Il settore immobiliare non residenziale, nel secondo semestre del 2012, ha registrato in tutti i suoi segmenti, variazioni percentuali negative sia delle quotazioni sia dei canoni di locazione. Si tratta, infatti, di un mercato il cui andamento è strettamente connesso a quello dell’economia del Paese e, di conseguenza, ha risentito maggiormente in termini di diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione.
L’analisi a cura di Tecnocasa, che conta circa 24.000 richieste, evidenzia che in questo momento il 61,5% della domanda interessa i locali commerciali, il 20,7% i capannoni, l’11,3% gli uffici e la restante parte i laboratori. Sono quindi i locali commerciali a raccogliere la maggiore richiesta.
CAPANNONI
Il mercato dei capannoni segnala una diminuzione dei prezzi del 5% per le tipologie usate e del 5,9% per le tipologie nuove; i canoni di locazione sono diminuiti rispettivamente del 6,3% e dell’8,8%.I capannoni sono utilizzati per lo più per svolgere attività di vendita e produzione. I tagli più richiesti in locazione non superano i 500 mq. Gli aspetti più importanti nella scelta dei capannoni sono l’altezza, la presenza di un’area di carico e scarico delle merci, la vicinanza alle arterie di comunicazione e il posizionamento nella zona industriale. Tra le attività che si insediano nei capannoni ci sono carrozzerie, studi fotografici, scuole di ballo, depositi.In diminuzione, alla luce anche dell’andamento del mercato immobiliare residenziale, la tendenza a convertire questi immobili in loft.
Milano
Nella seconda parte del 2012 i prezzi dei capannoni nella città di Milano sono diminuiti del 5,8% (usato) e dell’8,7% (nuovo), nell’hinterland si è avuto rispettivamente -3,2% e -5,3%. I canoni di locazione in città sono diminuiti del 5% per le tipologie usate e dell’8,1% per le tipologie nuove. Nella provincia di Roma la diminuzione dei canoni di locazione è stata del 4,3% (usato) e del 4,9% (nuovo). A Milano i capannoni si concentrano principalmente nelle zone periferiche. Le soluzioni presenti in città sono state già convertite in passato in loft, questa tendenza è ormai agli sgoccioli anche a causa della diminuzione di compravendite che ha interessato il settore residenziale. Ormai quasi scomparsi per utilizzi di tipo produttivo queste strutture sono trasformate in uffici oppure utilizzate per insediare carrozzerie, studi fotografici, scuole da ballo oppure per inserire attività legate alla ristorazione. Si prediligono i piccoli tagli e comunque inferiori a 500 mq.
Torino
Durante il secondo semestre del 2012 il mercato dei capannoni ha subito una battuta d’arresto, con diminuzioni sia nelle quotazioni sia nelle compravendite. Per quanto riguarda i prezzi, le soluzioni nuove o molto recenti hanno tenuto meglio (-8,1% in città e -5,3% in provincia) di quelle usate (-9,3% e -10,4% rispettivamente), mentre sul fronte delle locazioni il calo è stato più generalizzato, attestandosi a circa -10% indipendentemente dalla tipologia o dall’ubicazione. Questo trend può essere spiegato dal fatto che i proprietari di capannoni nuovi non possono abbassare il prezzo più di quanto si faccia con l’usato, onde evitare di perdere una parte consistente dell’investimento. Dall’altra parte, invece, le aziende che già avevano preso un capannone in affitto stanno ridiscutendo il contratto con il proprietario; viceversa, chi si affaccia per la prima volta ha a disposizione un’offerta consistente e può spuntare prezzi e canoni interessanti. Le attività impiantate sono generalmente quelle di produzione, meccanica e di tipo artigianale, ma si sono avute richieste per capannoni più grandi dove sono state insediate attività di logistica o di produzione su larga scala (in questo caso l’altezza è un elemento importante). Tutta la prima cintura torinese, quella che si sviluppa lungo la tangenziale, è la zona più richiesta: Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese presentano quotazioni medie di 700 € al mq per il nuovo, ma si può scendere a 550 € al mq se si intende acquistare esclusivamente la scatola vuota. L’usato, a sua volta, costa tra 400 e 450 € al mq se abbastanza recente, mentre quello più vetusto scende di circa 100 € al mq.
Roma
I prezzi dei capannoni usati a Roma sono rimasti stabili. In provincia sono diminuiti del 2,8% (usato) e del 10,4% (nuovo). Anche i canoni di locazione delle tipologie usate a Roma sono stabili , mentre quelle delle tipologie nuove sono diminuiti dell’11,3%. La ricerca dei capannoni a Roma interessa prevalentemente le zone a ridosso del G.r.a., Fiumicino, Ostia via Salaria, via Nomentana. Nella seconda parte del 2012 si sono avute soprattutto richieste di capannoni in affitto e spesso le imprese che cercano chiedono canoni più bassi. Sono destinati come deposito e o magazzino, in forte ribasso la ricerca di capannoni per utilizzo produttivo e per uso logistico. Sono ricercati tagli compresi tra 300 e 1000 mq. Si prediligono le soluzioni situate nei pressi di importanti arterie stradali e l’altezza (anche se dipende dal tipo di attività svolta) è uno degli elementi più importanti nella scelta dei capannoni. Il capannone tipo deve essere preferibilmente ubicato in un’area industriale, dotato di un comodo spazio per le manovre di carico e scarico. Capannoni di recente costruzione destinati soprattutto alla logistica sono disponibili nell’area di Commercity a Fiumicino. I prezzi e i canoni di locazione dei capannoni a Roma sono rimasti stabili nella seconda parte dell’anno, mentre si registra una contrazione degli stessi nei comuni della provincia di Roma. Si registrano forti variazioni al ribasso nella zona di Arenaccia – corso Garibaldi; nei pressi del Centro Direzionale le quotazioni sono diminuite meno. Si osserva una minore propensione all’acquisto, infatti si prediligono tipologie in affitto, che ha denotato stabilità nella prima zona, ma importanti ribassi nella seconda. A cercare i capannoni ci sono aziende provenienti da fuori città, che optano per soluzioni disposte su un solo livello, senza particolari lavori di ristrutturazione da effettuare, ubicate nelle vicinanze delle arterie di comunicazione e dotate di comodo spazio per le manovre degli automezzi; solo in casi eccezionali sono stati richiesti stabili con un’altezza specifica (nella fattispecie 11-12 metri) o di ampia metratura (1400 mq). Generalmente si impiantano attività di produzione e stoccaggio, spesso effettuate nello stesso stabile. Solo Arenaccia e il Centro Direzionale ospitano capannoni in città. Poiché molto vicine tra loro, l’offerta è simile e consiste in strutture piccole e datate, dove sono presenti aziende familiari che lavorano materiali ferrosi o alluminio oppure piccole officine meccaniche. In base alle condizioni interne ed esterne, la metratura e l’ubicazione, i valori si attestano tra 400 e 600 € al mq, mentre per l’affitto si considerano 36-48 € al mq annuo. Sono in costruzione centri commerciali a Gianturco, i cui lavori sono a buon punto.
NEGOZI
Nel corso del secondo semestre del 2012 le quotazioni dei locali commerciali situati in “vie di passaggio” hanno registrato una contrazione del 4,8%, mentre quelle dei locali posizionati in “vie non di passaggio” sono diminuite del 5,0%. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei canoni per le tipologie in “via di passaggio” pari a -6,9%, per quelle in “via non di passaggio” del -5,5% Le richieste dei locali commerciali sono fortemente orientate alla locazione, formula scelta dall’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare d’acquistare. Chi cerca locali commerciali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (75,8%). Il 15,7% cerca tagli superiori a 150 mq. A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. I tagli più richiesti sono inferiori a 100 mq (45,6% cerca tagli fino a 50 mq). Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7%, decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul mercato immobiliare residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi. Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito), così come per avviare un’attività commerciale, è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore contrazione di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.
Milano
A Milano nella seconda parte del 2012 si registra una diminuzione dei prezzi dei negozi del 3,6% (via di passaggio) e del 4,1% (via non di passaggio), mentre i canoni di locazioni sono diminuiti rispettivamente del 4,2% e del 3,7%. L’introduzione dell’Imu ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento. Asse Corso Vercelli: Corso Vercelli rappresenta una delle strade di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera sono le strade dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. In questo momento si registra un gap tra la disponibilità di spesa dei potenziali clienti che si aggira su 80-90 mila € all’anno e le richieste dei proprietari intorno a 130 mila € all’anno. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo. Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo. Asse Buenos Aires – Viale Padova – Città studi: Nella seconda parte del 2012 si registra un mercato dei negozi sostanzialmente stabile in zona Buenos Aires sia dal punto di vista delle quotazioni sia per quanto riguarda il numero delle richieste. La domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu. Corso Buenos Aires è caratterizzata da attività commerciali in prevalenza operanti nel settore dell’abbigliamento. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione. I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati. Scendono a 500 € al mq annuo le locazioni degli immobili posizionati in viale Tunisia e via Vitruvio. Si registrano canoni di locazione e prezzi in calo nelle aree commerciali di Città Studi (250 € al mq all’anno), Abruzzi (280 € al mq annuo), Pacini (250 € al mq annuo), Piazza Udine. Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo). Da segnalare la tendenza all’apertura da parte di stranieri, prevalentemente cinesi, di sale cosiddette video lottery, si tratta di sale con all’interno slot machine ed altre attrazioni simili; spesso ex centri massaggi sono convertiti in questo nuovo tipo di attività. Gli italiani in genere aprono attività di somministrazione, come le lavanderie a gettoni. L’introduzione dell’Imu ha in parte condizionato l’atteggiamento di alcuni proprietari che attualmente prendono in considerazione anche l’opzione vendita oltre a quella della locazione.
Asse Corso Sempione – Corso Garibaldi: nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono richieste soprattutto soluzioni di 70-80 mq (il canone di locazione è intorno a 300 € al mq annuo), possibilmente su via di passaggio e dotate di almeno un punto luce, a seconda delle dimensioni e del tipo di attività da svolgere. Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI.
