Secondo l’istituto di ricerche Nomisma, è arrivata l’ora della svolta: dopo sette anni il mercato immobiliare italiano torna a crescere. La cattiva notizia è, però, che la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Insomma, potrebbero esserci anche delle involuzioni. Le conclusioni dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, puntano il dito sulla situazione dell’economia, più in generale. Per arrivare ai livelli di Pil procapite ante-crisi si dovrà attendere il 2026, a fronte di una crescita annua dell’1,5%. Un traguardo non semplice, che si riflette sul mercato degli immobili. Per questo le banche giocheranno un ruolo ancora più importante con l’assegnazione di mutui, necessari a circa il 75% delle famiglie italiane. 
La direzione è questa: il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi con un incremento del 53% sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.
Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati (particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016) con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015 l’erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58% in ragione d’anno. Si ridurrà così, ma non si chiuderà, il gap generatosi con il crollo del mercato nel 2012-2013.
Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede, invece, un «fisiologico rallentamento della crescita, che rimarrà abbondantemente positiva», anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l’Istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per così giungere – nel periodo 2017/2018 – a valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.
Sul mercato pende anche il rischio delle vendite pubbliche: Nomisma avverte la necessità di scongiurare il rischio che «iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi».
Panorama italiano
Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette, sostiene Nomisma, nell’andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo.
In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri. Nomisma individua in questa dinamica la prevalenza «di posizioni da liquidare anche in assenza di segnali più chiari e univoci di mercato». Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane.
È interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità.
La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale – per Nomisma – sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale.
La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo. Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti.
Nella seconda parte del corrente anno Nomisma ha evidenziato un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti.
Considerando l’evoluzione di prezzi di mercato e canoni degli immobili locati negli ultimi dieci anni, emerge come la tendenza sia stata pressoché simile.
È bene, però, ricordare come i prezzi sono cresciuti in misura maggiore rispetto ai canoni nella fase ascendente del mercato mentre i canoni hanno fatto segnare la flessione più marcata nella fase discendente. Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Si conferma elevato -7,3% annuo – il rendimento medio dei negozi.
Immobili commerciali
Sul fronte corporate, l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita.
In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l’Istituto bolognese non vede le condizioni per individuare «chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto».
Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.
