree e successiva edificazione a fini commerciali. Questo segmento si articola in operatori di livello nazionale che hanno le potenzialità per operare su tutto il territorio nazionale, e imprese che hanno una potenzialità solo locale (regionale, provinciale)
• Property company tradizionali, ovvero imprenditori, società immobiliari che da molto tempo operano nel mercato acquisendo aree, realizzando costruzioni e che posseggono significativi patrimoni immobiliari a fini reddituali.
Developer professionali
Sono quegli operatori che si muovono nella logica dell’investimento a fini reddituali acquisendo aree pronte o dismesse, realizzando nuove procedure urbanistiche opportunamente definite per accelerare l’iter concessivo (piani integrati di intervento, conferenze di servizi), o acquisendo immobili nell’obiettivo di valorizzarli variandone la destinazione d’uso. I developer professionali sono articolabili in diversi segmenti:
• fondi di investimento immobiliari espressamente istituiti per promuovere investimenti immobiliari su nuove operazioni di sviluppo
• investitori istituzionali: ovvero società operative espressione di grandi gruppi assicurativi e bancari che hanno come propria missione aziendale la selezione di opportunità di investimento a fini reddituali. Tali società sono interessate anche ad operare investimenti in operazioni di sviluppo
• property company di tipo nuovo: ovvero, soggetti che sono il risultato di spin off di grandi gruppi o che si sono costituiti nel tempo come imprese in grado di progettare e promuovere grandi operazioni di sviluppo con l’obiettivo di realizzare reddito dalla vendita e sviluppare le proprie attività di gestione immobiliare (property) e di valorizzazione di portafogli (asset)
• developer di segmenti-tipologie immobiliari specifiche (hotel, piattaforme logistiche, grande distribuzione). Si tratta di società che molto spesso intraprendono l’attività di sviluppo per potenziare la rete commerciale dell’impresa madre (catena alberghiera, società logistica, grande distribuzione)
• developer che sono direttamente e indirettamente grandi proprietari di aree, si tratta di grandi enti-società interessati ad individuare partner con capacità tecniche e finanziarie per produrre in forma di partnership o attraverso la vendita dell’area lo sviluppo-valorizzazione dei propri beni
• enti pubblici che nell’ambito del proprio multiforme patrimonio (spesso risultante da lasciti testamentari) posseggono edifici dismessi ed aree da valorizzare: a questa tipologia appartengono pubbliche amministrazioni locali (Comuni), Asl, aziende ospedaliere, enti religiosi. Queste realtà sono interessate all’individuazione di partner in grado di supportarli e affiancarli garantendo l’investimento nell’attività di sviluppo. I developer in generale sono connotati da specifiche fondamentali capacità:
• individuare sul proprio territorio di riferimento
• formalizzazione dell’acquisto delle aree oggetto di possibile sviluppo con molto anticipo e spesso sotto la copertura di uno specifico veicolo societario (società di scopo costituita ad hoc)
• sottoscrizione di un contratto con una importante àncora commerciale in modo da acquistare credibilità nei confronti di possibili investitori a cui proporre la cessione dell’iniziativa del futuro centro commerciale
• capacità di ottenere dalla pubblica amministrazione locale le autorizzazioni a costruire in modo da accrescere significativamente il valore del terreno in loro possesso
• capacità di stimolare l’interesse verso l’investimento, in particolare nei confronti di futuri possibili affittuari di spazi commerciali
• abitualmente la gestione amministrativa e finanziaria dell’investimento viene mantenuta sino al momento in cui il rischio diminuisce o si riduce significativamente per un possibile investitore istituzionale.
Gli altri importanti ruoli della filiera dei centri commerciali possono essere così individuati: Società di Commercializzazione. Sono costituite da società ad hoc specializzate che offrono, su mandato del promotore o proprietario, tutte le prestazioni connesse alla commercializzazione degli spazi secondo il piano di merchandising mix prestabilito.
Società di Gestione. Sono costituite da società ad hoc specializzate che offrono tutte le prestazioni collegate alla vita stessa del centro commerciale. Le società di gestione agiscono su mandato contrattuale nell’interesse dei diversi soggetti che interagiscono in un centro commerciale: proprietari, investitori, locatari, strutture associative.
Oltre a un’equipe di direzione del centro dislocata in loco, le società di gestione dispongono di strutture di servizi centralizzate che apportano u supporto specializzato per le funzioni espletate.
Società fornitrici di servizi. Si tratta di tutte quelle società che forniscono prodotti e servizi necessari al funzionamento di un centro commerciale. In particolare, i servizi erogati coprono le seguenti tipologie: sicurezza, pulizia e asporto dei rifiuti, manutenzione degli spazi comuni e delle aree a verde, consulenze.
«Una specifica categoria di servizi è quella legata al marketing e alla promozione del centro. In questa categoria rientrano le agenzie pubblicitarie, le società di animazione ed eventi, le società specializzate in concorsi e collection, le società di decorazioni, le società che offrono servizi per il cliente quali servizi di informazione e comunicazione instore, custodia bambini, fornitura di beni utili alla permanenza del cliente (carrelli specifici per bambini e/o disabili).
Locatari, affittuari. Rappresentati generalmente dagli operatori commerciali e di servizi ubicati nella Galleria. Il regime contrattuale (locazione commerciale o contratto di affitto di azienda) è uno degli elementi essenziali per la flessibilità e adattabilità del Centro Commerciale alle esigenze del mercato.
Consorzio o associazione degli operatori. Sono strutture associative di primaria importanza che riuniscono gli operatori del centro e giocano un ruolo fondamentale nel dare operatività ai programmi di promozione, comunicazione e immagine del centro stesso. Per raggiungere gli scopi a essi connaturati la partecipazione al consorzio e/o all’associazione deve essere obbligatoria, così come la contribuzione al budget annuale.
di Oliviero Tronconi
