Il costo delle abitazioni si è abbassato, come notano tutti gli analisti, di circa il 15% in pochi anni. Ma gli immobili nuovi hanno perso meno. Perché? Un’analisi di Raffaele Lungarella (che è stato docente di economia applicata nell’università di Modena e Reggio Emilia) sul sito Lavoce.info, è sorprendente per alcuni aspetti. «Il segmento di mercato delle nuove abitazioni è ancora caratterizzato da uno stock di case in cerca di acquirenti. Quante sono esattamente è difficile dirlo: l’istituto di ricerca Nomisma nel 2012 stimava fossero circa 700mila. Certo è che su questo segmento del mercato vi è un eccesso di offerta rispetto alla domanda (che è affievolita dalla debolezza economica dei potenziali acquirenti, ma anche dagli stessi alti prezzi). Lo squilibrio non si traduce, però, in una riduzione dei prezzi», nota lo studioso. Una delle possibili spiegazioni offerte è il ruolo giocato dalle banche: in sostanza, le imprese che non sono state in grado di far fronte ai debiti con gli istituti di credito finanziatori hanno visti pignorati gli immobili. Ma le banche non li vendono, per evitare il duplice effetto di svalutarne il prezzo e di rendere ancora più difficile riuscire a smaltire l’intero stock. Non solo: a loro volta i costruttori che hanno un forte invenduto mantengono prezzi di vendita a livelli alti perché, se li abbassassero, le banche potrebbero chiedere loro di restituire i prestiti concessi a determinati covenant. Si aprirebbe dunque un processo che rischierebbe di mettere in default anche imprese sane (perlomeno sulla carta). Insomma, le banche e la finanza giocano un ruolo di primo piano.
Al contrario, i prezzi delle abitazioni esistenti è calato: «La ragione può essere individuata», aggiunge Lungarella, «nel fatto che con la crisi anche su questo segmento del mercato la domanda, anziché premere, si è indebolita: in parte perché i potenziali acquirenti rinviano la decisione di investimento, sperando in un ulteriore abbassamento dei prezzi, ma soprattutto perché i loro redditi sono insufficienti a trasformare in effettiva la domanda, anche ai valori correnti delle abitazioni». Tutto vero. Ma all’analisi manca una considerazione aggiuntiva: non ci sarà anche un mutamento della qualità della domanda? Così come oggi sembra necessario a tutti avere in tasca uno smartphone, oggetto sconosciuto ai più fino a cinque anni fa, non contribuirà alla dinamica dei prezzi delle case anche l’obiettivo di acquistare un immobile adeguato ai tempi, grazie a una maggiore consapevolezza diversa da parte di chi acquista? 
