7 temi caldi per l’edilizia 2026 in Italia: trend, normative e scenari del settore costruzioni

All’inizio dello scorso anno l’astrologo Ciro Caprino, interpretando gli allineamenti di Saturno, Urano, Nettuno e Plutone aveva previsto che nei mesi successivi «capi di Stato, autorità e tutte le forme di comando del mondo» avrebbero adottato una visione «più spirituale, più mistica, più vicina alla gente». Non sembra, purtroppo, che i diretti interessati gli abbiano dato ascolto.

Certo, era una profezia azzardata. Eppure, non è detto che le previsioni si traducano sempre in vaticini campati per aria. Ci sono anche sviluppi futuri che si possono anticipare con ragionevole percentuale di successo. Anche per quanto riguarda l’edilizia.

Se si considerano gli aspetti di macroeconomia, per esempio, per il 2026 è lecito attendersi una sostanziale stabilità dei tassi, forse con una limatura marginale verso il basso, che dovrebbe favorire l’accensione di mutui immobiliari.

Le tensioni internazionali, invece, potrebbero avere un impatto negativo sul costo delle materie prime, anche se per ora il petrolio non ha risentito di guerre, colpi di mano, invasioni e altri hobby di moda tra i «grandi» (si fa per dire) del mondo.

L’inflazione è prevista sostanzialmente stabile, così come la crescita asfittica del Pil, sotto 1 punto percentuale. Ma ci sono anche altri aspetti più vicini a noi, che possono sicuramente incidere sul business 2026.

1. Piano casa

Annunciato come rimedio della crisi abitativa dalla presidente del Consiglio durante il meeting di Rimini nell’agosto 2025, il Piano Casa è finalmente venuto alla luce negli ultimi giorni dello scorso anno, e riannunciato a metà gennaio nella conferenza stampa di Giorgia Meloni.

Il neonato progetto, per la verità, sembra essere affetto da nanismo strutturale, anche se è ambizioso: il piano annunciato punta a realizzare 100 mila nuovi alloggi a prezzi calmierati da destinare alle famiglie più in difficoltà. Ma nei prossimi dieci anni.

Una mossa che arriva a distanza di due anni dal primo annuncio, inattuato, di modelli innovativi di edilizia residenziale e pubblica ed edilizia sociale. Il provvedimento contenuto nella legge di Bilancio prevede, tra l’altro, una disponibilità finanziarie a rate.

Per il 2026 il governo ha messo sul piatto 100 milioni, e altrettanti per il 2027. Se si calcola in 3 milioni il costo medio di una palazzina di cinque piani con tre appartamenti per piano, il fondo destinato al Piano casa potrebbe tradursi nella costruzione di una trentina di immobili. Per tutta Italia.

Non una grande soluzione al problema della carenza di alloggi. Anche se, per fortuna, il provvedimento prevede anche altri meccanismi finanziari, con l’auspicato coinvolgimento di altri organismi e privati e un provvidenziale interevento della Cdp. Attenzione, al momento siamo agli annunci: il Piano casa inserito nella legge di Bilancio non è davvero operativo.

Per essere tale deve essere attuato con un apposito decreto. Per ora si tratta di buone intenzioni, insomma. In ogni caso, il Piano casa, stando al testo approvato dalle Camere, è finalizzato alla realizzazione e al recupero «di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione, a canone agevolato, sulla base di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili».

La filosofia è quella del rent to buy, per unità immobiliari «adibite ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati». Sempre nelle intenzioni, nei 100 milioni dovrebbero starci anche immobili destinati «alla locazione a canone agevolato» e contratti di permuta immobiliare, «anche nell’ottica di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione» per persone anziane.

E, sempre nella speranza dell’esecutivo, per reperire risorse potrebbe essere prevista l’integrazione tra fondi nazionali ed europei, «favorendo la complementarietà e l’integrazione con gli interventi finanziati, nel rispetto dei criteri di ammissibilità e delle procedure applicabili, dai programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei».

Sempre a proposito di Piano casa: c’è anche quello europeo deciso dalla Commissione Ue, che però è ancora tutto da definire.

2. Case Green

La direttiva Epbd, conosciuta come Case green, prevede (tra l’altro) che circa il 16% degli immobili di classe G sia riqualificato entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.

Purtroppo, per usare un eufemismo, l’Italia non sembra entusiasta della direttiva. Per esempio, il governo non ha ancora inviato a Bruxelles la bozza del suo piano nazionale di ristrutturazione, impegno che doveva assolvere entro dicembre scorso.

Si tratta del documento che avrebbe dovuto contenere la strategia italiana per l’attuazione della Energy performance of buildings directive.

Non solo: entro il 29 maggio l’Italia deve completare il recepimento della direttiva Case green con un provvedimento attuativo. A fine 2026, nella tabella di marcia, dovrebbe essere messa nero su bianco la versione definitiva del percorso di attuazione della direttiva.

Difficile prevedere, però, se la resistenza del governo italiano nei confronti del piano di riqualificazione previsto da Case green si trasformerà in un braccio di ferro con la Commissione dagli esiti imprevedibili. Oppure se alla direttiva Epbd sarà messa la sordina a causa di sopravvenute emergenze di tipo geopolitico.

Intanto, però, la Ue ha già aperto la fase preliminare di una procedura di infrazione, sempre legata alla Epbd, ma per gli incentivi fiscali alle caldaie: a gennaio 2025 è scattato il primo termine della direttiva, che prevede il divieto di tutti gli incentivi di natura finanziaria all’installazione di caldaie alimentate da gas fossili, come il metano.

L’Italia ha cancellato le detrazioni fiscali, ma ha mantenuto una forma di contribuzione a favore di questi apparecchi, all’interno del Conto termico 2.0, contravvenendo alla direttiva.

3. Affitti brevi

Un’altra novità del 2026 riguarda il diverso trattamento fiscale per gli affitti brevi. Un aspetto che riguarda solo in parte il mondo dell’edilizia: un disincentivo alla messa a reddito di un alloggio significa anche meno ambienti da ristrutturare.

A gennaio, con la legge di Bilancio, è entrato in vigore il nuovo regime: a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica è ora obbligatorio per il proprietario aprire la partita Iva, perché la locazione è considerata esercizio di un’attività di impresa.

La manovra presentata dal governo, dunque, ha mantenuto il sistema di tassazione attuale sul primo immobile dato in affitto breve, tassato al 21% con la cedolare secca, e sul secondo, che invece sarà tassato al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva.

L’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024, ma in precedenza era possibile optare per quella al 21%, all’interno del 730, per un solo immobile. Non si tratta però solo di un mini aumento dell’aliquota: assieme alla partita Iva si introduce l’obbligo di versare i contributi previdenziali all’Inps, senza contare le spese amministrative, visto che con la partita Iva il proprietario deve mantenere la relativa contabilità, più impegnativa del solo pagamento della cedolare secca al 21%.

Il nuovo sistema fiscale riguarda gli immobili in locazione per meno di 30 giorni e coinvolge circa 500 mila case oggi presenti sulle piattaforme online.

4. Fine Pnrr

A fine dicembre l’Italia ha ricevuto la sospirata ottava rata del Pnrr: 12,8 miliardi di euro. Soldi arrivati grazie alla valutazione positiva sul raggiungimento di 32 obiettivi, di cui 16 target e 16 milestone.

Con l’ottava rata l’Italia ha ricevuto finora 153,2 miliardi di euro, pari al 79% della dotazione totale. Il 2026 rappresenta però il rush finale: a fine agosto si conclude il Piano di resilienza.

La prossima tappa riguarda l’incasso della nona rata, che porterà a 166 miliardi di euro l’importo ricevuto dall’Italia: per riceverla bisognerà raggiungere obiettivi non semplici, come:

• il potenziamento delle linee ferroviarie ad alta velocità Napoli-Bari e della Palermo-Catania,
• la riduzione delle perdite idriche con la distrettualizzazione di 45mila reti,
• 3.800 nuovi veicoli dei Vigili del fuoco,
• il supporto educativo a 44 mila minori al Sud,
• la digitalizzazione di 7,75 milioni di fascicoli giudiziari,
• la telemedicina per 300mila persone e
• l’ammodernamento tecnologico di 280 ospedali.

A fine agosto, inoltre, dovranno essere completati 159 traguardi e obiettivi per accedere alla maxi rata finale da 28,4 miliardi, un numero triplo rispetto alla media delle scadenze precedenti.

5. Bonus fiscali

Tra i macro elementi che concorrono a delineare il 2026 non si possono dimenticare i bonus fiscali. Riepiloghiamo: gli incentivi sono stati prorogati con (quasi) lo stesso format 2025, vale a dire al 50% per la prima casa e al 36% per la seconda o terza.

Per ottenere il 50% è necessario essere proprietari o titolari di un diritto reale di altro tipo sull’immobile, che deve anche essere l’abitazione principale. Il 50% si applica a ecobonus per l’efficientamento energetico, per lavori come la sostituzione di infissi o l’installazione di pompe di calore, ristrutturazioni base come lavori su muratura e impianti, e messa in sicurezza antisismica.

Addio definitivo a superbonus e bonus barriere architettoniche.

I bonus edilizi, inoltre, sono limitati anche dai tetti alle detrazioni per i redditi oltre i 75 mila euro, che rendono difficile prevedere con certezza quale sarà l’effettivo risparmio fiscale sui dieci anni in cui gli incentivi devono essere spalmati in dichiarazione dei redditi.

Anche il bonus mobili gode della proroga di un anno. È destinato all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, con un incentivo del 50%, ma con tetto di spesa a 5 mila euro.

Il bonus è riservato a chi promuove interventi di recupero del patrimonio edilizio, a patto che siano iniziati a partire da gennaio 2025. Non sono previste differenze tra prime e seconde case.

6. Conto termico

Il 25 dicembre 2025 è entrato in vigore il nuovo Conto Termico. Le domande per accedervi potranno essere presentate a partire da marzo 2026.

Il nuovo Conto Termico ripropone lo strumento già collaudato negli anni passati con un budget di 900 milioni all’anno. Attenzione, però: 400 sono riservati alla pubblica amministrazione.

Il Conto Termico è un contributo erogato sul conto corrente a fronte di interventi per il risparmio energetico. Per esempio, possono riguardare:

• la sostituzione di impianti obsoleti con pompe di calore, apparecchi ibridi e impianti a biomasse, molto spesso l’installazione di solare termico,
• la sostituzione di scaldacqua elettrici e a gas con scaldacqua a pompa di calore,
• la sostituzione di sistemi esistenti con il teleriscaldamento o con unità di microcogenerazione alimentate da fonti rinnovabili

Insomma, non incentiva direttamente il solo fotovoltaico per i privati residenziali.

L’incentivo è però concesso ai privati che installano un impianto fotovoltaico assieme a una pompa di calore. Via libera, insomma, all’abbinamento di un sistema solare per l’energia elettrica con una pompa di calore destinata a riscaldamento e raffrescamento. Per gli altri casi, ci sono altre agevolazioni, come il fotovoltaico termico per l’acqua calda sanitaria.

7. Caldaie a gas

Marcia indietro europea rispetto agli obiettivi fissati due anni fa. La Commissione Ue ha aggiornato il testo che disciplina gli standard dei prodotti immessi sul mercato europeo in materia di caldaie, con un cambiamento radicale.

I nuovi parametri cancellano il bando totale delle caldaie previsto a partire dal 2029: ora sono ammessi sia gli apparecchi a condensazione che quelli tradizionali.

Una marcia indietro che ha sorpreso molti. Attualmente in Italia sono oltre 900 mila le unità vendute ogni anno, in buona parte a condensazione.

La nuova tabella sui limiti di efficienza adesso fissa standard tecnici più morbidi, che in pratica consentono di mantenere sul mercato sia le caldaie a condensazione e perfino quelle tradizionali.

Tra l’altro, la decisione contraddice gli obiettivi della direttiva Epbd, che prevede di abbandonare il gas nel riscaldamento domestico.

L’obiettivo sarà invece il risultato delle azioni politiche e di agevolazione dell’Europa e dei paesi membri. Secondo i calcoli di Assotermica, in Italia sono circa 8,5 milioni le caldaie che nei prossimi anni, dovranno essere sostituite perché malfunzionanti.