La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 28765 del 7 novembre 2024, ha affermato che quando, dopo la compravendita, il proprietario di un immobile scopra che sul bene vi sono degli abusi edilizi, l’eliminazione degli abusi stessi non riporta il bene al valore originariamente convenuto, sicché il compratore ha diritto sia al rimborso spese, sia all’importo pari alla diminuzione di valore.
Secondo la Corte, le spese sostenute dall’acquirente per eliminare gli abusi non possono compensare la riduzione di valore dell’immobile, poiché gli esborsi effettuati servono solo a rimuovere i manufatti abusivi il cui valore, invece, è stato considerato dalle parti nella determinazione del prezzo in origine convenuto, con la precisazione che la loro eliminazione non riporta il bene al valore originariamente stabilito tra i contraenti che, anzi, rimane deprezzato.
Il rimborso delle spese occorrenti per l’eliminazione dell’abuso non può, dunque, considerarsi ricompreso nell’importo riconosciuto a titolo di deprezzamento dell’immobile: le spese per l’eliminazione degli abusi non possono compensare la riduzione del valore dell’immobile abusivo compravenduto, poiché i suddetti esborsi valgono solo a eliminare i manufatti abusivi.
Il valore di tali manufatti era stato considerato all’epoca della determinazione del prezzo di vendita dell’immobile, quando il compratore ancora non sapeva della loro illiceità.
Una volta che il compratore ha eliminato gli abusi, sopportando le relative spese, l’immobile non ha più il valore che, in origine, le parti avevano determinato, ma resta deprezzato, essendo stata eliminata una sua componente costitutiva, ossia quella abusiva.
Per questa ragione è cumulabile il rimborso per le spese sostenute con gli importi riconosciuti a titolo di riduzione del prezzo.
di Ludovico Lucchi
