La carenza di alloggi e il costo degli affitti a Milano, ma anche nel resto d’Italia, è un’emergenza. Per risolverla c’è anche chi ha presentato un Piano Casa per realizzare 10 mila appartamenti. Basterà?
A novembre, ultimi dati disponibili secondo Immobiliare.it, il prezzo di un alloggio a Milano oscillava tra 3 mila e 11 mila euro al metro quadrato, con punte di oltre 20 mila per gli appartamenti nelle zone più esclusive.
E nell’analisi di Abitare Co. il prezzo di acquisto nel capoluogo lombardo supera in media i 4.700 euro al metro quadrato per l’usato (+42,4% sul 2019) e 7.690 euro per il nuovo (+48.1% sul 2019).
Sempre a novembre scorso, per l’affitto sono stati richiesti in media 22,47 euro al mese per metro quadrato, con un aumento dello 0,18% rispetto a dicembre 2023.
Quindi, in sostanza, sempre in media, affittare un appartamento di 100 metri quadrati costa 2.247 euro al mese. Ovvio che il calcolo comprende cifre molto più basse per un trilocale in periferia, rispetto al corrispettivo in zone come Brera o Magenta.
Ma si tratta pur sempre di affitti ampiamente al di sopra delle possibilità della maggioranza delle persone, dato che un monolocale si trova a non meno di 800 euro al mese.
Prezzi alti
La richiesta di case a prezzi compatibili con il reddito, che si tratti di acquisto (e, quindi, con un mutuo da accendere) oppure di locazione, non è peraltro una prerogativa di Milano, anche se nella città lombarda il problema raggiunge l’apice (come abbiamo scritto nell’inchiesta pubblicata sul numero dello scorso luglio-agosto di YouTrade).
Sotto la Madonnina, così come in altri centri italiani, come Roma e Firenze, una buona parte delle case sfitte sono in realtà adibite alle locazioni turistiche, con gli affitti brevi o brevissimi che sono una fonte di reddito per i proprietari, ma che tendono a trasformare le città in luna park per visitatori occasionali, mentre gli abitanti sono spinti sempre più spesso a traslocare a parecchi chilometri di distanza.
Dal 2006 al 2023 a Milano è stato consumato suolo per 302,67 ettari, eppure solo due anni fa più di 15.400 residenti milanesi si sono trasferiti in provincia (+9,7% sul 2019).
Insomma, per le grandi città urge un piano casa, per realizzare nuove abitazioni da mettere in vendita o in affitto a prezzi commisurati al reddito degli italiani, ma anche degli stranieri che vivono in pianta stabile in Italia: sono circa il 9% della popolazione.
Blocco dei cantieri
A Milano, per esempio, la richiesta di nuove abitazioni ha spinto una grande attività edilizia. Nuovi edifici sono sorti sulle macerie di vecchie costruzioni. Un’attività che ha spinto la magistratura a bloccare tutto (circa 12 miliardi di lavori) a causa della differente interpretazione della normativa che riguarda i permessi.
Per riassumere: il Comune di Milano ha dato il via libera alla ricostruzione secondo la prassi abituale, mai contestata, adottata secondo le regole della Regione Lombardia e in uso da una decina d’anni senza che nessuno avesse nulla da obiettare.
La magistratura, però, non ha considerato sufficiente questo punto di vista e ha messo i sigilli ai cantieri.
L’accusa è di aver permesso cantieri per la costruzione di grattacieli con il solo strumento dell’autodichiarazione, con una Scia, senza chiedere un piano attuativo più complesso. Risultato: cantieri fermi,
200 pratiche edilizie bloccate, un danno economico per imprese e acquirenti. E un pasticcio da sanare solo attraverso un apposito e contestato provvedimento legislativo, il cosiddetto Salvamilano, arenato in Parlamento dopo gli avvisi di garanzia nei confronti di alcuni dirigenti del Comune. In ogni caso, la sanatoria non sarebbe sufficiente a soddisfare la richiesta di alloggi.
Piano Casa Milano
Che fare, dunque? La soluzione più semplice, a Milano come altrove, è costruire nuovi edifici, ripristinare abitazioni da riqualificare, rigenerare interi quartieri. E, a sorpresa, qualcosa si muove.
Le novità arrivano proprio dal capoluogo lombardo, forse anche sull’onda del blocco dei cantieri, oltre che per la necessità di non svuotare la città dai suoi abitanti, e renderla disponibile solo a chi ha redditi alti, ricchi stranieri e turisti.
L’amministrazione comunale ha quindi messo a punto un piano casa che offre spunti interessanti di riflessione.
Insomma, a prescindere dagli aspetti che riguardano il dibattito politico, spesso capzioso, sembra interessante considerare nel dettaglio l’iniziativa che, con le opportune modifiche, potrebbe essere scalata su altre realtà italiane.
E, in ogni caso, il piano è interessante per chi con l’edilizia commercia, per i progettisti, oltre che per le imprese di costruzione.
Il piano casa meneghino può essere preso in esame come tentativo di mettere una pezza al problema. Prevede un focus immediato su quattro quartieri: Porto di Mare, via Sant’Elia (Palasharp), via San Romanello e via Demostene.
Su queste aree sono in programma un totale di 174 mila metri quadrati da edificare per 2 mila appartamenti, con un investimento complessivamente tra i 300 e i 400 milioni.
Questo primo passo avrà tempi di costruzione dai due ai cinque anni. Ma è solo l’inizio. Secondo i piani, ci sono altre 17 aree interessate da un programma che comprende i prossimi dieci anni.
In tutto è prevista, con notevole ottimismo, la realizzazione di 10 mila case (6.500 a Milano e 3.500 nell’hinterland) da mettere sul mercato con affitto calmierato, per una cifra annua di 80 euro a metro quadrato, cioè meno della metà del canone medio attuale.
Prevista anche la riqualificazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica: in città ci sono 16.400 case popolari sfitte.
Per riuscire nell’intento il Comune sta cercando le risorse per manutenzione e ristrutturazione.
La filosofia del piano casa, in ogni caso, è chiara: il Comune mette a disposizione una parte del patrimonio immobiliare per costruire alloggi destinati al ceto medio in difficoltà e bilanciare così la costruzione esclusiva di case di lusso.
Scadenza a 90 anni
Innovativa anche la formula, già adottata in altri paesi come la Svizzera: le aree sono rese disponibili per 90 anni ai privati che costruiscono, poi torneranno in mano pubblica. Facendo due conti non è una prospettiva da buttare via.
Il business plan, inoltre, prevede una rigenerazione urbana con la realizzazione di servizi pubblici, aree verdi e strade.
Secondo le previsioni, a essere interessate al piano casa sono prevalentemente le cooperative, tra cui in particolare le più grandi di Milano, come Uniabita, Abitare, Lum.
«Questo Piano casa, concreto e in grado di rispondere ai problemi delle persone, è finalmente una vera scelta politica», ha commentato a caldo Pierpaolo Forello, presidente di Uniabita.
Alloggi a canone calmierato
La Cooperativa sociale Il Melograno, invece, ha raccolto l’invito di riqualificare gli alloggi sfitti: si prenderà in carico, gradualmente, circa 120 appartamenti da ristrutturare e poi assegnare a prezzi bassi.
L’iniziativa fa parte del progetto del Comune di un bando per 270 immobili disponibili sparsi per la città, vinto da Atm, A2A e Il Melograno, per offrire alloggi a canone calmierato a lavoratori che con il loro stipendio non possono permettersi di vivere a Milano.
L’iniziativa comprende, per esempio, l’accordo sottoscritto con Atm, l’azienda di trasporti municipale, per 30 alloggi popolari da ristrutturare e mettere in affitto ai dipendenti. Per i prossimi 12 anni, in cui Atm progetterà e realizzerà a proprie spese interventi di adeguamento edilizio e impiantistico.
Terminata la ristrutturazione, l’azienda metterà gli appartamenti a disposizione dei dipendenti con canoni calmierati, soprattutto assunti da meno di due anni, in possesso di specifici requisiti, tra cui Isee non superiore ai 26 mila euro.
Aziende municipali
Inoltre, a inizio dicembre il Comune ha siglato un accordo simile con A2A, l’azienda energetica, per assegnare altre 30 unità abitative sfitte situate nei Municipi 2, 3 e 4 da rinnovare e mettere in locazione a dipendenti di Amsa (la municipalizzata che gestisce i rifiuti) e Unareti.
Secondo quanto comunicato, per esempio, l’accordo consentirà a un dipendente di Unareti di affittare un trilocale di 80 metri quadrati spendendo circa 480 euro al mese (più le spese), cifra che corrisponde a meno della metà del prezzo di mercato.
Sulla stessa lunghezza d’onda è la proposta chiamata Una casa per i giovani, avanzata da Edison.
Si tratta di un piano rivolto ai propri neolaureati che non hanno un alloggio diverso da quello della propria famiglia.
A loro il gruppo energetico offre la possibilità di affittare un bilocale arredato, in una zona che si trova entro mezz’ora dalla sede di lavoro e collegato con mezzi pubblici.
Certo, si tratta di iniziative di impatto limitato, ma che possono essere un esempio di come le amministrazioni locali e le aziende con patrimonio immobiliare, se vogliono, possono fare di più.
di Giuseppe Rossi
