«Negli ultimi otto anni la crescita degli investimenti istituzionali che ha caratterizzato il mercato immobiliare è stata trainata in gran parte dalla capacità attrattiva della Lombardia, dove si è concentrato il 43,9& degli investimenti nazionali, per un totale di oltre 20 miliardi di euro». È l’analisi di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in occasione della presentazione di un’analisi commissionata da Casa.it. «Una crescita, quella lombarda, che tra il 2010 e il 2018 è stata significativamente più rapida rispetto a quanto osservato nel resto del Paese, in particolare a partire dal 2015, quando il traino dell’area metropolitana Milanese si è fatto più significativo. Ci sono tutte le condizioni perché questo trend possa continuare. Ma dipende anche da come il rischio Italia sarà percepito dagli investitori esteri, che rappresentano la maggioranza degli acquirenti».
I numeri confortano questa tesi: nel 2018 la Lombardia si conferma come il primo mercato immobiliare d’Italia, concentrando il 22,8% delle compravendite residenziali nazionali. Rispetto al 2017 la crescita delle transazioni nella regione ha vissuto un’ulteriore accelerata, incrementandosi del 13,8% (quasi cinque punti in più sul comunque positivo risultato nazionale del comparto residenziale). Il numero di compravendite concluse in Lombardia dovrebbe attestarsi entro la fine dell’anno a140mila unità immobiliari, contro le 123mila registrate nel 2017 in uno scenario nazionale di 610mila transazioni (in crescita dell’8,9% sull’anno precedente).
«La Lombardia ha lo stesso numero di compravendite del Portogallo e si avvicina all’intera Polonia, confermandosi anche nel 2018 come un mercato a parte rispetto al resto del Paese», ha continuato Breglia. «Le previsioni per il 2019 rimangono positive sia a livello lombardo che a livello nazionale, con compravendite residenziali in aumento e una maggiore tenuta delle quotazioni immobiliari. Il tasso di crescita delle transazioni lombarde dovrebbe nuovamente superare il dato medio nazionale, ampliando ulteriormente la distanza con il resto della Penisola. In particolare, nel 2019 le compravendite in Lombardia dovrebbero attestarsi a quota 158mila, per poi raggiungere le 180mila unità durante il 2020, superando il record storico di 165mila transazioni del 2007. Il quadro previsivo è ovviamente condizionato dall’andamento della politica e dell’economia. Una forte frizione con l’Europa potrebbe peggiorare le attese dei mercati e delle famiglie con effetti negativi sul mercato immobiliare. Pertanto le previsioni sono state fatte nell’ipotesi di continuità».
Lo stesso livello del 2007
Nel 2018 in Lombardia i prezzi medi di vendita sono tornati al 95,8% del valore nominale registrato nel 2007, con una crescita dell’1,2% rispetto al 2017. In Italia, invece, in media le quotazioni hanno proseguito la propria discesa (pur mostrando un significativo rallentamento) perdendo lo 0,1% sull’anno precedente e fermandosi a quota 83,9% dei valori rilevati nel 2007. Il 2019 in Italia si dovrebbe caratterizzare per un arresto del calo dei prezzi medi delle abitazioni, che rimarranno invariati rispetto al 2018, mentre in Lombardia è prevista una lieve accelerata della crescita delle quotazioni, con un incremento nell’ordine dell’1,5%. E nel 2020 si dovrebbe arrivare a una crescita dei prezzi del 4,2%, assistendo al contempo anche a un primo ricarico dei prezzi a livello nazionale, attorno all’1% rispetto ai valori registrati nel 2018, pur rimanendo ancora stabilmente al di sotto dei valori precrisi.
Milano
A Milano la rinnovata qualità urbana, unita al consolidamento dei fondamentali economici della città, hanno reso il capoluogo lombardo una delle mete più ambite come destinazione di studenti lavoratori, turisti, imprese e investimenti. Le conseguenze di questo dinamismo sul mercato immobiliare negli ultimi anni non si sono fatte attendere. L’andamento del mercato residenziale del2018 ha continuato a registrare risultati positivi, che dovrebbero portare a fine anno ad un totale di36mila compravendite, per un incremento dell’8,4% sul 2017. Per la prima volta in oltre dieci anni la crescita su base annua del fatturato (più 8,7%) è avanzata a ritmi più rapidi dell’incremento del numero di compravendite, grazie consolidamento della crescita delle quotazioni immobiliari nelle zone semicentrali della città. Entro la fine dell’anno il fatturato del comparto residenziale dovrebbe arrivare a quota 10,6 miliardi di euro, segnando anche in questo caso il risultato migliore dell’ultima decade. L’andamento delle quotazioni immobiliari nelle zone centrali di Milano, dopo un moderato assestamento nei primi anni della recente crisi economica, è tornato a crescere. I prezzi medi al metro quadrato del 2007 sono stati recuperati già a partire dal 2015 e nel corso degli anni successivi si è assistito ad una costante crescita.
Bergamo
A Bergamo a fine 2018 il numero di compravendite registrate nel comune di Bergamo dovrebbe raggiungere le 1.510 unità, con un incremento del 2% rispetto all’anno precedente, un risultato positivo rispetto a quanto osservato nel 2017, ma ancora inferiore a quanto rilevato nel 2016. Il recupero dei prezzi medi di vendita che ha caratterizzato il centro città degli ultimi due anni avere rallentato la crescita delle transazioni, che nel 2016 erano tornate a segnare volumi vicini a quanto rilevato nel 2011.
Brescia
Brescia è il secondo mercato residenziale della Lombardia per numero di compravendite e fatturato. Le transazioni nel 2017 si sono attestate a 2.460, con un incremento del 6,7% rispetto all’anno precedente, generando un fatturato di 425,4 milioni di euro. A partire dal 2018 l’andamento delle quotazioni immobiliari ha iniziato a mostrare risultati in moderato miglioramento anche nelle zone periferiche della città, che in media mostrano prezzi di vendita al metro quadrato di poco inferiori rispetto al 2017.
Como
Tra i mercati residenziali dei capoluoghi lombardi (escludendo Milano), quello della città di Como segna da anni i massimi livelli di assorbimento. Nel 2017 il numero di compravendite è stato pari a 1.180 unità, segnando il miglior risultato dal 2010, con una crescita del 9,3% rispetto all’anno precedente. L’incremento del numero di compravendite è stato accompagnato da una crescita del 5,6% del fatturato, salito a 283 milioni di euro, anche in questo caso superando per la prima volta i valori del 2011.
Cremona
A Cremona nel 2017 le compravendite hanno interessato 860 immobili, con un incremento del 6,2 percento rispetto all’anno precedente, generando un fatturato di 138,3 milioni di euro, sulla cui crescita è continuato a pesare l’andamento negativo delle quotazioni immobiliari di gran parte della città.
Lecco
Il mercato immobiliare residenziale del comune di Lecco è il secondo più piccolo della Lombardia per numero di compravendite concluse su base annua e il terzo più piccolo per fatturato. A parità di transazioni il 2018 si concluderà probabilmente con risultati migliori di quanto rilevato nel 2016 in termini di fatturato, registrando 118 milioni di euro complessivi. Questo risultato in particolare va ricondotto alla crescita delle quotazioni immobiliari nelle zone centrali e semicentrali osservata a partire dal 2017.
Lodi
A Lodi nel 2017 le compravendite hanno per la prima volta dal 2008 superato le 800 unità con una crescita del 17,4% rispetto all’anno precedente. Per la prima volta anche il fatturato è stato interessato da un incremento su base annua a doppia cifra, salendo a quota 148 milioni di euro, sostenuto dalla crescita dei prezzi medi di vendita nelle zone centrali e semicentrali della città. Entro la fine del 2018 saranno circa 970 le abitazioni compravendute, per un fatturato complessivo di 148 milioni di euro.
Mantova
A Mantova nel 2017 il numero di compravendite di abitazioni è stato pari a 670 unità, segnando un incremento del 17,5% rispetto all’anno precedente. La crescita del numero di compravendite ha sostenuto la crescita del fatturato, salito a 101,7 milioni di euro. La crescita dei prezzi medi di vendita al metro quadrato nelle zone centrali e semicentrali è ormai avviata, anche se si osserva un andamento leggermente più lento nei quartieri del centro storico.
Monza
Nel 2017 il mercato immobiliare residenziale di Monza è stato il secondo tra i capoluoghi lombardi per fatturato e il terzo per numero di transazioni. Lo scorso anno sono state registrate 1.710 compravendite di abitazioni, con un incremento del 11% rispetto al 2016, che hanno generato un fatturato di 460,6 milioni di euro (più 7,2%). L’andamento dei prezzi medi di vendita al metro quadrato sta avvicinando le zone centrali della città ad un completo recupero rispetto ai valori nominali del 2007, mentre nelle zone semicentrali si è osservato un certo ritardo.
Pavia
A Pavia nel 2017 le transazioni sono aumentate del 9,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di 980 unità immobiliari. Questa crescita ha portato ad un ulteriore incremento del fatturato, salito a quota 145,6 milioni di euro, il 3,3% in più di quanto rilevato nel 2016.
Sondrio
L’andamento del mercato residenziale di Sondrio lo scorso anno è stato interessato da una crescita delle transazioni del 6,9% e un incremento del fatturato del’1,7% rispetto al 2016. Durante il 2018 è proseguito l’andamento positivo delle compravendite, che entro la fine dell’anno dovrebbero ammontare a circa 350 unità, un valore comunque ancora al di sotto di quanto rilevato nel 2011.
Varese
A Varese nel 2017 sono state registrate circa 980 compravendite, il risultato migliore dal 2012, con una crescita dell’8,9% rispetto all’anno precedente. Nel corso del 2018 si sono confermati i segnali positivi rilevati nel biennio precedente. Le compravendite sono continuate a crescere e sono ormai prossime a raggiungere le 1.090 unità entro la fine dell’anno, con un fatturato destinato crescere fino a 250 milioni di euro
