Nel settore degli acquisti immobiliari il notaio può sbagliare, per esempio non menzionando gli abusi edilizi nell’atto di compravendita.
La legge (articolo 46 del decreto presidente della Repubblica 380/2001, il cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia) vieta la vendita di un immobile abusivo. Ciò vale sia per le compravendite sia per le donazioni, non anche per le successioni ereditarie.
Sebbene la norma sembri impedire qualsiasi tipo di compravendita se il bene presenta qualche irregolarità sotto il profilo urbanistico, secondo la sentenza 8230/2019 delle Sezioni Unite, l’atto non è nullo se vengono comunque menzionati gli estremi del titolo edilizio e delle autorizzazioni comunali: in altre parole, il rogito deve contenere il cosiddetto permesso di costruire o il permesso in sanatoria.
Quindi, la legge impone una dichiarazione scritta di chi cede l’immobile, che deve essere contenuta nell’atto di compravendita: l’assenza di tale menzione rende nullo l’atto, nullità che può essere fatta valere giudizialmente senza limiti di tempo.
Pertanto, nel rispetto di tale condizione, e sempre che il venditore informi l’acquirente della presenza dell’abuso, è possibile vendere una casa con un abuso edilizio al suo interno.
In altri termini, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, la vendita di un immobile con un abuso edilizio al suo interno non è nulla se l’atto menziona il titolo edilizio, anche se poi, di fatto, la casa presenta al suo interno delle irregolarità.
L’orientamento della più recente giurisprudenza, particolarmente garantista, tende a escludere la responsabilità del notaio che non avvisa l’acquirente della presenza di abusi edilizi o che non effettua i controlli sull’immobile o al catasto.
La funzione del notaio, secondo la Cassazione, è solo quella di essere l’autore dell’atto pubblico di compravendita: non è invece un incaricato alla concreta verificazione della veridicità delle dichiarazioni del venditore che confluiranno nel contratto.
Pertanto, il notaio non è neppure penalmente responsabile per il rogito dell’immobile abusivo se il venditore dichiara il falso.
di Ludovico Lucchi
