Il mercato immobiliare residenziale in Europa vale circa 135 miliardi di euro e segna un leggero aumento rispetto allo scorso anno (+7%). Nonostante le preoccupazioni per la guerra e l’inflazione, il mercato residenziale è tra i preferiti dagli investitori istituzionali. La domanda delle famiglie resta alta in tutta Europa e questo sta facendo aumentare compravendite e quotazioni in tutti i Paesi. Anche in Italia il mercato cresce e i prezzi medi sono in aumento.Lo rileva l’Osservatorio abitare in Europa realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Abitare Co.
“Il post pandemia ha innescato un nuovo ciclo di crescita dell’immobiliare residenziale europeo. Anche se sono serie le preoccupazioni sulla guerra e sull’inflazione, la domanda sia degli investitori che dei privati è in aumento in tutti i Paesi. In questo ciclo è il prodotto casa al centro della domanda”, è il commento di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori. “Tutti cercano case nuove, sostenibili, adatte allo smart working. Dalla domanda di case stiamo passando alla domanda di qualità della vita, che riguarda sì l’appartamento, ma anche il quartiere con i suoi servizi, i trasporti. Si rimettono in gioco i paradigmi dei decenni scorsi. L’offerta è ovunque inadeguata in termini di qualità e quantità. L’aumento dei costi delle materie prime rallenta ma non soffoca la domanda. Ne deriva una pressione sui prezzi che in alcuni Paesi (non in Italia) si avvicina alla bolla. Dal canto loro anche i grandi investitori sono sempre più presenti nel residenziale a reddito. Un comparto dove purtroppo il nostro Paese è quasi assente pur essendoci una domanda stimata in almeno 1 milione di alloggi nelle sole aree metropolitane”.
Secondo Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co, “il mercato residenziale italiano è un mercato molto liquido che al momento non risente troppo del contesto che lo circonda, anche se ne è fortemente condizionato. Basti pensare agli effetti nel medio termine del rialzo dei tassi applicati ai mutui. Milano, ancora una volta, si distingue nel panorama immobiliare e prova a offrire nuove case a una domanda molto composita e con budget di spesa molto diversi. Ci sono però dei driver che si applicano a tutte le nuove case: la tecnologia applicata ai materiali e agli arredi, l’efficienza energetica, i nuovi spazi per un modello di abitare che è un retaggio degli ultimi due anni. Milano sta realizzando la ricerca di nuove centralità, la sintesi delle periferie come luogo ideale dove coniugare le dotazioni della casa con i servizi; una evoluzione che non si potrà arrestare, nonostante tutto”.
Il mercato immobiliare in Italia
Dopo aver chiuso un 2021 record per numero di compravendite immobiliari (circa 750 mila), grazie a una domanda di acquisto esuberante e a una politica creditizia molto espansiva, data dai livelli sempre eccezionalmente bassi dei tassi di interesse, il settore residenziale italiano ha iniziato il 2022 con lo stesso slancio. Una spinta a cui faceva da propulsore la sensazione di aver definitivamente chiuso i conti con il Covid e che la fiammata inflazionistica fosse sotto controllo. Quando la Russia ha deciso di invadere l’Ucraina e ha dato il via ad una guerra che in territorio europeo non si vedeva dal 1945, il trend si è leggermente raffreddato.
La domanda di case delle famiglie italiane non ha risentito troppo dello shock provocato dalla guerra, dall’avvio delle difficoltà legate all’aumento dell’inflazione, dalle interruzioni sulla catena delle forniture di materie prime e dalla prospettiva di un anno di forti rialzi sui tassi di interesse legati ai mutui. Nel primo semestre è continuata la serie positiva, con una stima delle compravendite in aumento del 12,5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Fra le grandi città spicca Milano, con un balzo del 16%, che si conferma ancora una volta la metropoli con il mercato più dinamico. Bene anche Palermo, che mette a segno +13%% rispetto al primo semestre del 2021. Aumenti a doppia cifra anche per Bologna, Venezia e Firenze. A Roma incremento delle compravendite di poco al di sotto del 10%. La capitale è la città che attira di più gli investitori dopo Milano, ma sul fronte residenziale ancora stenta a seguire le performance della capitale lombarda. A pesare sono i ritmi delle procedure amministrative che vanno ad influire sui tempi di realizzazione degli interventi.
I primi mesi dell’anno confermano una domanda crescente verso una casa nuova, ampia e con servizi. Ne deriva un differenziale nelle quotazioni tra case nuove e usate, che supera il dieci% in quasi tutte le città. Il problema è la cronica carenza di nuovo prodotto. A Milano, che pure ha il mercato più importante, il nuovo non arriva al 10% dell’offerta e nelle altre grandi città cala al di sotto del 5%.
Nonostante le dichiarazioni degli operatori, sono ancora limitati i progetti residenziali per la locazione, a fronte di contratti di locazione in aumento, sia nel canone concordato che nel breve, sempre nel segmento dei privati.
Sul fronte delle quotazioni, nell’ultimo anno si registra un incremento a livello nazionale del 2,5%, con il nuovo che supera il cinque%, e tutte le grandi città che mostrano incrementi superiori alla media italiana. Milano ancora una volta fra le più dinamiche (+4,7%) dopo solo Palermo (+5,1). Seguono Firenze, con una crescita del 4,1%, Roma e Genova, rispettivamente con +3%.
Nella speciale classifica dei 10 quartieri più dinamici per la crescita dei prezzi nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021, Milano ne piazza ben tre (Feltre +10,7%, Ronchetto +10% e Montevelino +9,2%). In testa c’è Piazza Navona a Roma (+16,9%), seguita dal quartiere Fiera di Palermo (+15%) e da quello di San Lorenzo a Napoli (+11%).
